Từ năm 2011, SJC đã hướng tới việc phối hợp với Vinafor để triển khai dự án này theo hướng Vinafor đóng góp bằng quyền sử dụng đất, SJC "lo" tìm nguồn vốn triển khai dự án. Tuy nhiên, do vướng mắc về thủ tục pháp lý, mãi đến tháng 12/2012, UBND TP. Hà Nội mới chấp nhận chủ trương đầu tư dự án này.
Đến tháng 11/2013, UBND TP. Hà Nội có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thuê dài hạn kinh doanh sang thực hiện dự án đầu tư Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor.
Đến tháng 8/2014, UBND TP. Hà Nội phê duyệt đơn giá thu tiền sử dụng đất dự án; tháng 11/2014, thẩm tra thiết kế kỹ thuật; tháng 12/2014, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường và phải tháng 4/2015, dự án mới được cấp giấy phép xây dựng.
Để triển khai dự án này, Nghị quyết ĐHCĐ năm 2014 của SJC đã thông qua 3 nguồn vốn dự kiến được huy động là phát hành cổ phiếu, trái phiếu và vay vốn ngân hàng. Trong đó, SJC đàm phán được khoản vay từ Ngân hàng P. với hạn mức tín dụng là 600 tỷ đồng, thời hạn giải ngân tối đa là 31/7/2018.
Đến tháng 12/2015, dự án chính thức mở bán ra thị trường. Tuy nhiên, ngay từ khi ra mắt, dự án đã bị "tố" nhiều vấn đề, từ vai trò chủ đầu tư, đến việc SJC đang nợ nần lớn, nhưng vẫn có thể tham gia vào dự án và thế chấp chính dự án khi chưa thành hình để lấy tiền triển khai.
Không những vậy, khách hàng "tố" hợp đồng mua bán do đơn vị phân phối là Sàn Hoàng Vương đưa ra có nhiều nhập nhằng trong các điều khoản. Cụ thể, các điều khoản: "bên Bán được quyền cho phép chủ đầu tư thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình nhà chung cư có giá trị tương đương"; "được quyền cho phép chủ đầu tư thực hiện các quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập ban quản trị nhà chung cư…; hay "cho phép chủ đầu tư ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các các dịch vụ tiện ích khác nếu bên mua không đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí...".
Với tình trạng khiếu kiện và nhiều lý do khác, dự án sau đó bị chậm tiến độ trong thời gian dài. Đến đầu năm 2018, dự án bất ngờ tái xuất với tên gọi mới là Tokyo Tower. Tuy nhiên, ngay khi trở lại, dự án lại rơi vào vòng kiện tụng khi khách hàng phản ánh chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, thay đổi hoàn thiện nội thất…, đồng thời có thái độ gây khó dễ với khách hàng.
Chính vì thế, việc bán hàng của dự án một lần nữa gặp khó và điều này được thể hiện rõ trong báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2018 của SJC.
Theo đó, hàng tồn kho ghi nhận trong báo cáo tài chính quý II/2018 của SJC lên tới 1.235,5 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang, bao gồm chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang của Dự án Vinafor Hà Đông và Dự án Eco Green - Tower do SJC làm nhà thầu đã lên tới 1.231,5 tỷ đồng, trong đó Dự án Vinafor Hà Đông chiếm phần lớn. Trong khi đó, trong 6 tháng đầu năm 2018, các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng chỉ là 37,8 tỷ đồng, còn người mua trả tiền trước ngắn hạn cũng chỉ vỏn vẹn hơn 4 tỷ đồng.
Tại ĐHCĐ thường niên 2018 vừa diễn ra, lý giải về Dự án Vinafor Hà Đông, Ban lãnh đạo SJC thừa nhận, theo kế hoạch, dự án sẽ bàn giao vào quý I/2018, nhưng hiện đang chậm tiến độ do việc bán căn hộ rất chậm, dẫn đến dòng vốn cho dự án đang gặp khó.
Mặc dù cam kết nỗ lực bám sát dự án để sớm bàn giao cho khách hàng, nhưng bài toán về vốn hiện tại của SJC không thực sự khả quan. Bởi lẽ, ngoài việc đã quá hạn mức tín dụng cấp theo thỏa thuận với Ngân hàng P., SJC cũng không dễ để vay thêm tiền từ ngân hàng khác. Bởi theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, toàn bộ tài sản gồm hàng tồn kho phát sinh liên quan đến Dự án Vinafor Hà Đông đã được thế chấp tại Ngân hàng P.
Việc không thể bàn giao và đưa dự án vào sử dụng khiến cho SJC không thể hạch toán doanh thu từ các căn hộ đã bán từ những năm trước đó. Tính tới thời điểm cuối tháng 6/2018, doanh thu chưa thực hiện dài hạn của SJC lên tới hơn 477 tỷ đồng, chiếm trọng yếu trong khoản nợ dài hạn.
Bất thường khoản vay ngân hàng
Trong quá trình thực hiện dự án, SJC đã ký Hợp đồng vay vốn vào tháng 8/2014, hạn mức tín dụng là 600 tỷ đồng với Ngân hàng P., lãi suất cho vay bằng lãi suất tham chiếu cộng lãi suất biên tại thời điểm giải ngân, thời hạn rút vốn tối đa 31/7/2017. Mục đích vay phục vụ dự án tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor (khu đất do Tổng công ty Lâm nghiệp - Vinafor quản lý).
Tài sản đảm bảo gồm quyền sử dụng đất của Dự án Vinafor; tài sản hình thành trong tương lai trên đất là tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor; nguồn thu từ dự án của Vinafor; 4 sàn thương mại tòa nhà CT1 Văn Khê và toàn bộ các nguồn thu, tài sản hợp pháp của Công ty.
Tuy nhiên, vào thời điểm SJC tiến hành thế chấp tài sản đảm bảo, Vinafor vẫn chưa tiến hành cổ phần hóa. Theo Quyết định số 933/1997/QĐ-TTg ngày 4/11/1997, Vinafor được xếp hạng là doanh nghiệp “Nhà nước hạng đặc biệt”. Ngày 31/12/2013, Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 2360/TTg-ĐMDN đồng ý chủ trương cổ phần hóa Vinafor.
Đến ngày 29/10/2014, Bộ Nông nghiệp và Phát triển mới ban hành Quyết định số 4691/QĐ-BNN-QLDN về việc tiến hành cổ phần hóa đồng thời công ty mẹ và các công ty con của Vinafor. Ngày 10/7/2015, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn ban hành Quyết định số 2727/QĐ-BNN-QLDN sửa đổi Quyết định số 4691/QĐ-BNN-QLDN về việc tiến hành cổ phần hóa đồng thời Công ty mẹ - Vinafor và các công ty con do Vinafor sở hữu 100% vốn điều lệ.
Đến ngày 3/2/2016, Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 215/QĐ-TTg phê duyệt phương án cổ phần hóa Công ty mẹ - Vinafor. Ngày 1/9/2016, Vinafor chính thức chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, với việc Vinafor vào năm 2015 là doanh nghiệp do Nhà nước sở hữu 100% vốn, thì mọi hoạt động huy động vốn và thế chấp các tài sản của doanh nghiệp này sẽ phải áp dụng theo Nghị định 71/2013/NĐ-CP ngày 11/7/2013 và Thông tư 220/2013/TT-BTC (có hiệu lực năm 2014).
Theo đó, việc huy động vốn phải có phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo khả năng thanh toán nợ và người phê duyệt phương án huy động vốn phải chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát, đảm bảo vốn huy động được sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng và có hiệu quả.
Đồng thời, việc vay vốn của tổ chức kinh tế phải thực hiện thông qua hợp đồng vay vốn với tổ chức kinh tế, cá nhân cho vay theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng vay lại đứng dưới tên Sông Đà 1.01, chứ không phải là Vinafor.
Do việc chủ đầu tư chỉ đứng ra bảo lãnh khoản vay, nên trong báo cáo tài chính của Vinafor không thể hiện nghĩa vụ, trách nhiệm của bên thế chấp. Hay nói một cách khác, cơ quan nhà nước chủ quản của doanh nghiệp nhà nước và các cổ đông có thể không biết việc bảo lãnh và rủi ro này. Điều này, Vinafor chưa tuân thủ đúng theo nguyên tắc về thế chấp của doanh nghiệp, đồng thời trái với nguyên tắc quản lý và sử dụng vốn đối với doanh nghiệp có 100% vốn nhà nước.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
