Chính sách chưa ngấm
Sau khi công bố tình trạng pháp lý của gần 400 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM hồi tháng 4/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đã xây dựng lộ trình để cấp sổ cho số lượng căn hộ nói trên, trong số này có 29 dự án với hơn 10.000 căn officetel, shophouse. Cơ quan này tổ chức buổi tập huấn để hướng dẫn, triển khai Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (Nghị định 10) trong thời gian 20-31/5/2023. Buổi tập huấn tập trung vào các nội dung như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch.
Sau buổi tập huấn, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel trong quý III/2023, phấn đấu đến hết quý III/2023 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho số lượng căn hộ còn tồn đọng tại các dự án có công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch. Tuy nhiên, kế hoạch này đã thất bại, bởi trong văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây, cơ quan này chỉ ra những điểm vướng mắc, nhất là khi triển khai cấp sổ hồng cho những trường hợp đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo Nghị định số 10/2023, có một số ý kiến và cách hiểu khác nhau.
Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện các dự án kinh doanh bất động sản là dự án nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong đó, có một phần diện tích được chủ đầu tư sử dụng làm khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ… Đối với các dự án này, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và được cấp giấy chứng nhận với mục đích đất xây dựng nhà chung cư hỗn hợp, gồm căn hộ ở thương mại dịch vụ và văn phòng kết hợp lưu trú theo đúng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi xây dựng, chủ đầu tư đã bán lại cho người sử dụng với mục đích để ở và đề nghị Sở cấp sổ hồng cho các phần diện tích này.
TP.HCM đã tổ chức thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể theo mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất căn cứ các quy định của Luật Đất đai 2013 và các quy định pháp luật có liên quan. Trong đó, đối với loại hình offictel, shophouse, được xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở thời hạn đầu tư khai thác sử dụng 50 năm là phù hợp với các quy định của pháp luật.
Song, cơ quan này lại băn khoăn với trường hợp chủ đầu tư bán phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền công nhận với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ (khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú...) cho người mua với mục đích để ở, thì khi xem xét cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có phải xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung hay không.
Vẫn còn vướng
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một doanh nghiệp địa ốc có nhiều dự án đang gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý cho biết, sau khi Nghị định 10 ra đời, doanh nghiệp đã có hàng chục văn bản kiến nghị cùng hồ sơ các dự án gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố để xem xét cấp giấy chứng nhận cho hàng nghìn khách hàng. Tuy nhiên, sau khi cung cấp đầy đủ các hồ sơ đến nay, chưa có dự án nào của doanh nghiệp được cấp sổ.
Thực tế, trong số các dự án được đề cập trong danh sách, có dự án mới, nhưng phần nhiều là dự án bị “treo” sổ hồng trong gần chục năm qua. Trong đó, Tập đoàn Novaland dẫn đầu danh sách với 11 dự án chưa được cấp sổ. Đứng thứ hai trong danh sách là Tập đoàn Hưng Thịnh, với 6 dự án chưa được cấp sổ.
Một số doanh nghiệp khác như Quốc Cường Gia Lai, Bitexco, Vinhomes, Thiên Niên Kỷ, Elehance, Supreme, Địa ốc 11, Mùa Xuân, Giai Việt và May Tiến Phát, mỗi doanh nghiệp có 1 dự án chưa được cấp sổ. Giá bán các căn hộ officetel trên thị trường thứ cấp ghi nhận thấp hơn 20 - 30% so với căn hộ sở hữu lâu dài (đã có sổ hồng) cùng dự án.
Chung cảnh ngộ với officetel, một số loại tài sản cùng bị xếp vào nhóm loại hình bất động sản mới như condotel, shophouse tại các đô thị lớn lẫn shophouse nghỉ dưỡng tại các tỉnh ven biển cũng gặp tình trạng chưa được cấp sổ hồng. Giá trị giao dịch của những tài sản này từ vài tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng nhưng khó thanh khoản do pháp lý bấp bênh. Người mua condotel lẫn shophouse đều rơi vào thế bị động, mòn mỏi chờ luật sửa đổi, công nhận loại hình bất động sản này.
Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, bất động sản nghỉ dưỡng chưa có cơ hội “trở mình” do Nghị định 10 chưa phát huy được nhiều tác dụng. Hiện thị trường mới chỉ ghi nhận động thái từ tỉnh Khánh Hòa, với việc ban hành quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel trên đất thương mại, dịch vụ.
VARS cũng cho rằng, giá bán condotel trong thời gian tới sẽ diễn ra theo 2 kịch bản: Nếu Nghị định 10/2023/NĐ-CP thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Còn ngược lại, mặt bằng giá tiếp tục đi ngang.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, trong ngắn hạn, cần rút ngắn độ trễ của những quy định về bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia vào đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư. Còn trong dài hạn, các vấn đề pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng quy định tại các bộ luật cần thống nhất và sớm ban hành.
Tương tự, một số chuyên gia cho rằng, cho đến nay, chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nào cho loại hình căn hộ du lịch, kể cả khi Nghị định 10 của Chính phủ được ra đời. Bởi Nghị định 10 chỉ bổ sung Khoản 5, Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP với nội dung: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Chừng nào trong luật vẫn chưa quy định điều kiện cụ thể về vấn đề sở hữu, công năng, thiết kế, diện tích, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, nghĩa vụ tài chính và các vấn đề liên quan khác để được cấp chứng nhận quyền sở hữu với condotel, shophouse, officetel, thì các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị, cần sớm có hướng dẫn cụ thể và không chỉ cấp sổ hồng cho condotel, mà cả cho officetel, căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ cửa hàng (shophouse). Luật cần khái quát chung là các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp sổ hồng để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật.
