Tránh "ném chuột làm vỡ bình"
Tại Đại hội đồng cổ đông Vingroup tổ chức ngày 11/5/2022, ông Vượng nêu quan điểm, các cơ quan chức năng, ví dụ Ngân hàng Nhà nước, có thể hướng đến siết dự án ảo, siết việc đi mua đất vùng sâu, vùng xa, đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng… Với các dự án giải quyết nhu cầu của người ở là không thể siết.
Thực tế, một vấn đề trở thành tâm điểm của nhiều hội thảo, diễn đàn cả chính thức và không chính thức trong suốt gần 1 tháng qua là làm thế nào khơi thông nguồn vốn vào thị trường bất động sản khi các kênh tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều từ... “tắc đến nghẽn”. TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế chia sẻ, chưa bao giờ ông tham gia nhiều hội thảo cùng nói về một chủ đề như vậy.
Ai cũng hiểu, trong một môi trường tự do, an toàn, minh bạch thì người kinh doanh sẽ an tâm kinh doanh, có thể không làm lớn, nhưng không sợ lớn. Đặc biệt, những người muốn làm ăn lớn sẽ sẵn sàng làm hết sức, phát huy hết tiềm năng để lớn lên mà không lo ngại gì. Điều quan trọng là họ cảm thấy an toàn, an toàn trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và an toàn trong bảo vệ tài sản mà họ làm ra. Khi đó, sẽ không có đất cho những người muốn lớn nhờ quan hệ thân hữu.
Câu chuyện khơi thông dòng vốn cho bất động sản vốn là vấn đề nóng, nay còn nóng hơn bởi chủ trương kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vào thị trường. Đặc biệt, nội dung sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến cho thấy quan điểm sẽ siết chặt đối với hoạt động huy động vốn từ trái phiếu, một kênh huy động vốn quan trọng của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt nhóm doanh nghiệp địa ốc.
Mặc dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam so với GDP còn khiêm tốn, nhưng tính lan tỏa của thị trường này rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác. Vì thế, trước việc thời gian qua có một vài vụ việc “lùm xùm” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như thị trường chứng khoán, dẫn tới động thái siết dòng vốn vào bất động sản, ông Thành nhấn mạnh: “Đây thực sự là thách thức lớn đối với nền kinh tế Việt Nam”.
“Làm sao xử lý được rủi ro đang hiện hữu với những lùm xùm vừa qua, nhưng vẫn để các thị trường này vận hành và phát huy tiềm năng là điều được các chuyên gia và thành viên thị trường đặc biệt chú ý hiện nay”, ông Thành nói.
Tại Talkshow Chọn danh mục do Báo Đầu tư tổ chức tuần qua, các chuyên gia nhiều lần nhấn mạnh tới sức ép tâm lý đang bao trùm thị trường chứng khoán, khiến không ít cổ phiếu dù tốt đến mấy cũng có giá giảm mạnh theo chỉ số chung.
Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư, Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng cho rằng, thật khó cản nổi đà rơi của thị trường chứng khoán khi các nhà đầu tư không chắc chắn được với bất kỳ điều gì trên thị trường vào thời điểm hiện tại. Sự vận động lên/xuống của thị trường chứng khoán dựa vào niềm tin và hành động của nhà đầu tư - tức dòng tiền trên thị trường, do đó, diễn biến giảm điểm hiện nay chịu tác động lớn từ sự “mông lung” đó.
Một quan ngại lớn hơn là thị trường bất động sản nếu tắc nghẽn có thể dẫn tới đổ vỡ dây chuyền.
Bởi lẽ, bên cạnh con số 270 ngành nghề phụ trợ đi theo thị trường bất động sản như lãnh đạo Vingroup cho biết, dữ liệu từ TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho thấy, bất động sản có khả năng lan tỏa đến 35 ngành kinh tế quan trọng khác, với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP năm 2021), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP).
Liên quan đến quan ngại trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhắc lại câu chuyện tháng 2/2011, Chính phủ lần thứ hai thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ thông qua Nghị quyết 11. Do thiếu vốn và chịu tác động tâm lý, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, kéo theo chuỗi khủng hoảng của cả nền kinh tế và chỉ thực sự hồi phục khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được bơm vào phân khúc nhà ở xã hội.
Trở lại dữ liệu của ông Lực, thông tin tại toạ đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản - Chính sách và tác động” do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 11/5/2022 cho hay, cả 4 ngành lớn liên quan đến bất động sản được liệt kê đều là những ngành được kỳ vọng phục hồi và tạo động lực tăng trưởng chính cho nền kinh tế sau khi bị tác động nặng nề bởi đại dịch Covid-19, đặc biệt là du lịch và lưu trú.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến cuối năm 2021, tại 15 tỉnh, thành phố sở hữu lợi thế về du lịch có 239 dự án bất động sản du lịch, cung cấp 114.097 condotel, 24.399 villas, 30.899 shophouse, tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD.
Ông Phan Việt Hoàng, Phó tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hoà nhận xét, đây là một nguồn lực lớn để thúc đẩy phát triển ngành du lịch, góp phần hồi phục kinh tế đất nước sau dịch, nhưng những điểm nghẽn về pháp lý và cả nguồn vốn đang cản trở sự trở lại này, đặc biệt là câu chuyện trái phiếu.
Được biết, sau khi Cơ quan thanh tra, giám sát, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn hạn chế cho vay đầu tư bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ, nhiều người đã đặt câu hỏi, vì sao phải hạn chế khi thời điểm này cần kích thích những dự án tốt, có triển vọng và tạo ra những thay đổi lớn với ngành du lịch? Bởi lẽ, với cơ chế hiện nay, việc xã hội hóa dòng vốn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là rất cần thiết, nếu không muốn nói là trọng yếu cho phát triển du lịch.
“Không phải vì một số trường hợp, vài “con sâu” mà thắt chặt quá mức, nhất là trong bối cảnh chúng ta đang phục hồi kinh tế - xã hội”, ông Lực nêu quan điểm về động thái siết dòng vốn vào thị trường bất động sản thông qua siết trái phiếu.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính đánh giá: “Chúng ta chưa thực sự có một cách hành xử đúng với thị trường bất động sản, từ cách nhìn nhận về thị trường, cũng như cách định hình các khung chính sách quản lý vận hành và giám sát thị trường này. Một thị trường gắn chặt với an sinh xã hội, đóng vai trò rất quan trọng ở nhiều quốc gia, nhưng lại “nay lên, mai xuống” thất thường như tại Việt Nam”.
 |
Vài năm gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc giảm được sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách tăng cường huy động vốn trái phiếu. |
Thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng cả 2 kênh đều đang bị siết lại, đặc biệt đối với trái phiếu, khi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ đang được sửa đổi, bổ sung theo hướng chặt chẽ, có khả năng làm giảm đáng kể quy mô phát hành.
Theo ông Nghĩa, thông lệ quốc tế không quy định về việc phát hành trái phiếu phải bảo lãnh bằng tài sản, vì người mua trái phiếu có thể là cá nhân, còn bên phát hành là tổ chức, nên việc xử lý tài sản bảo đảm cho trái phiếu là vô cùng phức tạp. Ngoài ra, yêu cầu phải giám sát mục đích sử dụng vốn của trái phiếu là việc không thể làm được.
Nếu cứ loay hoay trong việc giám sát mục đích sử dụng vốn và tài sản đảm bảo thì sẽ nhanh chóng sa lầy. Thay vào đó, thông lệ quốc tế có những cách giám sát hoàn toàn khác, thông qua các công ty xếp hạng tín nhiệm, vì từng tiêu chí xếp hạng sẽ được xét duyệt rất cẩn thận.
Cần khơi thông nguồn vốn
Bà Hoàng Hải Anh, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán Việt Nam cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển mạnh, tương xứng với sự phát triển của nền kinh tế. Bên cạnh những mặt đạt được, thị trường cũng xuất hiện những bất cập mà bất cứ thị trường đang phát triển nào cũng từng trải qua, nhưng cơ quan quản lý không nên “siết chặt” một cách máy móc với thị trường bất động sản.
Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía cung lẫn sức cầu, đồng thời dòng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư sang nhà đất.
Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá trình luân chuyển vốn giữa hai thị trường này được vận hành thông suốt.
Đồng thời, cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản được giám sát một cách chặt chẽ để có thể hạn chế từ xa những nguy cơ.
Cũng cần nhấn mạnh rằng, có sự khác biệt lớn giữa thị trường bất động sản Việt Nam và thị trường bất động sản tại các nước phát triển.
Khi doanh nghiệp phải tìm đến kênh trái phiếu thì thường đã ở thế khó tiếp cận tín dụng, bởi thông thường, lãi suất trái phiếu cao hơn đáng kể lãi vay ngân hàng và chi phí cũng đắt đỏ hơn (chi phí dàn xếp bảo lãnh, chi phí tư vấn…). Trong bối cảnh hiện tại, việc huy động vốn là sức ép không nhỏ đối với các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp chưa niêm yết nói riêng và đưa cổ phiếu lên giao dịch là một giải pháp khả dĩ. Tuy nhiên, muốn niêm yết và huy động vốn thành công qua kênh này thì doanh nghiệp phải thỏa mãn nhiều điều kiện, trong đó quan trọng nhất là phải minh bạch, chuyên nghiệp. Việc chưa xây dựng được hàng rào kỹ thuật chắc chắn để kiểm soát chất lượng doanh nghiệp khiến chúng ta loay hoay với việc “không quản được thì cấm”.
Dù đã hình thành và phát triển được vài chục năm, nhưng cho tới gần đây, vai trò của thị trường bất động sản mới được nhìn nhận rõ nét hơn và khuôn khổ pháp lý cho thị trường mới bắt đầu có chiều sâu và đi theo quy luật thị trường.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam, việc các cơ quan quản lý xác định thị trường bất động sản là thị trường rủi ro là không công bằng, đồng thời có thể tác động tiêu cực đến nhiều ngành khác.
Vài năm gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc giảm được sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách tăng cường huy động vốn từ kênh trái phiếu thì giờ đây lại gặp ách tắc.
Số liệu về trái phiếu được ông Lực nêu ra cho thấy, mặc dù có tốc độ tăng trưởng bình quân 46%/năm trong giai đoạn 2017 - 2021, nhưng quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam chỉ chiếm khoảng 15% GDP, thấp hơn nhiều so với các quốc gia khác trong khu vực như Malaysia (56% GDP), Singapore (38% GDP), Thái Lan (25% GDP).
Thêm vào đó, trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 22,7% tổng lượng vốn cung ứng cho nền kinh tế mỗi năm, còn nguồn vốn huy động qua phát hành cổ phiếu chỉ chiếm 3,5% tổng lượng vốn đưa ra nền kinh tế. Do đó, thị trường trái phiếu và thị trường vốn còn nhiều dư địa phát triển và cần thiết cho việc huy động vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp.
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng, việc lách luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp của một số doanh nghiệp bất động sản một phần do hành lang pháp lý có nhiều kẽ hở. Vì vậy, cơ quan quản lý nên tìm cách bít lỗ hổng này, chứ không phải chỉ vì một số doanh nghiệp vi phạm mà làm khó cả thị trường. Nếu thị trường trái phiếu không được bảo vệ, phát triển, doanh nghiệp sẽ rất thiệt thòi, vì thiếu một kênh huy động vốn quan trọng.
Nhiều chuyên gia nêu quan điểm, cơ quan quản lý chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, thay vì ngay lập tức đưa ra các quy định “siết” chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu, bởi đây là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng, không chỉ tạo nguồn vốn cho sự phát triển của doanh nghiệp, mà còn giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.
TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam chia sẻ: “Tôi thấy trong suốt những ngày qua, khi nói về thị trường bất động sản, nguồn cung vốn bất động sản, chúng ta hay nhắc tới những từ ngữ như quản lý, siết lại, điều tiết…, nghe rất đáng sợ. Nay sử dụng từ ngữ “khơi thông” là rất chính xác, bao dung, hợp lý. Những chuyện không hay xảy ra với thị trường bất động sản vừa qua là tất yếu, nhưng đó chỉ là một bộ phận của thị trường, chứ không phải bức tranh chung”.
Theo ông Lộc, Nhà nước đang thực hiện chương trình phục hồi kinh tế, bất cứ cản trở nào gây ra khủng hoảng với thị trường bất động sản cũng sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, những ngành liên đới. Bởi vậy, định hướng chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nên xuất phát từ tầm nhìn nền kinh tế quốc dân, chứ không phải theo nghĩa hẹp, một ngành riêng lẻ.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt, nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng “ném chuột làm vỡ bình”, ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Thực tế đòi hỏi cần có sự tiếp cận đa chiều và giải pháp đồng bộ để đảm bảo cho thị trường chứng khoán nói chung, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng phát triển lành mạnh, minh bạch, bảo đảm sự bình đẳng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, doanh nghiệp, nhà phát hành.
