Vòng luẩn quẩn “siết - khan cung - tăng giá”
Nếu như xu hướng siết van tín dụng bất động sản đã được thực hiện trong vài năm vừa qua, thì siết trái phiếu lại là vấn đề mới. Kênh phát hành trái phiếu từng được biết đến như một sự bổ sung hợp lý cho các chủ đầu tư khi việc tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng bị hạn chế. Và trên thực tế, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã tận dụng tốt kênh trái phiếu để tài trợ cho các dự án bất động sản trước khi hoạt động phát hành bị siết lại.
Trao đổi của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán với các thành viên thị trường cho thấy, giải pháp kép siết van tín dụng, trái phiếu đã có những tác động lớn đến thị trường.
Cụ thể, theo thông tin từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, trong khi bất động sản từ trước đến nay luôn thuộc một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.
Với dư nợ tín dụng bất động sản, thời gian gần đây nguồn vốn không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ tăng 2,24% so với đầu năm, chưa bằng một nửa so với tăng trưởng tín dụng nói chung ở mức trên 5%. Tuy nhiên, trong tháng 4 và tháng 5 này, việc siết tín dụng địa ốc mới thực sự gắt gao với việc nhiều ngân hàng công khai từ chối cho vay với cả chủ đầu tư và khách mua nhà.
“Đầu tháng 5 vừa rồi, ngân hàng đã từ chối giải ngân cho hai lô nhà liền kề tôi mua, dù trước đó đã ký với chủ đầu tư hợp đồng hợp tác cấp vốn và hồ sơ của tôi cũng đã thẩm định xong”, một vị khách mua sản phẩm tại dự án bất động sản đô thị biển lớn ở Quảng Bình than thở.
Việc từ chối cấp vốn, thậm chí ngắt dòng tín dụng giữa chừng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng “suy nhược”, không có chi phí tạo lập quỹ đất, bảo lãnh xây dựng, chi phí triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng đền bù… Điều này tất yếu dẫn tới tình trạng tăng giá bán bất động sản trong bối cảnh nguồn cung co hẹp.
Theo số liệu thị trường của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 đều tăng vọt. Riêng tại Hà Nội, mức tăng lên tới 9%, gấp 1,5 lần mức tăng trung bình của cả năm 2021.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường TP.HCM còn chứng kiến mức tăng mạnh hơn, lên tới 10% chỉ trong vòng 1 tháng. Cú “cua gắt” tăng sốc của giá nhà trong tháng 4 được xem là hệ lụy không thể tránh khỏi của việc chặn dòng tín dụng vào bất động sản.
Thực tế, trong vài năm qua, giá bất động sản duy trì đà tăng liên tục do nút thắt về pháp lý, các địa phương hạn chế chấp phép dự án mới, cộng với việc chi phí đầu vào như tiền đất, giá xi măng, sắt thép… đều tăng cao. Tuy nhiên, giá chỉ thực sự leo thang đột biến sau động thái “khóa van” tín dụng, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.
Từ việc phân tích các hệ lụy đã và sẽ còn xảy ra với thị trường địa ốc cũng như nhiều nhóm ngành kinh tế khác, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, với câu chuyện tín dụng bất động sản không nên siết một cách đại trà, tràn lan. Cần xem xét và quản chặt những doanh nghiệp, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, doanh nghiệp có tình hình tài chính không tốt, khó có khả năng trả lãi, hay doanh nghiệp làm ăn chộp giật.
Trong khi đó, trong bối cảnh nguồn thu nhập giảm sút vì dư chấn dịch bệnh, người dân càng cần được tiếp sức bằng cách mở rộng cửa vay mua nhà. Cùng với đó, các doanh nghiệp lớn, kinh doanh uy tín cần được cho vay khi có nhu cầu, bởi nếu doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận vốn, thị trường sẽ đói cung và tăng giá, đi ngược mục tiêu mà các chính sách bình ổn thị trường bất động sản đã đặt ra.
“Các doanh nghiệp có dự án gần hoàn thành, sắp có sản phẩm để bàn giao mà bị dừng việc vay vốn, không hoàn thiện được sản phẩm sẽ thành nợ xấu, ngân hàng mất nhiều năm để xử lý. Quan trọng là chúng ta phải điều chỉnh dòng chảy tài chính một cách hợp lý để tránh gây ra các hệ lụy cho thị trường bất động sản, một thị trường có sức ảnh hưởng lớn đến dân sinh và nhiều lĩnh vực khác”, ông Thịnh nhấn mạnh.
Còn theo bà Nguyễn Thị Thu Hương, Giám đốc IR Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát, các doanh nghiệp phát triển bất động sản luôn cần một nguồn lực tài chính lớn trong giai đoạn tạo lập quỹ đất và chuẩn bị đầu tư. Nguồn lực tài chính cho giai đoạn này chủ yếu là vốn tự có, phát hành trái phiếu và đi vay các tổ chức, định chế tài chính. Việc siết dòng tiền từ tín dụng, trái phiếu vào địa ốc sẽ khiến cho các doanh nghiệp gặp khó và phải tìm phương thức huy động tài chính khác như vay các tổ chức, định chế tài chính nước ngoài, tăng vốn… Các phương thức này cần nhiều thời gian hơn do vậy không đáp ứng được nhu cầu vốn và thời điểm giải ngân. Chính vì vậy, việc siết tài chính (tín dụng, trái phiếu) sẽ làm ảnh hưởng đến thời gian phát triển các dự án bất động sản, dẫn đến nguồn cung ra thị trường sẽ có thể bị giảm, khan hiếm do gián đoạn gây mất cân đối cung cầu và làm giá cả bất động sản tăng.
Nhìn nhận đúng vai trò của thị trường bất động sản
Ông Trần Hồng Phúc, Tổng giám đốc Phục Hưng Holdings cho rằng, khi kiểm soát dòng vốn vào thị trường cần cân nhắc tính thời điểm và có chính sách linh hoạt, hợp lý với từng khu vực, vùng miền và doanh nghiệp. Những khu vực cần đẩy mạnh phát triển bất động sản thì nên khuyến khích, khu vực nào chưa cần thiết thì hạn chế để tránh đầu tư không phù hợp, lãng phí nguồn lực.
Theo ông Phúc, bất động sản là lĩnh vực giải quyết nhu cầu thiết yếu của xã hội, là ngành có liên quan mật thiết đến hàng chục ngành nghề khác, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị, đóng góp vào sự hiện diện, phát triển của xã hội. Do đó, cần cân nhắc để tránh trường hợp siết tín dụng hay trái phiếu quá đà làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Còn theo ông Tạ Đức Cường, Giám đốc Công ty cổ phần Sông Hồng Hoàng Gia, về quy trình, đương nhiên các ngân hàng thương mại đều có các bộ tiêu chí, giải pháp sàng lọc khách vay và dự án, bởi họ là người lo nhất nếu tín dụng trở thành nợ xấu. Trong đó, việc cấp vốn sẽ ưu tiên cho các dự án ở khu vực tốt, tiềm năng để tránh rủi ro. Cùng với đó là ưu tiên doanh nghiệp có lịch sử tín dụng tốt, chỉ số tin cậy cao.
Với doanh nghiệp của ông Cường, hiện việc tiếp cận tín dụng vẫn được thực hiện bình thường do quá trình hợp tác lâu dài cùng các ngân hàng từ trước đó. Tuy nhiên, theo ông, bối cảnh hiện tại, cần nhìn nhận lại vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và qua đó khơi thông nguồn vốn cho thị trường, đặc biệt là với những chủ đầu tư uy tín, dự án chất lượng, đảm bảo tiến độ, tính thanh khoản tốt, mang lại nhiều giá trị cho khách hàng và xã hội.
“Tất cả các chi phí ngày một tăng cao như tiền đất, phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng, khách mua ở thực là người cuối cùng phải gánh chịu, nếu nay họ lại tiếp tục phải gánh thêm khoản tăng giá bất hợp lý vì nguồn cung bị bóp nghẹt, giá thành xây dựng tăng vọt vì thời gian thi công kéo dài thì rất khó sở hữu được một chỗ ở”, ông Cường cho biết.
