Lãi suất cho vay mua nhà sẽ tăng
Dự thảo Thông tư về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN) vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố được đánh giá sẽ là rào cản lớn đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới, vì nội dung của Dự thảo siết khá mạnh đối với tín dụng bất động sản.
Cụ thể, trong phụ lục Dự thảo đã điều chỉnh hệ số rủi ro đối với một số khoản phải đòi. Trong đó, hệ số rủi ro 50% đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng. Hệ số rủi ro 150% đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên, cao gấp 3 lần mức quy định hiện hành.
TS. Đinh Thế Hiển
Theo Ban soạn thảo, việc điều chỉnh nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững thị trường bất động sản và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Không chỉ nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản, Dự thảo còn đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung - dài hạn.
Phương án 1: Từ ngày thông tư này có hiệu lực đến hết ngày 30/6/2020, tối đa 40%; từ 1/7/2020 đến hết ngày 30/6/2021, tối đa 35%; từ 1/7/2021, tối đa 30%.
Phương án 2: Từ ngày thông tư này có hiệu lực đến hết ngày 30/6/2020, tối đa 40%; từ 1/7/2020 đến hết ngày 30/6/2021, tối đa 37%; từ 1/7/2021 đến hết ngày 30/6/2022, tối đa 34%; từ 1/7/2022, tối đa 30%.
Việc siết vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn xuống 40% đầu năm nay và lộ trình sẽ tiếp tục giảm thêm thời gian tới đang dần tác động lên lãi suất cho vay bất động sản, nhất là với lãi suất cho vay mua nhà, do chủ yếu là vay trung - dài hạn. Thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng dần kể từ đầu năm 2019. Điều này có tác động khá lớn đến thị trường và nhu cầu người mua, cũng như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, sẽ không có ngành nào phát triển vững nếu chỉ dựa vào nhu cầu đầu cơ, mà không dựa trên nhu cầu thực.
Còn nhớ, sau giai đoạn đóng băng 2008 - 2010, thị trường bất động sản đã phục hồi khá tốt trong giai đoạn 2014 - 2017 ở những thị trường lớn như TP.HCM, hay những vùng có khu công nhân tập trung. Mặc dù lượng cung giai đoạn này gấp 3 - 4 lần giai đoạn đóng băng, nhưng thanh khoản vẫn tốt.
Không chỉ thị trường căn hộ, thị trường đất nền cũng trở nên sôi động và đã hình thành nhiều cơn sốt nóng ở một số địa phương, với sự trở lại mạnh của các nhà đầu cơ. Dù vậy, không một ngành, lĩnh vực nào có thể tăng trưởng mãi, mà có lúc phải có điểm dừng. Với thị trường bất động sản, giá tăng đến mức nào đó cũng sẽ khiến giới đầu cơ không dám xuống tiền, còn ngân hàng thì lo lắng về khả năng trả nợ của khách hàng nên giảm cho vay, chỉ cho vay phục vụ nhu cầu ở thực. Và khi tín dụng bị siết, chắc chắn hoạt động đầu cơ sẽ bị hạn chế.
Trên thực tế, việc siết tín dụng bất động sản đã bắt đầu manh nha vào năm 2018 và được Chính phủ, NHNN thực hiện mạnh hơn từ đầu năm 2019 nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Nhiều người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản đã có những than phiền về việc siết tín dụng, nhưng họ phải biết rằng, ngân hàng cũng là doanh nghiệp, cũng phải tính đến sự an toàn và lợi nhuận, đặc biệt sự an toàn của hệ thống ngân hàng có vai trò rất quan trọng với cả nền kinh tế.
Doanh nghiệp chủ động vốn không dễ
Ngoài Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN với việc nâng hệ số rủi ro đối với một số khoản phải đòi, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, NHNN đã có chỉ thị, điều hành tín dụng năm 2019 phải phù hợp với chỉ tiêu định hướng, đi đôi với nâng cao chất lượng tín dụng. Thông báo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với từng tổ chức tín dụng trên cơ sở đánh giá tình hình hoạt động và khả năng tăng trưởng tín dụng lành mạnh, trong đó ưu tiên chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức cao hơn đối với tổ chức tín dụng thực hiện trước thời hạn các quy định về tỷ lệ an toàn vốn tại Thông tư 41/2016.
Chỉ thị cũng chỉ đạo tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán…; tăng cường quản lý rủi ro đối với các dự án BOT, BT giao thông, tín dụng tiêu dùng.
Với những tín hiệu tiếp tục siết tín dụng trong năm 2019 và thời gian tới từ NHNN, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tìm phương án mới cho câu chuyện huy động vốn, trong đó có nhiều gợi ý được đưa ra như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác với nước ngoài ở mức độ dự án… Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, doanh nghiệp nên xem xét phát hành trái phiếu như một cách để “cứu” dòng vốn. Tuy nhiên, các kênh huy động vốn thay thế dòng vốn tín dụng ngân hàng như trên chỉ mang tính tạm thời và không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện.
Chẳng hạn, việc huy động vốn từ phát hành cổ phiếu hiện nay là khá khó khăn với doanh nghiệp, nhất là với các công ty chưa niêm yết, trong khi số lượng các công ty bất động sản chưa niêm yết còn rất nhiều.
Hay muốn hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trong khi đó, hiện nhiều công ty đầu tư bất động sản đang trong quá trình tích lũy quỹ đất, pháp lý dự án chưa hoàn thành... Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như là bán dự án cho nước ngoài.
Về phát hành trái phiếu, đây là nguồn vốn quan trọng và hiệu quả cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trong trung - dài hạn, nhưng triển vọng cũng không khả quan hơn 2 phương án trên. Lý do bởi Việt Nam chưa có được một thị trường trái phiếu hoạt động giống như thị trường cổ phiếu và doanh nghiệp sẽ khó phát hành trái phiếu nếu như không có quan hệ với ngân hàng. Đó là chưa nói đến cơ hội phát hành trái phiếu cũng sẽ nghiêng nhiều hơn về doanh nghiệp niêm yết.
Vì thế, phương án tốt nhất trong bối cảnh hiện nay đối với doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản là cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt, nhưng đang có nợ quá hạn, chủ đầu tư dự án cần phải tính toán, làm việc với ngân hàng về nợ để tìm ra giải pháp. Doanh nghiệp cũng cần học cách hạn chế bớt sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, khi triển khai dự án phải lập kế hoạch cụ thể, chi tiết và chặt chẽ từng khoản thu - chi, tiến độ bán hàng - tiến độ dự án, nếu để dự án kéo dài rất dễ bị “vỡ trận”.
Trên thực tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đều do nguyên nhân trực tiếp từ việc đầu tư quá lớn vào bất động sản. Các ngân hàng khi thấy tín dụng bất động tăng mạnh, giá bất động sản tăng cao, họ sẽ hạn chế cấp vốn, lựa chọn kỹ càng hơn trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực này. Còn NHNN với vai trò đảm bảo cân đối nguồn vốn, đảm bảo an toàn hệ thống, phối hợp với chính sách tài khóa và các chính sách khác để ổn định kinh tế vĩ mô, nên việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là đương nhiên.
Việc dự báo trước được tình hình, từ đó đưa ra chính sách tín dụng kịp thời không chỉ giúp đảm bảo sự an toàn của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế, mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định hơn.
Ngược lại, nếu không kịp có phản ứng kịp thời từ cơ quan hoạch định chính sách, hoặc các ngân hàng nhắm mắt cho vay khiến bong bóng bất động sản căng phồng rồi nổ tung, khi đó sẽ để lại nhiều hệ lụy. Điều này đã xảy ra với hệ thống ngân hàng trong giai đoạn trước và để lại hậu quả là nợ xấu đến nay vẫn chưa xử lý hết.
