Siết tín dụng địa ốc: “Người ngoài cười nụ, người trong khóc thầm“

Điều đặc biệt là, với kịch bản nào, việc siết tín dụng bất động sản cũng được dự báo tác động tiêu cực, khiến thị trường rơi vào khó khăn. 

Cuối năm 2015, khi hàng loạt đơn vị phân phối đưa ra cảnh báo thanh khoản của thị trường căn hộ Hà Nội có dấu hiệu chững lại, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã cho rằng, thị trường đang ở ngưỡng nhạy cảm, khuyến cáo các chủ đầu tư không nên mở bán dự án theo kiểu lần bán sau cao giá hơn lần bán trước, dễ tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ trục lợi.

Tại thời điểm đó, đã có không ít ý kiến dự báo tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt hơn nhằm hạn chế những rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Dù vậy, kịch bản này giới doanh nghiệp bất động sản không ai muốn xảy ra, khi thị trường địa ốc chỉ vừa mới hồi phục trở lại.

Mọi chuyện diễn biến đúng như dự báo bởi đến đầu năm 2016, Ngân hàng Nhà nước đã có dự thảo sửa đổi lại Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh việc dùng vốn ngắn hạn và trung hạn cho vay dài hạn và nâng hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Quy định này được cho sẽ tác động trực tiếp đến cho vay bất động sản, bởi cho vay bất động sản chủ yếu cho vay dài hạn.

Trước nguy cơ tín dụng bất động sản sẽ bị siết, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) ngay lập tức đã có công văn đề xuất cơ quan quản lý thị trường tiền tệ hoãn sửa đổi Thông tư 36. Theo khẳng định của HoREA, vốn cho bất động sản tại TP. HCM nói riêng và tại các thị trường bất động sản lớn trên cả nước nói chung chủ yếu vẫn là tín dụng ngân hàng, phần vốn từ người mua nhà thường đến sau khi dự án đã triển khai một thời gian dài và thực chất không ít cũng có nguồn gốc từ vốn vay. Việc siết tín dụng vì thế tác động mạnh đến nhà đầu tư thứ cấp và doanh nghiệp phát triển dự án, khiến nguồn cung bị sụt giảm, dự án dở dang gia tăng...

Ngay sau khi HoREA có kiến nghị như trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng chính thức có ý kiến về việc sửa đổi Thông tư 36. Theo văn bản VNREA gửi Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu tác động tiêu cực nếu Thông tư 36 được sửa đổi. Kịch bản xấu nhất được VNREA đề cập đến là người dân sẽ lại mất niềm tin vào sự ổn định kinh tế vĩ mô, dự án dở dang và hàng tồn kho bất động sản sẽ tăng trở lại...

Do những tác động tiêu cực kể trên, VNREA kiến nghị Ngân hàng nhà nước không tiếp tục việc điều chỉnh Thông tư 36.

Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest đã vẽ ra kịch bản khi thị trường bất động sản khi bị siết tín dụng, thanh khoản sẽ sụt giảm nghiêm trọng. Khách hàng có nhu cầu thực cũng sẽ cân nhắc việc mua nhà vì lãi suất tăng trong khi việc vay vốn khó khăn hơn. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng rơi vào khó khăn vì chi phí tăng cao, nhưng lại không thể tăng giá bán vì sức cầu thấp.

Một đại diện đơn vị phân phối thuộc Liên minh sàn G5 lo ngại hơn khi cho rằng, việc siết tín dụng sẽ đẩy giá bất động sản lên cao hơn, do doanh nghiệp sẽ phải tính cả chi phí lãi suất vào giá bán. Trong khi mức giá bất động sản hiện tại đã khá cao, nếu bị siết tín dụng và giá bán tăng, theo đại diện này, thị trường sẽ rơi vào trầm lắng.

Liên quan đến việc sửa đổi nội dung Thông tư 36, phía đại diện Ngân hàng Nhà nước mới đây đã  đưa ra giải thích Thông tư 36 chỉ là yếu tố nhỏ, do vốn cho bất động sản bao gồm nhiều kênh khác nhau, ngoài ngân hàng còn có vốn từ người mua nhà, từ kiều hối, từ các quỹ bất động sản... Đồng thời, việc sửa đổi nếu có cũng sẽ áp dụng theo lộ trình với từng đối tượng phù hợp.

Thế nhưng, phía Hiệp hội Bất động sản và cộng đồng doanh nghiệp liên quan lại khẳng định điều ngược lại khi cho rằng: cùng với dòng vốn từ người có nhu cầu mua nhà ở thật, thì vốn từ ngân hàng cũng là nguồn vốn chủ đạo cho thị trường này.

Trong khi đó, thị trường vừa mới hồi phục, vì vậy chưa nên có động thái siết lại dòng vốn vào bất động sản. Bởi ngay dòng vốn từ người mua nhà, nếu không có sự khơi thông từ vốn vay ngân hàng, với lãi suất ổn định, thì cũng khó được khơi thông. Trong khi đó, dòng vốn từ các quỹ bất động sản đến nay hầu như vẫn chỉ là trên giấy.