Siết tín dụng, cơ hội cho các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp

"Bầu sữa" siết dần

Từ 1/1/2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng đã giảm về 40% từ mức 45% năm 2018. Cùng với hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản được áp ở mức 200%. Tính toán của một số chuyên gia tài chính cho thấy, theo quy định trên, năm 2019, tín dụng bất động sản sẽ sụt giảm đến 20% so với năm 2016.

Tuy nhiên, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, không phải từ năm 2019, mà dòng vốn tín dụng cho bất động sản đã dần siết lại từ đầu năm 2018 và ngày càng chặt hơn từ nửa cuối năm 2018.

Không chỉ mặt bằng lãi suất cao hơn, mà tài sản đảm bảo cũng được thẩm định kỹ càng hơn, định mức cho vay cũng thấp hơn so với trước. Đa phần các dự án được cấp tín dụng mới trong giai đoạn này đều phải đạt được những yêu cầu rất cao.

Tại Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019 diễn ra tại Hà Nội hôm 4/5, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, việc nguồn tín dụng cho bất động sản ngày càng bị kiểm soát chặt, sẽ tác động không nhỏ đến thị trường này trong tương lai. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ tích cực, việc kiểm soát tín dụng sẽ giúp chất lượng khoản vay tốt hơn, giảm nợ xấu, kích thích các dòng vốn khác nhau như chứng khoán, kiều hối… đổ vào bất động sản.

Theo đánh giá của bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam, nếu quan sát kỹ động thái của Ngân hàng Nhà nước có thể thấy, đây là chính sách tương đối giống với cách kiểm soát tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới và phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, việc dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản nhiều sẽ khiến nguy cơ bong bóng xảy ra, làm bất ổn cả thị trường bất động sản và ngân hàng. Do đó, việc siết dần lại là điều hợp lý để tạo cho thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

"Một thị trường bền vững phải đảm bảo cân bằng trên nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt là vấn đề cho vay để phát triển dự án và cho vay để mua nhà. Ở các quốc gia khác, chủ đầu tư muốn tung ra sản phẩm, đặc biệt là với dóng sản phẩm thương mại, thì ngoài yếu tố năng lực tài chính, doanh nghiệp còn phải chứng minh được sức hút của sản phẩm do mình phát triển và được đánh giá qua khả năng tiêu thụ trên thực tế", bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Cơ hội vẫn tới với nhà phát triển chuyên nghiệp

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, việc siết tín dụng sẽ gây ảnh hưởng tới thời gian bán hàng, khả năng bán hàng và tốc độ hoàn vốn của các dự án. Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn .

Tuy nhiên, ở góc độ chủ đầu tư, theo ông Lâm Hoàng Đăng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest, thắt chặt tín dụng là cách để thanh lọc thị trường bất động sản. Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có mặt tích cực là tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải “trở mình” để tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trong đó có việc tự nâng cao năng lực tài chính, tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực, đảm bảo hiệu quả kinh doanh, minh bạch trong quản trị doanh nghiệp…

 Văn Phú – Invest hiện đang triển khai nhiều dự án và vẫn được ngân hàng bơm vốn 

"Hiểu một cách khác, việc dự án vẫn được giải ngân vốn tín dụng đồng nghĩa doanh nghiệp đó phải thực sự có tiềm lực về tài chính, có khả năng phát triển dự án phù hợp với nhu cầu và khả năng hấp thụ của thị trường, quan trọng hơn cả là thực sự có đủ khả năng để hoàn tất nghĩa vụ tài chính sau này với ngân hàng", ông Đăng nói và cho biết thêm, động thái kiểm soát tín dụng thời gian vừa qua thực tế không ảnh hưởng nhiều tới Văn Phú - Invest. Dù Công ty liên tục mở rộng đầu tư, nhưng các dự án vẫn được ngân hàng chấp thuận giải ngân, vì khả năng thu hồi dòng tiền cao trong tương lai.

Ông Đăng cũng tiết lộ thêm, chiến lược của Văn Phú - Invest là sử dụng nguồn tiền gối đầu các dự án thanh khoản nhanh kết hợp với tín dụng ngân hàng trong từng thời kỳ. Trong giai đoạn hiện tại và giai đoạn tới, ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp này cũng phát triển thêm các nguồn huy động khác (trái phiếu, tăng vốn) để giúp ổn định hơn với các dự án mà mình đang triển khai.

“Hiện số nợ hợp nhất phải trả của Văn Phú - Invest là hơn 2.600 tỷ đồng, nhưng so với hàng loạt dự án lớn đang triển khai như The Terra - Hào Nam, The Terra - An Hưng, Grandeur Palace - Giảng Võ (Hà Nội) và các dự án quy mô vài trăm héc-ta tại nhiều địa phương khác với số vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng, con số này tương đối thấp và trong giới hạn bình quân của ngành”, ông Đăng nói.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, khi nguồn vốn tín dụng bị hạn chế, doanh nghiệp có lượng tài chính dồi dào không quá lo ngại, nhưng những đơn vị không đủ khả năng, không bán được hàng có thể bị phá sản. Trên thực tế, khi chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, nếu dự án hoặc thị trường có biến động tiêu cực, sẽ khó tránh khỏi khủng hoảng, đổ vỡ.

Để không quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã hướng tới các nguồn vốn khác như liên doanh, liên kết, bắt tay với đối tác ngoại, huy động qua các kênh chứng khoán, trái phiếu… Đồng thời, thắt chặt tín dụng còn giúp thúc đẩy tính chuyên nghiệp của các chủ đầu tư.

Họ sẽ phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, cũng như phương án đầu tư, thực hiện tái cơ cấu hoạt động... trước khi triển khai dự án để đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Những tín hiệu dòng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực bất động sản hơn 1,1 tỷ USD trong quý I/2019, cùng với các thương vụ mua bán, chuyển nhượng (M&A) diễn ra mạnh mẽ sẽ tạo ra hướng đi mới cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.