Nhiều phân khúc sẽ “nghẽn” nếu siết tín dụng chặt hơn
Trong hơn một tuần qua, từ chủ doanh nghiệp tới nhà đầu tư địa ốc và người có nhu cầu mua nhà đều “đứng ngồi không yên” khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt hơn tín dụng dành cho bất động sản.
Nhiều ý kiến cho rằng, động thái của Ngân hàng Nhà nước xuất phát từ việc dư nợ bất động sản có xu hướng tăng nhanh kể từ đầu năm đến nay, khi kết thúc quý I/2021, dư nợ lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng đạt khoảng 1,85 triệu tỷ đồng, tương đương 19% tổng dư nợ nền kinh tế. Ngoài ra, hạn chế vốn tín dụng vào địa ốc cũng là biện pháp góp phần làm “hạ nhiệt” cơn sốt đất nền thời gian qua.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán về vấn đề này, hầu hết các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đều chung quan điểm rằng, việc doanh nghiệp sử dụng vốn của ngân hàng để phát triển dự án là “cực chẳng đã”, bởi chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp Việt Nam rất cao, lãi suất khoảng từ 12-14%/năm tùy theo điều kiện đảm bảo và tiến độ giải ngân.
Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành nhiều quy định nhằm hạn chế vốn tín dụng chảy vào bất động sản như giảm vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ mức 60% trước đây về mức 40% như hiện nay và tiếp tục giảm xuống 30% trong thời gian tới; đối với khoản vay từ 4 tỷ đồng trở lên thì áp dụng hệ số rủi ro là 150% thay vì 120% như trước đó…, nếu tiếp tục “siết” mạnh hơn thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Hiện nay, cơ quan chức năng đã có những quy định cụ thể về cho vay lĩnh vực địa ốc. Nếu tiếp tục dùng biện pháp hành chính để ‘thắng gấp’ tăng trưởng tín dụng bất động sản là điều không nên vì sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế”
TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng
“Hiện nay, cơ quan chức năng đã có những quy định cụ thể về cho vay lĩnh vực địa ốc. Nếu tiếp tục dùng biện pháp hành chính để ‘thắng gấp’ tăng trưởng tín dụng bất động sản là điều không nên vì sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế”, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng nêu quan điểm.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cho rằng, việc tiếp tục hạn chế tín dụng vào bất động sản không những không “trị” được những cơn sốt đất như đã xảy ra gần đây, mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến các phân khúc khác, thậm chí còn có thể làm thay đổi xu hướng đầu tư của doanh nghiệp.
Theo lý giải của ông Phi, hầu hết những người mua nhà hiện nay đều sử dụng đến nguồn vốn vay ngân hàng để mua nhà, bởi một căn chung cư diện tích dưới 100 m2 tại TP.HCM hiện có giá trung bình từ 3-4 tỷ đồng/căn, còn biệt thự liền kề có giá tối thiểu từ 7-8 tỷ đồng/căn, cho nên các chính sách ưu đãi lãi suất cho vay giữ một vai trò rất quan trọng trong việc kích cầu thanh khoản cho các dự án cũng như hỗ trợ cho khách hàng.
“Với số tiền lớn như vậy, đa số người dân phải sử dụng đến vốn vay ngân hàng, chứ ít ai mua nhà bằng 100% tiền túi. Chính vì vậy, việc siết cho vay mua nhà tất yếu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường”, ông Phi nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, một vị lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại TP. Thủ Đức nhìn nhận, tín dụng lĩnh vực địa ốc nếu tiếp tục bị siết chặt hơn thì sẽ để lại nhiều hệ lụy, bởi cả nguồn cung và thanh khoản thị trường đang có xu hướng chậm lại, việc các dự án chậm trễ ra hàng sẽ khiến nguồn cung càng trở nên khan hiếm, khi đó giá nhà đất sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao và người có nhu cầu càng khó tiếp cận nhà ở.
Trước những ý kiến lo ngại của các thành viên thị trường, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho biết, chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước là nhằm “nhắc nhở” những ngân hàng đã cho vay chứng khoán, bất động sản nhiều và yêu cầu những ngân hàng này thực hiện nghiêm các chính sách đã ban hành. Do đó, không có việc sẽ siết thêm tín dụng bất động sản, nhưng vẫn sẽ giám sát chặt chẽ.
Cẩn trọng là cần thiết
Trước đó, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2021, cổ đông của nhiều ngân hàng đã chất vấn về dư nợ tín dụng bất động sản, nhưng theo lãnh đạo các nhà băng, con số này tuy tăng nhưng không đáng ngại.
Ông Phạm Quang Dũng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, năm 2020, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng chỉ khoảng 33.000 tỷ đồng, chiếm chưa tới 4% tổng dư nợ cho vay. Còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà của cá nhân, thì dư nợ bất động sản vào khoảng 230.000 tỷ đồng, chiếm 27,4% tổng dư nợ. Tuy vậy, hầu hết các khoản vay mua nhà của cá nhân đều có tài sản đảm bảo với giá trị cao nên rủi ro thấp.
“Trong các định hướng tín dụng theo ngành kinh tế hàng năm, bất động sản không chỉ được kiểm soát định kỳ theo năm, mà còn được kiểm soát nhiều lần trong năm, cho nên các rủi ro liên quan luôn được kiểm soát chặt chẽ”, ông Dũng nói.
Còn ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT Techcombank cho hay, mảng cho vay bất động sản vẫn còn rất tiềm năng và tại Techcombank, mặc dù tỷ trọng cho vay bất động sản cao, nhưng về con số tuyệt đối thì vẫn ở mức thấp so với những ngân hàng cùng quy mô khác.
Chia sẻ về chiến lược giai đoạn 2021-2025, ông Hồ Hùng Anh cho biết, Techcombank sẽ tập trung vào các mảng có biên lợi nhuận cao như cho vay mua nhà, quản lý tài sản… và phát huy các phân khúc thế mạnh như phân khúc khách hàng thu nhập cao, bất động sản, thanh toán... Cùng với đó, Ngân hàng sẽ tiếp tục đa dạng hóa nguồn thu, tham gia vào các lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai như cho vay doanh nghiệp nhỏ và vừa, phát triển hệ sinh thái, đối tác...
Giới chuyên gia đánh giá, lâu nay, lĩnh vực bất động sản vẫn luôn được kiểm soát chặt chẽ và không có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng. Đơn cử, tại Vietcombank, 100% các khoản cho vay bất động sản đều có tài sản đảm bảo. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần lấy lại nhịp sôi động như hiện nay, với các tài sản đảm bảo có đầy đủ thủ tục pháp lý, định giá cho vay hợp lý thì gần như không phát sinh rủi ro, nếu có khoản nợ xấu liên quan bất động sản thì khả năng thu hồi cũng thuộc nhóm cao nhất.
TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường bất động sản hiện chưa xuất hiện nguy cơ bong bóng, có chăng chỉ là một số khu vực sốt cục bộ đối với mảng đất nền dân cư, trong khi mảng này rất khó huy động vốn tín dụng.
Tuy nhiên, sự cẩn trọng là không thừa vì vốn vay bất động sản có thể núp bóng dưới những mục đích vay khác, đặc biệt là tín dụng tiêu dùng. Theo đó, các ngân hàng cần kiên định mục tiêu hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản, mà tập trung cho khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua nhà ở thực. Điều này một mặt giúp kích cầu đầu ra cho thị trường địa ốc, mặt khác khiến các chủ đầu tư dần tự chủ về tài chính, đa dạng hóa dòng vốn phát triển dự án.
“Sự thận trọng, kiểm soát chặt dòng vốn vào các kênh đầu tư có mức độ rủi ro cao chính là một phần trong chiến lược tăng trưởng thận trọng của Việt Nam gắn với chất lượng tăng trưởng, đồng thời đề phòng những diễn biến phức tạp của kinh tế và thương mại toàn cầu trong kỷ nguyên Covid-19”, ông Lịch nói.
