Khi chỉ cần có vốn pháp định 6 tỷ đồng (khoảng 280.000 USD) là có thể lập DN kinh doanh BĐS thì việc kinh doanh BĐS tại Việt Nam có thể xếp hạng là dễ nhất thế giới. Thực tế cho thấy, trong số khoảng 4.200 DN BĐS hiện tại thì có đến 3.000 DN có vốn dưới 10 tỷ đồng.
Điều này có nghĩa là đa số DN khó có thể thực hiện dự án nếu như không có nguồn vốn tiếp sức từ ngân hàng và người mua nhà.
Khi mà việc tiếp cận vốn từ ngân hàng khó khăn thì việc chủ đầu tư dự án BĐS thực hiện chiến thuật “mỡ nó rán nó” đối với khách hàng mua nhà là tất yếu. Từ đây, các tranh chấp, làm ăn chụp giật, lừa đảo… nảy sinh. Đã đến lúc phải có sự quản lý chặt hơn với các chủ dự án BĐS để làm minh bạch thị trường cũng như bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Sẽ còn nhiều ung nhọt bung vỡ
Gần đây, những ung nhọt liên quan đến các chủ đầu tư dự án BĐS bắt đầu lộ ra khi cơ quan pháp luật khởi tố nhiều vụ án, bắt giam nhiều lãnh đạo DN kinh doanh BĐS.
Điển hình là các vụ việc như Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an (C46) vừa thực hiện khởi tố vụ án, bắt tạm giam 4 tháng với ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc công ty TNHH một thành viên Xuất nhập khẩu và đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội, do có liên quan tới Dự án khu chung cư cao tầng B5 Cầu Diễn - Khu đô thị Thành phố giao lưu (huyện Từ Liêm, Hà Nội).
Điều đáng nói là tổ hợp chung cư CT5 thuộc dự án này đã được các cơ quan chức năng xác định là đất dùng để xây dựng nhà tái định cư, nhưng thời điểm cuối năm 2009, chủ đầu tư đã chào bán cho khách hàng với bản thiết kế “tự vẽ” bao gồm 6 tòa nhà chung cư cao 28 đến 32 tầng với gần 2.000 căn hộ thương mại.
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư chỉ được bán nhà khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng
Trước đó là việc Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Minh Việt, chủ đầu tư Dự án Tricon Towers tại Khu đô thị Bắc An Khánh, Hà Nội đã bỏ trốn, để lại khoản tiền hơn 400 tỷ đồng huy động của khách hàng.
Dự án 409 Lĩnh Nam của Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng chưa được cấp phép xây dựng, nhưng đã huy động vốn từ khách hàng.
Hiện hàng trăm khách hàng đã bỏ tiền mua căn hộ tại dự án này đang chưa biết xử lý ra sao trước việc ông Nguyễn Hoàng Long, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng bị bắt với tội danh lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Trên thực tế, có hai hình thái điển hình liên quan đến các “ung nhọt” BĐS đang vỡ lở.
Thứ nhất, đó là các chủ đầu tư kinh doanh được cho là nghiêm túc, nhưng bối cảnh thị trường quá khó khăn khiến các dự án đóng băng thanh khoản, từ đó DN cạn kiệt dòng tiền và buộc phải chây ỳ.
Thứ hai là những người ngay từ đầu đã chủ trương “hớt váng” thị trường, khi khó khăn xảy ra là “ôm tiền” bỏ trốn. Thực tế này cho thấy sự cấp thiết phải siết chặt hơn các chế tài để quản chủ dự án BĐS.
Siết “vòng kim cô” bằng chính sách
Theo Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới được huy động vốn của khách hàng là cá nhân theo các hình thức: Ký hợp đồng, văn bản góp vốn; Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước.
Trên thực tế, có rất ít chủ đầu tư có thể đáp ứng được các điều kiện để giao kết “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng mua nhà ứng trước” với khách hàng. Do đó, để có thể huy động vốn mà không phải trả lãi như vay vốn ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu và có thể huy động từ trước khi xây dựng phần móng, các chủ đầu tư đã chọn giải pháp ký kết “hợp đồng đặt cọc” (biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở sau này giữa chủ đầu tư và khách hàng).
Đối với chủ đầu tư dự án thì đây có thể coi là một hình thức huy động vốn “trá hình”, bởi có nhiều dự án, giá trị tiền cọc rất cao.
Theo Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư bán nhà bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS (trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở).
Như vậy, hoạt động mua bán nhà ở được thực hiện giữa sàn giao dịch và khách hàng, không phân biệt khách hàng có giao kết hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư hay không mà chỉ cần khách hàng có đủ điều kiện mua nhà ở theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp đó, chủ đầu tư dự án không có quyền quyết định người mua nhà. Vì vậy, có thể hiểu việc giao kết “hợp đồng đặt cọc” là một cách “lách luật” của chủ đầu tư để huy động vốn.
Sai phạm đã rõ, nhưng đòi lại tiền đặt cọc là vấn đề nan giải, bởi chủ đầu tư đưa ra rất nhiều lý do để trì hoãn trả lại tiền cho khách hàng.
Theo các chuyên gia pháp lý, khi bị chiếm dụng vốn, có hai cách để khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình: thứ nhất, khởi kiện bên huy động vốn ra Tòa án; thứ hai, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa án sẽ buộc chủ đầu tư hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc cho khách hàng.
Trong trường hợp hành vi huy động vốn có dấu hiệu của tội “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” hoặc “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”,” cố ý làm trái các quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế”, khách hàng cần tố cáo bên huy động vốn đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét, xử lý bên huy động vốn.
Đó là lý do để người mua nhà tại các dự án
Từ ngày 1/10 vừa qua, Thông tư 11/2013/TT-BXD quy định cụ thể về chế độ báo cáo tiến độ dự án BĐS có hiệu lực sẽ giúp cho cơ quan quản lý nhà nước giám sát chặt chẽ hơn tình hình triển khai dự án.
Theo đó, sẽ chấm dứt tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, chậm bàn giao nhà, thậm chí là ôm tiền của khách bỏ trốn diễn ra phổ biến trong thời gian qua.
Theo quy định, những dự án được Nhà nước giao sau 12 tháng không triển khai và dự án dù đã triển khai nhưng chậm 24 tháng sẽ bị thu hồi.
Thông tư 11 của Bộ Xây dựng yêu cầu các Sở Xây dựng địa phương thực hiện nghiêm chế độ báo cáo để cơ quan quản lý cấp Trung ương, địa phương nắm chắc tình hình thực thế còn nhằm giám sát quá trình thực hiện dự án BĐS của các chủ đầu tư sát sao hơn, để kịp thời kiểm tra, xử lý, điều chỉnh chính sách kịp thời, chuẩn xác hơn.
Thông tư 11/2013/TT-BXD cũng quy định, tất cả những dự án BĐS dù quy mô lớn, nhỏ hay của chủ đầu tư trong nước hay có yếu tố vốn nước ngoài, đều phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước hàng quý, hàng năm.
Hiện Bộ Xây dựng cũng đã công bố Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để lấy ý kiến.
Cơ quan này cũng đề xuất bổ sung một số nội dung mới nhằm giảm tình trạng bán nhà trên giấy xảy ra tràn lan như thời gian qua.
Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay nếu xảy ra biến cố.
Liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thì tổ chức, cá nhân được lựa chọn giao làm chủ đầu tư dự án phải ký quỹ cam kết thực hiện.
Ngoài một số quy định hiện hành về điều kiện để đưa dự án vào kinh doanh như không có tranh chấp, không nằm trong khu vực cấm, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng… đối với công trình có sẵn.
Đối với dự án thì phải có hồ sơ, bản vẽ thi công, tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Riêng các dự án BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai, phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan.
Trường hợp chuyển nhượng có phát sinh lợi nhuận thì phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Cũng theo Dự thảo trên, sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS, mà chỉ được làm trung gian để thực hiện giao dịch trên theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí. Các chủ đầu tư phải công khai thông tin tại dự án BĐS, trụ sở làm việc và trang tin điện tử của DN mình.
Trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS thì còn phải công khai tại sàn và trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Bên cạnh các vấn đề nói trên, Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp tỉnh, cơ quan thuế cũng cần thường xuyên tăng cường công tác “hậu kiểm” trong việc giám sát, kiểm tra các DN BĐS, đặc biệt là những DN liên tục tiến hành thay đổi trụ sở, đăng ký thuế, kê khai vốn và tiến độ góp vốn (có minh chứng hoặc xác nhận của ngân hàng nơi DN mở tài khoản).
Với người mua nhà, để tự bảo vệ mình, điều quan trọng nhất là cần kiểm tra kỹ năng lực và uy tín của chủ đầu tư, các quy định pháp lý liên quan đến các dự án từ cơ quan chức năng cung cấp. Bởi trên thực tế, rất nhiều chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm với khách hàng “một cách hợp pháp” do các điều khoản hợp đồng đã ký luôn có lợi cho họ.
