Cơ chế cho vay lãi suất thỏa thuận được quy định tại Thông tư 01/2009/TT - NHNN có hiệu lực kể từ tháng 2/2009 đã phần nào giúp các ngân hàng dễ thở hơn khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) áp dụng trần lãi suất cho vay bằng 150% lãi suất cơ bản và duy trì suốt 10 tháng qua. Thế nhưng, sau một thời gian áp dụng cơ chế trên, nhiều người cho rằng, vốn cho vay tiêu dùng đã chảy vào chứng khoán và bất động sản (BĐS). Bởi trên thực tế, cơ chế lãi suất thỏa thuận tạo được lợi nhuận cao nhất trong phát triển tín dụng, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiền gửi vẫn tăng và lãi suất đầu ra với DN bị khống chế trần.
Siết lại!
Tín dụng mua, sửa chữa nhà trả góp cũng được các ngân hàng liệt vào cho vay tiêu dùng và áp dụng lãi suất thỏa thuận, với lãi suất dao động trong khoảng 12,75 - 15,5%/năm. Thực tế, sản phẩm tín dụng này dành cho khách hàng cá nhân và nguồn trả nợ vay là từ thu nhập tiền lương của khách hàng và cũng chưa có quy định nào về việc ngân hàng không được áp dụng lãi suất thỏa thuận đối với những người có nhà đem thế chấp vay vốn mua, sửa chữa nhà.
Trong hơn 2 quý đầu năm 2009, tín dụng mua nhà, căn hộ cũng như sửa chữa nhà được các ngân hàng quan tâm đẩy mạnh. Đặc biệt là khi giá BĐS đã giảm sâu so với 2 năm trước đây và nhiều người cho rằng, đây là thời điểm thích hợp để mua cho mục đích sử dụng. Eximbank cho biết, tính đến nay dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà trả góp chiếm khoảng 15% trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng cá nhân. Tính đến cuối tháng 9/2009, tỷ lệ dư nợ cho vay tiêu dùng cá nhân tại Eximbank chiếm hơn 30% trong tổng dư nợ của Ngân hàng, đạt 34.000 tỷ đồng.
Các ngân hàng đều xem cho vay mua, sửa chữa nhà trả góp là mảng tín dụng nhiều tiềm năng và xem đây là sản phẩm chủ đạo trong quá trình phát triển tín dụng. Thế nhưng, với chủ trương kiểm soát chặt tín dụng, đồng thời hạn chế ngân hàng cho vay vốn vào BĐS, NHNN vừa có Văn bản số 7525/NHNN - CSTT trả lời đề nghị của Thanh tra giám sát NHNN - Chi nhánh TP. HCM về việc hướng dẫn thực hiện cho vay theo lãi suất thỏa thuận, do cơ quan này đã gặp một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thanh tra hoạt động cho vay lãi suất thỏa thuận.
Theo đó, lãi suất cho vay thỏa thuận bằng VND áp dụng đối với các khoản vay mua, sửa chữa nhà có mục đích sử dụng để ở và nguồn trả nợ tiền vay bằng thu nhập từ tiền lương của khách hàng vay. Vì thế, quy định của NHNN là các ngân hàng không được áp dụng lãi suất cho vay thỏa thuận bằng VND đối với trường hợp khách hàng vay (đã có 3 - 4 căn nhà) mua, sửa chữa nhà với mục đích để ở kết hợp với cho thuê, hoặc chỉ dùng cho thuê, nguồn trả nợ tiền vay bằng tiền lương và tiền cho thuê nhà.
Như vậy, có nghĩa là NHNN không chấp nhận việc các ngân hàng xếp trường hợp cá nhân đã có nhà đem thế chấp để vay mua thêm căn nhà khác vào lĩnh vực cho vay tiêu dùng. Theo NHNN, việc mua nhà này không nhằm phục vụ nhu cầu đời sống mà nhằm kinh doanh, do vậy ngân hàng thương mại chỉ được áp dụng lãi suất trần 10,5%/năm. Song kể từ khi Thông tư 01 ra đời đến nay, không loại trừ việc ngân hàng áp dụng cơ chế lãi suất thỏa thuận đối với khách hàng (đã có 3 - 4 căn nhà) vay vốn mua, sữa chữa nhà.
Ngân hàng lo…
Mặc dù văn bản trên không gửi đến các ngân hàng, nhưng trước thông tin này, các ngân hàng, nhất là đơn vị quy mô nhỏ tỏ ra lo ngại. Một phần, do cửa tín dụng vốn dĩ đã hẹp nay càng hẹp hơn, vì nếu cho vay mua, sữa nhà trả góp (với khách hàng đã có 3 - 4 căn nhà), ngân hàng phải áp dụng trần 10,5%/năm sẽ khó bù đắp được chi phí đầu vào. Còn ngân hàng chỉ được áp dụng lãi suất thỏa thuận đối với những khách hàng chưa có căn nhà nào thì khả năng dư nợ tín dụng mua nhà trả góp sẽ khó tăng, bởi phân khúc khách hàng này có nhu cầu thực về nhà ở, nhưng lại phải vay lãi suất cao.
Mặt khác, với quy định trên, nếu Thanh tra NHNN - Chi nhánh TP. HCM đưa vào áp dụng trong quá trình thanh tra về hoạt động cho vay theo cơ chế lãi suất thỏa thuận thì không ít ngân hàng đã vi phạm. Vì thực tế, nếu tính từ thời điểm Thông tư 01 được ban hành đến nay, không ít ngân hàng đã áp dụng lãi suất thỏa thuận trong cho vay mua, sửa chữa nhà trả góp đối với các cá nhân đã có nhà ở, dù khách hàng không có giấy phép kinh doanh BĐS. Hiện các ngân hàng đã hạn chế cho vay mua, sửa chữa nhà đối với phân khúc khách hàng trên, nhưng họ vẫn lo ngại NHNN có thể truy cứu các hợp đồng đã ký với khách hàng (đã có nhà trước đó) được ấn định theo lãi suất thỏa thuận kể từ tháng 2/2009 đến nay, vì văn bản không nói đến ngày hiệu lực thực thi.
Đại diện một ngân hàng cho biết, theo những quy định tại hướng dẫn này, các ngân hàng sẽ phải hạn chế tín dụng cho vay mua, sữa chữa nhà. Hiện mặt bằng lãi suất huy động tiền gửi trên thị trường tiếp tục được các ngân hàng điều chỉnh theo xu hướng tăng, với mức bình quân lên đến 9 - 9,3%/năm kỳ hạn ngắn và thậm chí với kỳ hạn dài ngày còn áp dụng mức cao hơn, có nơi đã đạt 10,3%/năm. Trong khi đó, trần lãi suất cho vay đối với DN hiện vẫn là 10,5%/năm, nên các ngân hàng chỉ kỳ vọng vào nguồn thu từ dịch vụ và tín dụng tiêu dùng cá nhân, trong đó mua, sửa chữa nhà trả góp là một loại hình tín dụng được các ngân hàng nhắm đến.
Theo phó chủ tịch một ngân hàng, nếu theo quy định tại văn bản trả lời Thanh giám sát NHNN - Chi nhánh TP. HCM của NHNN thì những người chưa có nhà ở phải trả lãi suất cao khi vay vốn, vì ngân hàng được áp dụng lãi suất thỏa thuận. Còn những người đã có nhà (3 - 4 căn) thì được vay với lãi suất trần 10,5%/năm, hay nói cách khác là khuyến khích các nhà đầu cơ BĐS sử dụng vốn vay kinh doanh, bởi chi phí giá vốn khá rẻ, trong khi người có nhu cầu thực về nhà ở phải trả lãi cao hơn theo cơ chế thỏa thuận.
Tuy vậy, một cán bộ cấp cao ngành ngân hàng cho rằng, nếu không hạn chế thì các ngân hàng sẽ đẩy mạnh vốn vào lĩnh vực BĐS và như thế rủi ro tiềm ẩn cao, vì thị trường nhà, đất chưa thực sự ổn định. Đồng thời, theo vị cán bộ trên, với chủ trương kiểm soát chặt tín dụng BĐS hiện nay và chi phí đầu vào gia tăng, các ngân hàng cũng không thể đẩy mạnh vốn cho những người đã có nhà vay với lãi suất 10,5%/năm.
