Hành lang pháp lý chặt chẽ hơn
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều thay đổi về điều kiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Đây là nguyên nhân khiến hồ sơ xin xác nhận được bán nhà ở hình thành trong tương lai của gần 2.000 căn hộ thuộc một dự án tại quận 9 (nay là TP. Thủ Đức), TP.HCM bị trả lại.
Sau khi dẫn lại một loạt quy định trong luật mới, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, qua rà soát, hồ sơ của chủ đầu tư chưa đảm bảo đầy đủ thành phần theo các quy định, và đề nghị bổ sung thêm các tài liệu.
Trong số giấy tờ yêu cầu bổ sung, chủ đầu tư phải có văn bản bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, phải cung cấp các giấy tờ chứng minh đã giải chấp toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở/một phần dự án/nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải cung cấp các giấy tờ chứng minh dự án đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh…
Ngoài việc yêu cầu bổ sung các hồ sơ, Sở Xây dựng TP.HCM cũng lưu ý vấn đề phối hợp với chủ đầu tư báo cáo UBND Thành phố xem xét, có ý kiến về trách nhiệm nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với việc thực hiện nhà ở xã hội của dự án.
Như vậy, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024), lần đầu tiên, TP.HCM có dự án chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
Nếu theo quy định cũ, dự án trên hoàn toàn đủ điều kiện để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, có thể thấy, hành lang pháp lý mới đã được điều chỉnh theo hướng an toàn hơn cho bên mua và chặt chẽ hơn đối với bên bán (là các chủ đầu tư dự án).
Một trong những điểm đáng lưu ý nhưng thường bị nhiều doanh nghiệp “lờ” đi, đó là trách nhiệm công bố tình trạng pháp lý của dự án trước khi đưa vào kinh doanh. Đây là điều kiện bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện nếu muốn được cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.
Cũng cần nhấn mạnh thêm rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 từng quy định doanh nghiệp phải có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh trên trang thông tin điện tử của đơn vị mình. Tuy nhiên, do chưa có chế tài cụ thể nên phần lớn thông tin về dự án thường chỉ tập trung vào quảng cáo, rất hiếm khi chủ đầu tư đăng tải thông tin về tình trạng pháp lý.
Quy định giải chấp dự án trước khi kinh doanh cũng khắt khe hơn. Trước đây, việc giải chấp còn có ngoại lệ là nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và khách hàng thì chủ đầu tư không phải thực hiện giải chấp trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua hoặc thuê mua, nhưng tại luật mới, giải chấp là một trong điều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ.
Bảo vệ người mua nhà, loại bỏ chủ đầu tư “tay mơ”
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đánh giá, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là nền tảng bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, giúp người mua có thể tường tận tình trạng pháp lý của dự án trước khi quyết định mua, đồng thời dần loại bỏ các chủ đầu tư kinh doanh chụp giật, làm trong sạch môi trường kinh doanh.
Tuy vậy, theo vị này, việc siết chặt quy định đặt cọc, thanh toán mua nhà cũng là nỗi lo của nhiều doanh nghiệp vốn mỏng. Chẳng hạn, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật mới cũng nêu rõ, hợp đồng đặt cọc phải ghi cụ thể giá bán, giá cho thuê mua bất động sản. Hợp đồng này cũng phải được công khai trên hệ thống thông tin bất động sản.
Khách quan mà nói, khi làm một dự án bất động sản, nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chiếm từ 15-20%, cao nhất cũng chỉ 30-40% tổng mức đầu tư dự án.
Nguồn vốn này chủ yếu được chủ đầu tư dùng để thực hiện thủ tục pháp lý, bồi thường giải phóng mặt bằng. Đến giai đoạn triển khai xây dựng, khoản tiền đầu tư gần như phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay từ các ngân hàng thương mại và tiền trả trước của người mua nhà ở.
Do đó, bản chất của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua khi dự án đang xây dựng.
Tuy nhiên, trước đây chưa có quy định về đặt cọc nên các dự án dù chưa xây dựng, thậm chí chỉ mới được chấp thuận đầu tư, đã huy động tiền của khách hàng thông qua nhiều loại hợp đồng khác nhau như hợp đồng cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua hứa bán… Chính vì vậy, nhiều dự án dù còn trên giấy nhưng đã thu 40-50% giá trị căn hộ, thậm chí cao hơn.
Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian qua, có không ít dự án đã thu của khách hàng đến 95% giá trị hợp đồng, nhưng khi thị trường gặp khủng hoảng, doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy nợ nần, dẫn đến tình trạng dự án ngưng trệ, không thể bàn giao nhà thêm cam kết. Tiền thu từ khách hàng chủ đầu tư đã dùng, không thể thanh lý hợp đồng…
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, quy định mới siết chặt việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, có khi lên đến 90-95% giá trị bất động sản, thậm chí lập dự án “ma” nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho người mua.
“Hành lang pháp lý mới không chỉ sàng lọc lại các chủ thể tham gia thị trường, mà còn tạo cơ hội để các doanh nghiệp có thể ‘sửa sai’ cho quá khứ. Doanh nghiệp muốn tồn tại phải chuyên nghiệp, phải có thực lực thực sự mới đủ sức cạnh tranh và tồn tại”, ông Châu nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, trong bối cảnh mới, doanh nghiệp phải có nền tảng tài chính vững mạnh, năng lực triển khai dự án tốt.
“Khó khăn của thị trường thời gian qua cũng là một sự sàng lọc. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường”, ông Đính nói.
