Thông tin trên được ông Vũ Minh Tiến, Thành viên HĐQT phụ trách kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A, Tập đoàn An Thịnh chia sẻ tại diễn đàn M&A Việt Nam 2020 diễn ra chiều qua (25/11).
Nói về thách thức hay rào cản cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư bất động sản ở Việt Nam, theo ông Tiến là rất nhiều. Trong đó, hạn chế lớn nhất là pháp lý, cụ thể là quyền sử dụng đất. Từ quyền sử dụng đất còn phát sinh chuyện giải phóng mặt bằng - quyết định 80% thành công của dự án.
Theo đó, ông Tiến khẳng định, tiên quyết là các nhà đầu tư nước ngoài phải tìm được đơn vị tư vấn tốt, đối tác nội địa tốt để cùng đồng hành. Từ đó quyết định cơ cấu của một thương vụ M&A là chuyển nhượng toàn phần, một phần hay chỉ nhận chuyển nhượng cổ phần ở công ty mục tiêu.
“Đó là vấn đề mà nhà đầu tư nước ngoài cần thực sự quan tâm khi tiến hành M&A trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam”, ông Tiến nhấn mạnh.
Ngoài ra, họ cũng cần soát xét kỹ lưỡng hơn và bằng nhiều kênh khác nhau trong việc thẩm định dự án. “Tôi biết nhiều thương vụ sắp xong quá trình M&A thì bên mua phát hiện bên bán còn nợ đọng với bên thứ 3, nhất là nghĩa vụ với Nhà nước như nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất… Tôi cho rằng, các vấn đề này phải đặt lên hàng đầu khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư bất động sản Việt Nam”, ông Tiến đưa ra quan điểm.
Ở giai đoạn hậu M&A, theo quy định thì có những tài sản mà bên mua phải đăng ký quyền sở hữu mới được công nhận - đây là lưu ý quan trọng về mặt pháp lý cho bên mua trong giao dịch M&A.
Thứ 2 là cấu trúc lại doanh nghiệp mục tiêu. Sau khi kết thúc quá trình M&A, bên mua sẽ tái cấu trúc lại, thay đổi cơ cấu quan trị, có thể giữ nhân sự, văn hoá doanh nghiệp để tránh xáo trộn nhưng "theo tôi thì nên có sự thay đổi về cơ cấu quản trị để đảm bảo cán cân giữa bên mua và các bên còn lại (thường thấy trong thương vụ 1 phần), từ đó đảm bảo được đúng mục tiêu đề ra ngay từ đầu thực hiện giao dịch".
Thứ 3 là pháp lý, đây là vấn đề rất quan trọng vì theo ông Tiến, các dự án đem chào bán thường là các dự án đang gặp vấn đề nào đó, như ở Việt Nam thường là vướng thủ tục hành chính hoặc thủ tục pháp lý, đặc biệt nếu bên mua là nhà đầu tư nước ngoài thì vấn đề này lại càng quan trọng hơn nữa.
Đối với Tập đoàn An Thịnh, ông Tiến chia sẻ xu hướng M&A trong bất động sản của Tập đoàn hướng đến 2 phân khúc chính là bất động sản ven đô và bất động sản công nghiệp.
Nguyên nhân chính khi lựa chọn hai phân khúc này được ông Tiến lý giải rằng, với bất động sản ven đô, do hành vi tiêu dùng thay đổi, xu hướng thị trường thay đổi dẫn đến bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng không còn hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, với tâm lý thay vì có thể phải đối mặt với hiểm hoạ mắc bệnh dịch khi di chuyển bằng các phương tiện máy bay, tàu hoả thì nhà đầu tư có thể di chuyển bằng phương tiện cá nhân khi hướng tới bất động sản ven đô.
Còn với bất động sản công nghiệp thì do dịch bệnh, khiến dòng vốn ngoại tạm chững lại trong ngắn hạn, đồng thời lại là cơ hội cho nhà đầu tư nội. Đây là bài kiểm tra đối với sức mạnh của nhà đầu tư nội, điều này cũng giải thích cán cân giá trị giao dịch M&A trong giai đoạn 2020 nghiêng về nhà đầu tư nội tăng lên.
