Sẽ ra sao nếu bỏ quỹ bảo trì?

“Nhựa sống” ở chung cư

Với đặc thù phát triển đô thị và mô hình nhà ở của Việt Nam, đã có giai đoạn các tòa chung cư không thu phí bảo trì. Đó là các chung cư được xây và bàn giao từ năm 2005 trở về trước. Các chung cư được xây dựng và bàn giao từ năm 2006 bắt đầu thu phí bảo trì với số tiền bằng 2% giá trị căn hộ.

Trên thực tế, không khó để nhận ra sự khác biệt lớn tại các chung cư xây dựng và bàn giao trước/sau năm 2005. Các khu chung cư xây dựng và bàn giao từ năm 2005 trở về trước thường rơi vào tình trạng xuống cấp, nhếch nhác. Trong khi các chung cư được xây dựng từ 2006 có mức độ xuống cấp chậm hơn.

Mới đây, sở Xây dựng TP.HCM nêu ý kiến nên bỏ quỹ bảo trì đã làm dấy lên những lo ngại trong công tác quản lý, vận hành cho tòa nhà. Trong đó, nhiều ý kiến bày tỏ sự lo ngại về việc mất đi quỹ bảo trì, các chung cư sẽ dễ rơi vào tình trạng xuống cấp nhanh chóng.

Theo ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID), nếu bỏ quỹ bảo trì, các dự án sẽ dễ rơi vào tình trạng không có kinh phí để duy tu, sửa chữa. Từ đó, chung cư sẽ nhanh xuống cấp và làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của các cư dân.

“Thực tế hiện nay, việc duy trì quỹ cũng còn tồn tại một số bất cập, có cả trường hợp các thành viên Ban Quản trị chung cư có kinh nghiệm, chưa đủ hiểu biết dẫn đến việc không biết sử dụng quỹ bảo trì sao cho hợp lý. Tuy nhiên, cần phải nhìn theo hướng tích cực là tìm giải pháp cho vấn đề này, chứ không phải thấy khó như vậy lại tính chuyện bỏ quỹ bảo trì”, ông Duy cho biết thêm.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, bà Hoàng Thị Lài, Phó tổng giám đốc La Luna Resort cho rằng, quỹ bảo trì rất cần thiết cho các dự án nhà chung cư. Mặc dù dùng lâu sẽ hết và phải thu bổ sung, nhưng nguồn thu ban đầu của quỹ rất quan trọng trong việc duy tu, bảo dưỡng cho công trình. Cũng cần xác định rằng, nếu chung cư xuống cấp mà không thể thu đực quỹ bảo trì thì tòa nhà sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Vấn đề mấu chốt hiện nay với quỹ này là phụ thuộc vào sự quản lý, vận hành của Ban quản trị sau khi nhận bàn giao.

Đông quan điểm, ông Nguyễn Việt Thung, Tổng giám đốc TMS Group cũng nhận định, quỹ bảo trì là rất cần thiết với các dự án nhà ở, bởi nó sẽ đảm bảo cho việc duy tu, bảo dưỡng tòa nhà được tốt hơn.

Băn khoăn bỏ hay giữ

Bỏ hay giữ quỹ bảo trì là cả một câu chuyện dài kỳ, cũng sẽ là một quyết sách lớn với cơ quan quản lý. Trong đó, có lẽ việc lắng nghe ý kiến của các đơn vị chuyên hoạt động trong lĩnh vực này là một việc làm cần thiết.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quản lý nhà toàn cầu (Global Home) thì cần phải giữ quỹ bảo trì, bởi đây giải pháp tích cực giúp chung cư được duy trì, bảo dưỡng và vận hành trơn tru.

Ông Thành cho rằng, việc bỏ quỹ bảo trì sẽ tạo ra sự xáo trộn trong xã hội, hiện đang có hai vế là đơn vị quản lý vận hành và người mua đều đặt câu hỏi, chung cư xây trước năm 2006 hay sau 2006 (mốc có hay không có quỹ bảo trì). Giờ nếu lại bỏ quỹ, người dân sẽ đặt thêm câu hỏi, trước hay sau 2020? Điều này tạo sự "mấp mô" trong chính sách điều hành, không thuận lợi và không giúp hoạt động quản lý chung cư hiệu quả.

Còn theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Luật Xây dựng quy định, các nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn.

“Về việc sử dụng quỹ, HoREA kiến nghị, quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Nhìn nhận về câu chuyện này, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (Vietbuilding) cho rằng, việc đưa ra quy định thu phí bảo trì là rất văn minh. Ông Tuấn cho rằng không thể không đóng quỹ này, bởi như vậy sẽ gây ra rối loạn, xáo trộn ở môi trường sống chung.

Tìm hướng đi mới

Trong rất nhiều ý kiến phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận được, quan điểm giữ nguyên việc nộp quỹ bảo trì vẫn là cần thiết; trong đó, việc thu quỹ bảo trì thành nhiều lần cũng sẽ có những bất cập.

Theo ông Thành, việc đóng quỹ theo hai thời điểm cũng có những bất cập. Ví dụ như trước đây, có ý kiến cho rằng có thể đóng quỹ trong 60 tháng, cơ bản các chủ hộ đều đã nhận sổ hồng, khi đó thu phí sẽ rất khó khăn. Đây không khác gì việc thả gà ra đuổi.

Ông Thành cho rằng, có hai cơ hội vàng dành cho chủ đầu tư và ban quản trị, đó là thời điểm bàn giao căn hộ và bàn giao sổ hồng. Tuy nhiên, cả hai thời điểm này thật ra vẫn tồn tại những vấn đề nhất định. Đơn giản như với các không gian chung, sẽ rất khó để kiểm soát rằng chủ đầy tư đã đón gũy bảo trì theo nghĩa vụ hay chưa?

Hiện tại, nhiều chung cư, một trong nhiều lý do dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng có liên quan đến quỹ bảo trì. Đó là câu chuyện bàn giao/chậm bàn giao/sử dụng quỹ sai ục đích. Theo ông Thành, sau khi người dân thanh toán 95% giá trị căn hộ, sẽ đóng thêm 2% quỹ bảo trì, và 2% này phải chuyển được vào tài khoản ngân hàng và ngân hàng được giữ, chủ đầu tư không được rút. Số tiền này nên được gửi theo kỳ hạn 1 năm, vì thường sau 1 năm chủ đầu tư sẽ phải bàn giao quỹ cho Ban quản trị (Ban quản trị thường thành lập sau 1 năm).

Ngoài ra, cũng cần có chế tài xử phạt người chậm đóng quỹ. Hãy lấy ví dụ, với căn hộ có giá  2 - 3 tỷ đồng, có người đóng đầu năm, có người đóng cuối năm. Với mức thu 2%, tức từ 40 - 60 triệu đồng cho một căn hộ, thì việc chủ hộ chậm đóng và dùng tiền đó làm việc khác, đơn giản như gửi ngân hàng cũng có lãi suất nhất định. Như vậy, việc đóng chậm có thể là có chủ đích.

Trong khi đó, theo ông Thung, có thể tính đến phương án có một đơn vị thứ 3 đứng ra quản lý, vận hành quỹ bảo trì. Tuy nhiên, đòi hỏi quan trọng nhất chính là việc làm thế nào để quản lý, sử dụng quỹ một cách hiệu quả.

Còn theo bà Lài, để quản trị hiệu quả quỹ bảo trì hiệu quả, thì cần có những quy định rõ ràng về việc thu và sử dụng quỹ. Ví như việc tạo lập quỹ bảo trì theo tài khoản riêng, có sự giám sát của phía ngân hàng, để các chủ đầu tư khi thu tiền quỹ bảo trì sẽ chuyển thẳng vào tài khoản, không được rút tiền và sử dụng khi chưa bàn giao cho Ban quản trị…