Cầm cố dự án: Bình thường hay bất thường?
Không phải ngẫu nhiên dự thảo Nghị định quy định xử phạt các vi phạm về kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo đang được lấy ý kiến đưa ra mức phạt lên tới cả tỷ đồng đối với hành vi không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
Việc thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng là nghiệp vụ tài chính bình thường và được luật hóa tại Luật Nhà ở 2015, sau này được kế thừa ở Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện giải chấp dự án hoặc được ngân hàng có văn bản chấp thuận cho bán.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong suốt 10 năm kể từ khi Luật Nhà ở 2015 có hiệu lực, rất ít người dân biết và hiểu được các quy định về bắt buộc phải giải chấp dự án trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua nhà, dẫn đến tình trạng người mua nhà sau khi về sinh sống một thời gian mới tá hỏa vì không được cấp sổ hồng.
Trong báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của HĐND TP.HCM công bố năm ngoái, Thành phố có 60 dự án thế chấp ngân hàng, trong đó 41 dự án thế chấp từ năm 2016 đến 2023 và nhiều dự án thế chấp từ các năm 2008-2011 khiến người mua nhà chưa được cấp sổ hồng.
Tương tự, báo cáo của HĐND TP. Hà Nội gần đây cũng cho thấy, có hàng chục nghìn căn hộ chưa cấp được sổ hồng do vi phạm của chủ đầu tư, trong đó có việc chưa thực hiện giải chấp dự án khi ký hợp đồng mua bán với người dân.
Điều đáng nói, có những chung cư người dân sinh sống ổn định từ vài năm đến hơn chục năm, tới khi ngân hàng ra thông báo siết nợ mới phát hiện ra căn hộ tại dự án mình mua có nguy cơ bị thu hồi do vi phạm của chủ đầu tư.
Tại TP.HCM, có thể kể đến một loạt dự án nằm trong diện này như chung cư Bảy Hiền (quận 11) thế chấp ngân hàng năm 2008; chung cư Minh Thành (quận 7); chung cư Phú Thạnh, chung cư Tân Hồng Ngọc, chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú); chung cư Avila (quận 8); khu dân cư Phú Hữu, chung cư 4S Linh Đông (TP. Thủ Đức)…
Tại Hà Nội, các chung cư D’ElDorado Võ Chí Công, Ruby City, THT New City, chung cư 536A Minh Khai, chung cư Thanh Hà Cienco 5, chung cư 79 Thanh Đàm, chung cư Smile Trung Yên Building… cũng nằm trong diện không cấp được sổ đỏ cho người mua nhà do nhiều căn hộ bị thế chấp và chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục giải chấp trước khi ký hợp đồng với người mua nhà.
Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những thay đổi được đánh giá cao là quy định chặt chẽ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư - người mua bất động sản, trong đó đưa ra điều kiện bắt buộc chủ đầu tư dự án phải giải chấp trước khi bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Không chỉ chung cư cũ, một số chung cư mới mở bán gần đây như QMS Top Tower, The Fibonan, Hanoi Melody Residences, The Wisteria… dù đang được thế chấp tại ngân hàng, nhưng chủ đầu tư và đơn vị phân phối không thông tin cụ thể về việc thế chấp này, cũng như các cam kết thực hiện giải chấp trước khi bán cho khách hàng.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, đa phần khách hàng chưa hiểu hết các vấn đề pháp lý cũng như các thủ tục cần phải nắm khi mua hoặc chuyển nhượng một tài sản giá trị lớn như bất động sản, đặc biệt liên quan đến vấn đề thế chấp dự án.
Về nguyên tắc, nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà, đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường thì khách hàng có thể yên tâm, vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Một khi bán hàng, họ sẽ tiến hành thủ tục giải chấp để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Tuy nhiên, có những trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp nhưng vẫn bán cho khách hàng. Cụ thể, đối với những dự án bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án. Người mua sản phẩm tại những dự án này sẽ dễ gặp rủi ro.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi cũng cho hay, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là bình thường, được pháp luật cho phép và trên thực tế, hầu như chủ đầu tư nào cũng làm.
Tuy nhiên, ở các dự án đã thế chấp, trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại, bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.
Siết chặt quản lý để giảm thiểu rủi ro
Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những thay đổi được đánh giá cao là quy định chặt chẽ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư - người mua bất động sản, trong đó đưa ra điều kiện bắt buộc chủ đầu tư dự án phải giải chấp trước khi bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo TS. Vũ Thị Hồng Yến - Trưởng khoa Luật, Trường đại học Sài Gòn, quy định trước đây, việc giải chấp còn có ngoại lệ là nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và khách hàng thì chủ đầu tư không phải thực hiện giải chấp trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua hoặc thuê mua, nhưng tại luật mới, giải chấp là điều duy nhất chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ.
Quy định mới hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc của giao dịch thương mại, đó là phải chấm dứt biện pháp bảo đảm đối với tài sản thì mới có thể đưa tài sản đó vào đối tượng giao dịch tiếp theo.
Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, thực tế việc xử phạt các vi phạm về kinh doanh bất động sản đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và các nghị định có liên quan, trong đó nêu rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.
Theo ông Phượng, chế tài đã có nhưng cũng cần người dân giám sát, cơ quan nhà nước kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời mới răn đe được chủ đầu tư vi phạm. Ví dụ, khi người mua nhà ở yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin dự án có thế chấp hay không nhưng chủ đầu tư không thực hiện thì họ có thể liên hệ với Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở để phản ánh về các vi phạm. Phía ngân hàng cũng cần kiểm soát nguồn vốn này phải được dùng vào đúng mục đích phát triển dự án.
Liên quan tới vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho hay, theo quy định, ngân hàng không được quyền cung cấp thông tin ai đi vay, ai bảo lãnh cho dự án.
Thay vào đó, những cơ quan như UBND các quận, huyện, thành phố có thể là nơi công bố công khai thông tin các dự án bất động sản thế chấp ngân hàng, quan trọng là làm sao thông tin chính thống đến được với người dân. Do đó, cần có cơ quan chủ quản tập trung tất cả những thông tin và sẵn sàng cung cấp thông tin cho người dân về dự án, thế chấp…
“Chẳng hạn, ở Mỹ có cơ quan đăng ký về thế chấp, tất cả người dân, luật sư, công ty bảo hiểm về đất đai, nhà đầu tư… đến đây đều được cung cấp thông tin về dự án bất động sản được thế chấp tại ngân hàng”, ông Hiếu nói.
