Phát biểu tại buổi Tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận” do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty Venus tổ chức ngày 25/6, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nếu chỉ nhìn về nội dung liên quan đến những tồn tại, vướng mắc, thiếu sót tại các công trình dự án, thì chưa bao quát hết toàn cảnh quản lý chung cư trên cả nước. Nếu chỉ tập trung vào đó, thì bức tranh vẫn chưa đúng như nó đang diễn ra.
Như báo cáo tổng hợp, cả nước hiện có 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương 10%. Tuy nhiên, 458 chung cư này mới chỉ được tổng hợp trên 40 địa phương. Trong đó, có 262/458 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập ban quản trị; 68 chung cư tranh chấp liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì, chiếm 14,8%. Ngoài ra, còn có tranh chấp liên quan đến phần sở hữu chung, riêng, chiếm khoảng 10% các tranh chấp...
Tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã đi khá nhiều để lắng nghe và phản hồi các chính sách địa phương để xem thực tế các vướng mắc. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thấy rằng, các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn.
Thứ nhất, thời gian vừa qua có một số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia. Đối với trường hợp này thì thực hiện theo hợp đồng. Ngoài ra, còn liên quan đến quy định tỷ lệ số người tham gia hội nghị chung cư lần đầu yêu cầu quá cao, nhiều chung cư không thể đạt được, hay liên quan đến các quy định về chế tài xử phạt…
Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn, khiến khách hàng không biết thẩm quyền, trách nhiệm là ai. Bên cạnh đó, còn có một số chủ đầu tư không quan tâm đến nghĩa vụ sau khi bán hàng.
Thứ ba, hợp đồng mẫu chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý. Với đội ngũ cán bộ pháp lý hùng hậu, họ có khả năng đưa ra các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư. Trong khi người dân đi mua nhà chưa ý thức được những điều khoản gây bất lợi cho mình trong hợp đồng. Do đó, trước khi đặt bút ký hợp đồng, người dân nên nghiên cứu kỹ hoặc tư vấn luật sư, tham khảo người có chuyên môn.
Muốn có tiếng nói đồng thuận phải có cách nhìn, cách hiểu về các quy định trong các văn bản pháp luật giống nhau. Các quy định pháp luật hiện tại tương đối đầy đủ, dù vẫn còn vài quy định chưa tối ưu. Với một số tranh chấp, các bên nên ngồi xuống, gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, có nghĩa phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật.
Thứ tư, thực tế, hành lang pháp lý về quản lý, vận hành nhà chung cư hiện đã khá đầy đủ, nhưng do công tác thực thi không tốt, nên thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp. Lý do là nhân sự còn mỏng, phòng quản lý lĩnh vực này tại Bộ Xây dựng chỉ có 6 người, tại cấp sở là 4 người, trong khi cả nước có hơn 4.442 chung cư, chưa kể họ còn phải làm nhiều công việc khác.
Thứ năm, các đối tượng gồm đơn vị quản lý nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình. Khi xảy ra tranh chấp vẫn chưa chủ động ngồi với nhau, nên xung đột đẩy lên cao, gây ra hiện tượng căng băng rôn, tụ tập đông người.
"Ở đây, muốn có tiếng nói đồng thuận phải có cách nhìn, cách hiểu về các quy định trong các văn bản pháp luật giống nhau. Các quy định pháp luật hiện tại tương đối đầy đủ, mặc dù vẫn còn vài quy định chưa tối ưu hết. Đối với một số tranh chấp, các bên nên ngồi xuống, gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, có nghĩa phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật", ông Hưng khẳng định.
Cũng theo ông Hưng, về tư cách pháp nhân của ban quản trị, phải thừa nhận rằng, hiện nay đúng là rất chông chênh. Theo quy định pháp luật, thì tổ chức phải có tài sản đảm bảo, nhưng ban quản trị hiện nay lại không có điều này. Do đó, xử phạt ban quản trị là rất vất vả. Hiện Bộ Xây dựng đang sửa Thông tư 02, tuy nhiên, còn các quy định cao hơn thông tư phải chờ Chính phủ và Quốc hội mới quyết được.
Đối với mô hình tổ chức vận hành, Bộ Xây dựng đang đề xuất là chủ đầu tư quản lý vận hành và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nếu chủ đầu tư quản lý vận hành, thì không có ban quản trị, ban quản lý nữa. Điều này xuất phát từ thực tế, khi Bộ Xây dựng làm việc với một số chung cư, thì người dân nói rằng, chủ đầu tư quản lý tốt rồi, nên không tổ chức hội nghị chung cư, lập ban quản trị gì nữa, yêu cầu chủ đầu tư quản lý luôn cả phí bảo trì.
Còn mô hình thứ hai là có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, có nghĩa là do một đơn vị chuyên nghiệp được cư dân thuê để quản lý.
"Chúng tôi căn cứ vào 2 mô hình này để các dự án tự lựa chọn", ông Hưng nói và cho biết thêm, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu giảm tỷ lệ cư dân tham gia hội nghị nhà chung cư để việc tổ chức thành lập ban quản trị một cách nhanh chóng hơn.
Về thành viên ban quản trị, ông Hưng khẳng định, Bộ Xây dựng từng đề xuất đưa ra tiêu chuẩn là kiến trúc sư, luật sư, chuyên gia bất động sản…, nhưng Bộ Tư pháp yêu cầu điều chỉnh lại. Điều này khiến việc thành lập ban quản trị theo hướng chuyên nghiệp như mong muốn sẽ khó khăn.
Về đối tượng chịu tác động của Thông tư 02 và sắp tới là dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư 02, ông Hưng cho biết, đối tượng áp dụng là nhà ở và chung cư hỗn hợp. Có nghĩa là nếu một dự án officetel, văn phòng…, nhưng trong đó có 1 căn hộ thì phải áp dụng theo Thông tư 02.
Về phí bảo trì, ông Hưng cho biết, cơ quan quản lý đang nghiên cứu và sẽ có những ghi nhận ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra.
Về cơ quan quản lý ban quản trị, theo quy định, cấp quận ra quyết định công nhận ban quản trị. Tuy nhiên, nếu thành viên ban quản trị sử dụng sai phí bảo trì, thì đã có quy định trong Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự rất đầy đủ và tương đối nghiêm khắc. Hiện nay, đề nghị mọi người tập trung nhiều hơn vào các công cụ như tòa án để đòi lại quyền lợi tốt hơn.
Ông Hưng cho biết, cuối tháng 6 này, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02 và đưa ra lấy ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của Bộ.
“Từ những ý kiến đóng góp, tôi tin rằng sẽ góp phần tìm được tiếng nói đồng thuận cho vấn đề vận hành bất động sản đa sở hữu hiện nay”, ông Hưng cho biết.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
