Cơn sốt giá sản phẩm căn hộ khu vực Cầu Giấy khiến thị trường đặt câu hỏi: đâu là nguyên nhân của tình trạng này? ĐTCK đã có cuộc trao đổi với bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội về nguyên nhân tình trạng này và cách lựa chọn căn hộ dự án để có cơ hội đầu tư sinh lời.
Thưa bà, thời gian vừa qua, bất động sản Hà Nội nói chung, khu vực Cầu Giấy nói riêng đã có sự tăng giá khá mạnh. Theo bà, đâu là nguyên nhân của tình trạng trên?
Theo khảo sát của Savills thì việc tăng giá này không diễn ra một cách đồng loạt, mà có chọn lọc rất rõ ràng. Trong số 36 dự án tại khu vực Cầu Giấy, chỉ có 19 dự án tăng giá, 5 dự án giữ giá và 13 dự án giảm giá. Tính chung thì mức tăng giá hiện tại của khu vực này không lớn. Việc tăng giá tại hơn một nửa số dự án tại thời điểm Q2/2015 của quận này được lý giải là bởi niềm tin nhà đầu tư vào thị trường bất động sản đã tăng trở lại.
Chúng tôi đã làm việc với rất nhiều khách hàng và thấy rằng, nhu cầu mua căn hộ của cả người có nhu cầu tiêu dùng thực cũng như người có mục đích đầu tư đều tăng lên trong thời gian qua. Họ đã mạnh dạn sử dụng tiền tiết tích lũy cá nhân, tiền vay để đầu tư, thay vì thận trọng như giai đoạn trước. Con số thống kê của NHNN về tăng trưởng 11% tín dụng cho bất động sản trong những tháng đầu năm 2015 là một dấu hiệu củng cố cho việc thị trường bất động sản đã hồi phục trở lại.
Thêm vào đó, số liệu tổng hợp của Savills cũng cho thấy, giao dịch thị trường bất động sản hiện nay thậm chí còn tốt hơn cả giai đoạn đỉnh trong quá khứ, nên việc mua bán căn hộ gia tăng trên thực tế diễn ra không chỉ tại Cầu Giấy, mà ở toàn Hà Nội.
Điểm đầu tiên tạo nên sức hút của khu vực này là, Cầu Giấy là địa bàn có vị trí rất thuận tiện để tiếp cận các quận trung tâm, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội (như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại…) đều phát triển, lại rất gần trụ sở mới các Bộ, ngành…
Thêm vào đó, dữ liệu khảo sát của Savills cho thấy, trong tổng nguồn cung sơ cấp toàn Hà Nội 6 tháng đầu năm là 13.400 căn thì Cầu Giấy chỉ có khoảng 500 căn, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 60%, cao hơn mặt bằng chung của Hà Nội là 34%.
Nhu cầu của NĐT tăng lên, nhất là nhu cầu tách hộ, nhu cầu nhà ở thông thường… trong khi cung hạn chế cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng tại nhiều dự án ở quận này.
Theo bà, tiêu chí nào để lựa chọn được dự án có cơ hội tăng giá để đầu tư?
Tôi cho rằng trước hết phải là giá. Nếu mua được giá thấp hơn so với các dự án tương đồng thì đó là cơ hội tốt. Tuy vậy, có một số điểm cần quan tâm như: mức độ thuận tiện về mặt tiếp cận giao thông của dự án như mặt đường trung tâm, mặt đường lớn; khu có hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tốt; nằm trong khu dân cư đông đúc; quy mô đầu tư đủ lớn để có các tiện ích; nhà thầu, đơn vị phân phối có uy tín, chất lượng; chủ đầu tư có kinh nghiệm phát triển dự án, thiết kế hợp lý…
Về cơ bản, lựa chọn dự án nên đáp ứng hài hòa các yếu tố trên, thì nhà đầu tư dù là mua căn hộ cho mục đích ở ở hay mục đích đầu tư, đều sẽ tốt hơn.
Có một điểm mà nhiều NĐT quan tâm, là 2 dự án của Tập đoàn FLC là 36 Phạm Hùng và 265 Cầu Giấy đều ở trong tình trạng “nóng” ngay từ khi chưa mở bán. Bà nghĩ sao về hiện tượng này?
Tôi cho rằng, trong bối cảnh thị trường tốt hơn, thì những dự án nếu có yếu tố lựa chon như đề cập ở trên sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm từ thị trường. Hai dự án nói trên có thể thấy rõ 1 điểm là đều nằm trên mặt đường các trục chính lớn của thành phố là Phạm Hùng và Cầu Giấy.
Giá dự án 265 Cầu Giấy vẫn chưa được mở bán, trong khi thị trường hy vọng mức giá sẽ không quá 40 triệu đồng/m2. Dựa vào thông tin thiết kế, bà cho rằng, mức giá nào của dự án là hợp lý?
Mức giá cụ thể phải được xem xét trên nhiều yếu tố, nhưng dữ liệu khảo sát của chúng tôi cho thấy, dọc trục Cầu Giấy - Xuân Thủy, mức giá giao dịch sơ cấp lên đến 39 triệu đồng/m2. Những dự án có giá thấp là do thiết kế ở mức không phải cao cấp, không có tiện ích đi kèm, đã được phát triển rất lâu trước đây. Thời điểm hiện nay, hầu hết các dự án đang bán của khu vực Cầu Giấy là căn hộ trung cấp.
