Đất tỉnh lẻ bỗng dưng có giá
Những ngày này, chỉ cần “mon men” trong thế giới đất của “cò” là có thể cảm nhận được sức nóng lan tỏa từ những thông tin về sáp nhập địa giới hành chính tại nhiều địa phương phía Bắc, từ Bắc Kạn, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Giang… tới Hà Nam, Ninh Bình, Nam Định, Thái Bình…
Trên mạng xã hội, cũng không khó để bắt gặp những thông tin mời gọi đầu tư bất động sản “bắt tai” ăn theo thông tin sáp nhập các tỉnh như “cơ hội ngàn năm có một”, “không đầu tư bây giờ thì bao giờ”, “sáng mua, chiều lãi tiền tỷ”… do giới đầu nậu, cò đất tung lên với lượng like (thích), lượng comment (bình luận), lượt share (chia sẻ) cao chót vót. Đôi khi cảm giác chỉ cần nghe và xuống tiền mua những lô đất này là “ngày mai sẽ đổi đời”.
Đơn cử, một lô đất tại hẻm cụt tại xã Ngọc Thanh (TP. Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc), dù chỉ cách đường chính khoảng 2 km theo đường chim bay, nhưng để vào đến nơi cũng vã mồ hôi hột do đường xấu, vậy mà trước đó vài tháng rao bán chỉ 2-3 triệu đồng/m2 không có người mua, nay bỗng chốc vọt lên 6-7 triệu đồng/m2. Thậm chí, khi hỏi mua, môi giới cho biết cần phải hỏi thêm chủ đất vì mới có vài người đặt cọc giá cao hơn nên còn phân vân chưa bán.
Một lô đất khác tại phường Xuân Hòa tuy không nằm trong hẻm cụt nhưng ô tô vào không quay được đầu cũng được hét giá lên tới hơn 20 triệu đồng/m2, cao hơn cả một số khu vực trung tâm TP. Phúc Yên, dù trước đó vài tháng chưa đến 15 triệu đồng/m2.
Nguyên nhân giá đất tăng được lý giải là do có thông tin các xã này sẽ được sáp nhập vào Hà Nội trong thời gian tới, dù mới chỉ là tin đồn vô căn cứ, nhưng việc sẽ có con đường nối thẳng từ Nội Bài đến Đại Lải là yếu tố khiến giới đầu nậu, “cò” đất vẫn quan tâm khu vực này.
Xa hơn, khu vực bến Gót (TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ) cũng chứng kiến giá đất tăng mạnh sau thông tin sáp nhập các tỉnh Vĩnh Phúc, Hòa Bình và Phú Thọ, từ mức hơn 1,5 tỷ đồng/lô vọt lên hơn 2,3 tỷ đồng/lô và theo các môi giới bất động sản tại đây, đà tăng sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Tại nhiều xã, phường khác của TP. Việt Trì như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn… qua lời giới thiệu của các đầu nậu thì giá đều đã tăng từ 20-50% tùy vào vị trí và diện tích của lô đất. Đây là những xã, phường thuộc khu vực trung tâm hành chính của tỉnh Phú Thọ và cửa ngõ của TP. Việt Trì tiếp giáp với tỉnh Vĩnh Phúc.
Những diễn biến tương tự cũng diễn ra ở một số khu vực tại Phủ Lý, Thanh Liêm (Hà Nam), Gia Viễn (Ninh Bình)…, nơi giáp ranh giữa Hà Nam và Ninh Bình. Nhiều lô đất trong làng cuối năm 2024 có giá khoảng 1-1,5 tỷ đồng/lô, nay được giới đầu nậu về ôm đất rồi rao bán lại từ 1,7-2,2 tỷ đồng/lô. Các lô đất gần trục đường chính Quốc lộ 1A được đẩy từ 2-2,5 tỷ đồng/lô lên 3,3-3,5 tỷ đồng/lô.
“Sau khi sáp nhập, tỉnh mới sẽ phát triển mạnh hơn cả Bắc Ninh, Vĩnh Phúc… trước đây và khi đó, chắc chắn giá đất sẽ tiếp tục tăng mạnh. Các nhà đầu tư từ Hà Nội đang về rất đông, nếu anh không chốt nhanh thì khách khác sẽ vào cọc ngay”, một môi giới bất động sản tại Phủ Lý quảng cáo.
Hay tại Bắc Giang, giá đất khu vực xã Yên Sơn (huyện Lục Nam) được nâng lên từng ngày, có nơi chạm mốc 40 triệu đồng/m2, còn trung bình dao động từ 20-30 triệu đồng/m2, trong khi trước Tết Nguyên Đán ở mức dưới 20 triệu đồng/m2.
Tại Bắc Kạn, những lô đất gần Quốc lộ 3 - nơi giáp ranh giữa Bắc Kạn sáp nhập với Lạng Sơn cũng bắt đầu được môi giới đẩy lên trên các hội nhóm, diễn đàn về bất động sản thời gian gần đây, từ mức 15-25 triệu đồng/m2 lên 20-25 triệu đồng/m2, dù hoạt động giao dịch trên thực tế chưa nhiều.
Miếng ngon không dễ xơi
Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group đánh giá, chủ trương sáp nhập các địa phương không chỉ có ý nghĩa trong giảm chi phí vận hành bộ máy nhà nước hay cải cách các thủ tục hành chính, mà còn là một cuộc cách mạng về phát triển đồng bộ và rộng khắp trên lãnh thổ Việt Nam. Từ đó, hệ quy chiếu về giá bất động sản sẽ có phạm vi rộng hơn.
Ông Tuyển lấy ví dụ, trước đây, bất động sản của các huyện ở Hưng Yên chỉ so sánh với nhau, nhưng giả sử sau khi sáp nhập với Thái Bình thì hệ quy chiếu sẽ là tổng thể các huyện gộp lại của cả hai tỉnh và khi đó, giá đất ở Tiền Hải (15 triệu đồng/m2) sẽ có thêm hệ quy chiếu ở Khoái Châu (100 triệu đồng/m2) để so sánh. Các hệ quy chiếu bất động sản sẽ được mở rộng ở các tỉnh mới.
“Khi bộ máy thống nhất và chủ trương phát triển đồng bộ tại các tỉnh, khoảng cách kinh tế và giá bất động sản cũng sẽ dần rút ngắn. Bởi vậy, hiện là thời điểm thích hợp để đầu tư vào các khu vực có giá còn thấp”, ông Tuyển nói và cho biết thêm, trong thời gian tới, để đảm bảo tăng trưởng, Chính phủ sẽ tăng cung tín dụng cho nền kinh tế thông qua đầu tư công, giữ/giảm mặt bằng lãi suất, tăng hạn mức tín dụng…
Điều này sẽ thúc đẩy các dòng tiền lớn chảy ra thị trường để phát triển kinh tế, trong đó một phần sẽ chảy vào bất động sản và rõ ràng, dòng tiền này sẽ hướng vào các “vùng trũng” trước tiên. Đây là cơ hội cho nhà đầu tư đi mua gom đất giá rẻ chờ tăng giá.
Khảo sát mới đây của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group về nhu cầu mua nhà tại Hà Nội cho thấy, hơn 80% người tham gia khảo sát bày tỏ mong muốn sở hữu nhà trong giai đoạn 2025-2026, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh tâm lý thị trường tích cực và niềm tin của người mua vào tiềm năng của bất động sản.
Trong khi đó, theo báo cáo cập nhật của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền đang dẫn đầu về nhu cầu mua tại Hà Nội từ đầu năm tới nay. Trong đó, tính riêng tháng 2, lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước tăng 2-3 lần so với tháng 1.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới hay sáp nhập địa giới hành chính, giá đất ở khu vực liên quan thường bật mạnh ngay sau đó. Trước các thông tin này, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) sẽ khiến nhà đầu tư khẩn trương hơn trong các quyết định xuống tiền.
Với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi về quy hoạch hay địa giới hành chính chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, dẫn tới giá bất động sản cũng tăng theo, nên nhà đầu tư sẽ tranh thủ săn đất để kỳ vọng giá sẽ tăng sau đó.
Ngoài ra, ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được cộng hưởng bởi dự báo việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ đẩy giá đất tăng lên.
Tuy nhiên, cũng theo VARS, phần lớn các đợt tăng giá này đều xuất phát từ hoạt động đầu cơ. Do đó, ngay cả khi có sự thay đổi về địa giới hành chính thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực nằm trong diện sáp nhập, ít nhất là trong ngắn hạn.
Thực tế cho thấy, lượng giao dịch chỉ tăng ở các địa phương được dự đoán là trung tâm sáp nhập và có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.
Chính vì vậy, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít trường hợp bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá bất động sản thực sự tăng.
Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cũng cho hay, quan điểm “gần trụ sở hành chính thì giá đất sẽ cao” chưa hẳn đúng. Thực tế, khu vực này chủ yếu phục vụ khối công chức nên cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế, trong khi giá bất động sản chỉ bứt phá ở những nơi kinh tế phát triển, dân cư đông đúc và giao thông thuận lợi.
Nhìn lại lịch sử, ông Quyết nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, phải mất 10-15 năm để giá đất tăng và chủ yếu nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.
“Do đó, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao vào việc sáp nhập địa giới hành chính. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không riêng việc nằm gần trung tâm hành chính”, ông Quyết nói.
