Vào cuộc “săn đất”
Sáp nhập địa giới hành chính, tinh gọn bộ máy đang là vấn đề được quan tâm nhất hiện nay. Khi những cái tên được hé lộ cũng là lúc làn sóng nhà đầu tư kéo về thị trường tỉnh - những nơi dự kiến sẽ trở thành trung tâm của địa phương mới, để “ôm” đất chờ thời.
Không quản ngại ngày đêm, không quản ngại đường xá xa xôi, từng đoàn xe, từng tốp nhà đầu tư rầm rộ đi săn đất trở thành hình ảnh thường thấy trên các phương tiện thông tin đại chúng trong thời gian gần đây. Những khu vực như Ngọc Thanh, Đồng Quỳ (TP. Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc), Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn (TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ), Thanh Liêm (tỉnh Hà Nam), Gia Viễn (tỉnh Ninh Bình), Yên Sơn (huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang)… cùng nhiều khu vực khác trở thành những “điểm nóng” khi giá đất tăng theo ngày, còn hình ảnh nhà đầu tư “sáng mua, chiều bán” nhằm hưởng chênh lệch từ việc giá tăng nhanh cũng ngày một phổ biến.
Ở góc độ tích cực, đất nền nhiều khu vực nóng lên phản ánh kỳ vọng, niềm tin của nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường sau thời gian dài khó khăn vì dịch bệnh cũng như tình hình kinh tế chung, đồng thời khẳng định tiềm năng và tầm quan trọng của nguồn lực đất đai. Với các địa phương, chỉ khi có sự tinh giản, sắp xếp lại bộ máy thì mới phát huy hết được lợi thế của mình, đặc biệt là lợi thế về đất đai.
Trước đây, sự khác biệt về quan điểm phát triển của từng địa phương dẫn đến các vùng lõi trung tâm sẽ được đầu tư nguồn lực nhiều hơn, còn các vùng ngoại vi thường không được chú ý nhiều, trong khi đây lại là các vùng có tiềm năng phát triển rất lớn với quỹ đất dồi dào để hình thành các “siêu” đô thị hay khu công nghiệp quy mô.
Tuy vậy, việc tạo ra các vùng đệm chồng lấn địa lý chưa bao giờ là dễ dàng do sự khác biệt về quy hoạch và vấn đề thu hồi đất khi giá đền bù có thể chênh lệch rất lớn, cho dù chỉ cách nhau bởi một con mương hay tuyến đường nội khu, từ đó trở thành rào cản lớn cho sự phát triển của địa phương.
Chính vì thế, quyết định sáp nhập các tỉnh, thành phố nhằm hướng tới sự phát triển bền vững và quản lý hiệu quả hơn của Bộ Chính trị được mọi tầng lớp xã hội tán thành.
Trước hết, bởi việc sáp nhập giúp tinh gọn bộ máy hành chính, giảm bớt các đơn vị trung gian, từ đó cắt giảm chi phí và tăng hiệu quả quản lý nhà nước.
Tiếp đó, tạo điều kiện tối ưu hóa nguồn lực, khai thác tiềm năng kinh tế và tăng khả năng tự cân đối ngân sách, nhất là với các địa phương quy mô nhỏ hoặc có nguồn thu hạn chế.
Việc sáp nhập cũng góp phần thúc đẩy liên kết vùng, hình thành các trung tâm kinh tế lớn, tăng cường sức cạnh tranh và thu hút đầu tư, phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế.
Mặc dù vậy, chủ trương này cũng đặt ra nhiều thách thức trong quá trình triển khai, một trong số đó là tình trạng đầu cơ, “lướt sóng”, giá tăng “ảo”…
 |
TS. Trần Xuân Lượng. |
Báo cáo của các thành viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thời gian gần đây đều ghi nhận, thị trường bất động sản tại những khu vực liên quan tới việc sáp nhập địa giới hành chính có dấu hiệu biến động mạnh, nhiều nơi giá đất tăng 2-3 lần chỉ trong một thời gian ngắn.
Cộng hưởng với việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ khiến giá đất tăng cao như càng thúc đẩy nhà đầu tư tham gia vào các thị trường tỉnh lẻ. Với suy nghĩ “mua trước khi quá muộn”, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, tạo nên hiệu ứng đám đông và đẩy giá tăng lên nhanh chóng.
Để tránh rủi ro…
Có thể thấy, giao dịch đất đai gia tăng sẽ mang tới nguồn thu lớn từ thuế cho các địa phương, bổ sung vào nguồn lực phát triển kinh tế dài hạn. Tuy nhiên, theo báo cáo từ các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường của VARS, kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập các tỉnh, thành phố, giá đất tại nhiều địa phương đã bị đẩy lên rất cao, nhưng số lượng giao dịch lại không tăng tương ứng.
Thực tế, giá trị bất động sản chỉ tăng trưởng bền vững khi có nền tảng là sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội, chẳng hạn như việc mở thêm các tuyến đường lớn, các tuyến metro... Điều này đòi hỏi nhiều thời gian từ 5-10 năm, thậm chí lâu hơn và phụ thuộc rất lớn vào tầm nhìn, chiến lược phát triển của địa phương.
Trên thế giới, nhiều quốc gia như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức, Pháp, Đan Mạch… đã thành công với chính sách này và tạo ra cú huých tăng trưởng thần tốc cho nền kinh tế. Tuy vậy, quá trình chuyển đổi sẽ cần thời gian, mà ngay cả khi có sự thay đổi về địa giới hành chính thì cũng chưa chắc dẫn tới sự phát triển vượt trội ngay tại các khu vực nằm trong diện sáp nhập.
Do vậy, việc đưa ra các biện pháp kiểm soát tình trạng đầu cơ, thổi giá là rất cấp thiết, bởi khi giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không chỉ tác động đến nhà đầu tư và người dân, mà còn gây áp lực lớn lên an ninh xã hội tại địa phương.
Ngoài ra, giá đất cao cũng ảnh hưởng tới quá trình thu hút đầu tư vào địa phương khi các nhà đầu tư phải cân nhắc nhiều tới yếu tố chi phí đầu vào vốn dĩ đã cao hơn nhiều so với trước đây.
Để ngăn chặn tình trạng trên, chúng tôi cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước có thể thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp sau:
Thứ nhất, chủ động công bố đầy đủ, kịp thời các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, đồng thời có cảnh báo liên tục, xử lý “điểm” các hành vi tung tin đồn, thao túng, trục lợi… nhằm tăng tính răn đe.
Thứ hai, xây dựng ngay các cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng chính sách thuế, có thể tính tới việc áp dụng thuế lũy tiến khoanh vùng tại các khu vực đang có “sóng” được cảnh báo. Đây tuy là giải pháp mang tính tạm thời, nhưng cũng là cách để thử nghiệm hiệu quả chống đầu cơ bằng áp thuế lũy tiến tại Việt Nam như các đề xuất trước đây.
Thứ ba, kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng, đặc biệt là các khoản vay phục vụ mục đích đầu cơ đất đai, bên cạnh giám sát hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các khu vực có dấu hiệu “sốt ảo”.
Thứ tư, trong trường hợp thị trường quá nóng, có thể áp dụng các biện pháp hành chính kịp thời như tạm dừng hoặc kiểm soát việc phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở những khu vực có dấu hiệu tăng giá bất thường như cách TP.HCM từng áp dụng trước đây.
Cuối cùng, tăng cường rà soát và công bố công khai danh sách các sàn phân phối, môi giới bất động sản đủ điều kiện hoạt động tại các địa phương trên các phương tiện thông tin đại chúng, từ đó ngoài việc khiến các môi giới phải hoạt động nghiêm túc, bài bản hơn, thì cũng giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi thực hiện giao dịch.
Nhìn chung, thông tin sáp nhập địa giới hành chính có thể mang đến cơ hội, nhưng cũng đi kèm với nguy cơ thao túng giá đất.
Do đó, nhà đầu tư và người dân cần tỉnh táo, tránh chạy theo tâm lý đám đông, chỉ ra quyết định đầu tư khi có đầy đủ thông tin và tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để giảm áp lực trả nợ sau này. Đặc biệt, phải kiểm tra pháp lý dự án kỹ lưỡng, tránh mua đất không rõ ràng về quyền sở hữu hoặc vướng tranh chấp.
