Nhiều dự án chậm tiến độ kéo dài
Tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 của SAM Holdings, nhiều nhà đầu tư đã chất vấn Ban lãnh đạo về hiệu quả sử dụng tài sản thấp so với doanh nghiệp có cùng điểm xuất phát như Cơ Điện Lạnh (mã REE), đặc biệt là tình trạng nhiều dự án của Công ty chậm triển khai trong một thời gian dài.
Chẳng hạn, dự án Samland Riverside đã trễ 3 năm so với kế hoạch (dự kiến triển khai từ năm 2016 đến tháng 11/2019, theo chấp thuận chủ đầu tư dự án của Uỷ ban Nhân dân TP.HCM). Theo ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc SAM
Holdings, ban đầu, Công ty công bố giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng do trễ dự án 3 năm, giá bán dự kiến đã tăng lên 60 - 70 triệu đồng/m2. Ngoài ra, do 3 năm qua, nhiều dự án bất động sản liên quan tới đất công ở TP.HCM bị dừng lại, Công ty đang tìm giải pháp tháo gỡ và đến năm 2022 về cơ bản có khả năng hoàn thành các thủ tục pháp lý và có thể triển khai.
Tương tự, với dự án 55 ha tại Nhơn Trạch (dự kiến triển khai từ năm 2018 đến tháng 6/2025 theo chấp thuận chủ đầu tư dự án của Uỷ ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai), Công ty đã giải phóng được 75% tổng diện tích, đặt mục tiêu quý II/2022 đền bù xong 100% và có thể chọn thời điểm mở bán để tối ưu hóa lợi nhuận.
Trước đó, trong năm 2021, Công ty cũng thông qua kế hoạch giải phóng mặt bằng 100%, hoàn tất các thủ tục pháp lý tại dự án này nhưng kết thúc năm vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong.
Tính tới 31/3/2022, chi phí xây dựng dự án Samland Riverside tăng nhẹ từ 126,4 tỷ đồng lên 126,5 tỷ đồng; dự án 55 ha tại Nhơn Trạch tăng từ 414,5 tỷ đồng lên 424,5 tỷ đồng, tức tăng thêm khoảng 10 tỷ đồng. Như vậy, về cơ bản, trong quý đầu năm nay, hai dự án chậm triển khai vẫn chưa có chuyển động rõ rệt.
Ngoài thực hiện các dự án bất động sản thương mại, trong những năm gần đây, SAM Holdings phát triển thêm các dự án bất động sản khu công nghiệp và nghỉ dưỡng. Trong đó, tính tới 31/3/2022, SAM Holdings triển khai dự án Khu công nghiệp Tam Thăng 2, diện tích 103 ha với giá trị đầu tư đạt 117,6 tỷ đồng, trên tổng vốn đầu tư 433,28 tỷ đồng.
Được biết, tính tới cuối năm 2021, dự án đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và đã đưa một phần diện tích vào cho thuê. Dự án Khu công nghiệp An Việt - Quế Võ có tổng diện tích 78,68 ha, quy mô vốn đầu tư là 387,7 tỷ đồng. Tới cuối năm 2021, dự án trong giai đoạn đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Ngoài ra, Công ty cũng đang triển khai dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp tại Tuyền Lâm, Lâm Đồng với quy mô 194,92 ha. Tính tới 31/3/2022, tổng giá trị tài sản dở dang của dự án là 221,97 tỷ đồng, tăng 16,42 tỷ đồng so với đầu năm.
Năm 2009, Công ty SAM Tuyền Lâm được thành lập, hoạt động trong lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng.
Công ty sở hữu tổng diện tích 300 ha tại Khu du lịch quốc gia Hồ Tuyền Lâm, đã xây dựng và đưa vào hoạt động một sân golf 18 lỗ tiêu chuẩn quốc tế, khu nghỉ dưỡng Swiss-Belresort Tuyền Lâm 4 sao và 8 villa nằm ven hồ thuộc SAM Tuyền Lâm Resort.
Dự án được gia hạn tiến độ 24 tháng kể từ ngày 13/8/2020 theo quyết định của Uỷ ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
Có thể thấy, thay vì tập trung nguồn lực để triển khai một vài dự án để mang lại dòng tiền thì SAM Holdings dường như đang đầu tư dàn trải, nhiều dự án chưa rõ khi nào mới hoàn thành.
Việc Ban lãnh đạo Công ty phát đi thông điệp doanh nghiệp sở hữu nhiều tài sản “hiếm” nhưng chưa được đưa vào khai thác, không tạo được dòng tiền. Đặc biệt, nếu việc triển khai dự án Samland Riverside chậm tiến độ sẽ làm chôn vốn đầu tư, sản phẩm có nguy cơ lỗi thời.
Ngoài ra, việc chậm đền bù giải phóng mặt bằng tại dự án 55 ha tại Nhơn Trạch có thể kéo theo chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao, giảm hiệu quả sử dụng tài sản của Công ty.
"Cứu cánh" đầu tư tài chính bắt đầu gặp khó
Trong nhiều năm trở lại đây, SAM Holdings chỉ thoát lỗ nhờ vào hoạt động đầu tư tài chính. Ngược lại, hoạt động kinh doanh cốt lõi (lợi nhuận gộp trừ chi phí tài chính, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp) liên tục suy giảm, thậm chí lỗ kéo dài.
 |
Cụ thể, hoạt động cốt lõi năm 2018 lỗ 9 tỷ đồng, năm 2019 lỗ 68 tỷ đồng, năm 2020 lãi 45 tỷ đồng, năm 2021 lỗ trở lại 127 tỷ đồng và quý I/2022 tiếp tục lỗ thêm 37 tỷ đồng.
Ngoài ra, SAM Holdings cũng duy trì dòng tiền âm liên tục trong những năm trở lại đây. Trong đó, năm 2020, dòng tiền kinh doanh chính âm 545 tỷ đồng, năm 2021 tiếp tục âm 1.044 tỷ đồng và quý I/2022 âm thêm 139,7 tỷ đồng.
Ngược lại, để bù đắp thâm hụt dòng tiền kinh doanh, Công ty liên tục huy động dòng tiền tài chính bên ngoài. Trong đó, dòng tiền tài chính năm 2020 dương 589 tỷ đồng, năm 2021 dương 1.832 tỷ đồng, chủ yếu là tăng vay nợ và phát hành thêm cổ phiếu.
Như vậy, mô hình kinh doanh thâm hụt vốn đang được duy trì ở SAM Holdings, Công ty phải huy động dòng vốn bên ngoài tài trợ cho hoạt động kinh doanh. Đặc biệt, lợi nhuận gộp không đủ trả lãi vay, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp, Công ty chỉ thoát lỗ nhờ vào hoạt động đầu tư tài chính.
Tính tới 31/3/2022, SAM Holdings đang ghi nhận 272,3 tỷ đồng đầu tư chứng khoán, chiếm 3,5% tổng tài sản; 1.711,4 tỷ đồng đầu tư tài chính dài hạn, chủ yếu là đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết, góp vốn vào đơn vị khác, chiếm 22,3% tổng tài sản.
Danh mục đầu tư chứng khoán chủ yếu là 90 tỷ đồng vào cổ phiếu HPG; 56,4 tỷ đồng cổ phiếu DNP; 41,7 tỷ đồng vào cổ phiếu SSI; 24,7 tỷ đồng vào cổ phiếu TCB; 13,3 tỷ đồng vào cổ phiếu KBC…
Trong quý I, Công ty đã trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh 9 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ sau quý I, thị trường chứng khoán trong nước đã có đợt điều chỉnh mạnh, hàng loạt cổ phiếu trong danh mục đầu tư của SAM Holdings cũng giảm giá sâu.
Cụ thể, tính từ ngày 1/4-29/4, cổ phiếu SSI giảm 20,1%, về 33.550 đồng/cổ phiếu; KBC giảm 17,5% về 43.800 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu DNP giảm 15,9% về 23.300 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu TCB giảm 11,2% về 44.000 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu HPG giảm 4% về 43.300 đồng/cổ phiếu…
Sau giai đoạn thăng hoa nhờ được hỗ trợ bởi dòng vốn giá rẻ và các kênh đầu tư khác co hẹp, thị trường chứng khoán đang chịu áp lực điều chỉnh. Điều này sẽ ảnh hưởng tới danh mục đầu tư chứng khoán của SAM Holdings, lĩnh vực tạo lợi nhuận chính của Công ty trong vài năm trở lại đây.
