Rủi ro sau các đợt phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc

Doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu

Diễn biến đáng chú ý trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay là khối doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh lượng huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu.

Thống kê của SSI cho thấy, năm 2019, khối doanh nghiệp bất động sản huy động tổng cộng 57.110,7 tỷ đồng bằng trái phiếu, chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường. Sang năm 2020, chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phát hành 45.590 tỷ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 2 tỷ USD.

Không chỉ gia tăng mạnh về giá trị phát hành, thống kê của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, nhiều doanh nghiệp có lượng phát hành "dày đặc".

Cụ thể, trong tổng số 102 đợt phát hành trái phiếu thành công trong tháng 1/2020, thì Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản TNR Holdings Việt Nam chiếm tới phân nửa, thực hiện tới 60 đợt phát hành, với lượng vốn huy động hơn 2.938 tỷ đồng/tổng lượng vốn huy động toàn thị trường là 8.703 tỷ đồng.

Tương tự, trong tháng 5/2020, một “người anh em” của công ty này (do đều là thành viên của Tập đoàn Đầu tư TNG) là Công ty cổ phần Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL thực hiện tới 62 đợt phát hành trái phiếu…

Mới đây nhất, Công ty Bất động sản Mỹ - một doanh nghiệp có liên quan mật thiết đến TNR Holdings cũng có kế hoạch phát hành tới 60 lô, mỗi lô trị giá 50 tỷ đồng, nhưng lần phát hành này không thành công.

Việc liên tục gọi vốn qua kênh trái phiếu đã đẩy lượng vốn vay qua kênh này của nhiều doanh nghiệp vượt xa vốn chủ sở hữu, dẫn đến rủi ro “vỡ nợ” nếu hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp không hiệu quả, mà câu chuyện xảy ra với nhiều doanh nghiệp Trung Quốc gần đây là một minh chứng.

Theo HNX, trong năm 2019, 28/217 doanh nghiệp phát hành có khối lượng phát hành trái phiếu vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, trong đó 11 doanh nghiệp có khối lượng phát hành vượt 50 lần vốn chủ sở hữu, đặc biệt có tới 6 doanh nghiệp ghi nhận khối lượng phát hành vượt tới 100 lần vốn chủ sở hữu.

Còn theo Bộ Tài chính, từ đầu năm 2020 đến nay, có những doanh nghiệp ghi nhận dư nợ trái phiếu phát hành cao hơn từ 30 - 47 lần vốn tự có. Đáng nói là trong số các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với khối lượng lớn, một số doanh nghiệp không công bố cụ thể mục đích sử dụng vốn và phương án bố trí nguồn thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

Rủi ro lớn

Để có vốn kinh doanh trong bối cảnh ngân hàng hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản, các doanh nghiệp địa ốc tìm tới kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc doanh nghiệp liên tục phát hành trái phiếu mà không công bố mục địch sử dụng vốn, hoặc phát hành vượt quá quy mô vốn chủ sở hữu…, tiềm ẩn rủi ro lớn cho cả doanh nghiệp phát hành và trái chủ. Đó là chưa kể việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất quá cao, cũng gây nguy cơ phá vỡ mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, nếu loại trừ trái phiếu ngân hàng, lãi suất bình quân trái phiếu doanh nghiệp phát hành sơ cấp dao động từ 10,1 - 11,2%/năm với kỳ hạn tăng dần từ 12 tháng đến 5 năm. Khảo sát mức lãi suất của các công ty chứng khoán và ngân hàng thương mại, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường thứ cấp thường thấp hơn từ 2 - 2,5%/năm so với thị trường sơ cấp, nằm trong khoảng 7,5 - 10,5%/năm.

So với lãi suất tiền gửi cạnh tranh nhất, lợi tức trái phiếu doanh nghiệp cao hơn từ 0,8 - 1,7%/năm. Bản thân mức độ dao động của lãi suất tiền gửi giữa các ngân hàng thương mại cũng rất rộng, khi các ngân hàng thương mại nhỏ huy động với lãi suất cao hơn nhóm 4 ngân hàng thương mại nhà nước từ 1 - 2%/năm. Bởi vậy, nếu so với lãi suất tiền gửi của các ngân hàng thương mại lớn, lợi tức trái phiếu doanh nghiệp có thể cao hơn từ 1,8 - 4%/năm tùy từng kỳ hạn.

Một điểm đáng chú ý là hoạt động phát hành trái phiếu mạnh mẽ nhất vừa qua xuất hiện không ít những tên tuổi tương đối xa lạ trên thị trường .

Chẳng hạn như trường hợp Công ty TNHH Bất động sản Vĩnh Xuân (Công ty Vĩnh Xuân) có trụ sở tại quận Phú Nhuận, TP.HCM vừa phát hành thành công lô trái phiếu giá trị 300 tỷ đồng, với kỳ hạn 36 tháng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm bằng tài sản, phát hành vào ngày 10/7/2020. Không có chi tiết về những nhà đầu tư tham gia mua lô trái phiếu này, nhưng thông tin cho biết, trái chủ là nhà đầu tư tổ chức trong nước.

Sau đó cũng chỉ 10 ngày, một cái tên xa lạ khác là Công ty TNHH Điền Phát Land đã phát hành thành công lô trái phiếu có tổng giá trị trái phiếu lên tới 770 tỷ đồng. Với kỳ hạn 5 năm, lãi suất cố định của lô trái phiếu là 10%/năm mỗi năm trong năm đầu tiên. Theo tìm hiểu, Điền Phát Land được thành lập vào cuối tháng 11/2017 với vốn điều lệ 20 tỷ đồng, hoạt động ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến rủi ro thanh toán của doanh nghiệp bất động sản, báo cáo phân tích của một số công ty chứng khoán vừa công bố thời gian vừa qua cho biết, sự gia tăng mạnh lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian gần đây có thể là bước tăng tốc trước khi Nghị định 81/2020/NĐ-CP theo hướng siết chặt việc phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp đi vào hiện thực.

Việt Nam hiện nay chưa có công ty định mức tín nhiệm nào cung cấp nghiệp vụ định hạng các trái phiếu doanh nghiệp, trong khi việc tự đánh giá các trái phiếu vượt quá khả năng của các nhà đầu tư cá nhân. Việc sở hữu trái phiếu đồng nghĩa với nhà đầu tư trở thành chủ nợ của tổ chức phát hành và sẽ đối mặt với các rủi ro mất khả năng thanh toán/thanh khoản của doanh nghiệp.

Ngay cả trong trường hợp trái phiếu được bảo lãnh bởi bên thứ 3, thì vẫn có những rủi ro nhất định trong trường hợp bên đảm lãnh cũng đối mặt với áp lực về tài chính.

Chẳng hạn như trường hợp 7 lô trái phiếu với tổng giá trị 1.550 tỷ đồng, có kỳ hạn từ 24 - 42 tháng do Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An phát hành hồi tháng 4/2020 với lãi suất 11,5%/năm, biên độ thay đổi sau 12 tháng tới 4,35%/năm. Lô trái phiếu lần này được đảm bảo bằng cổ phần tại công ty con do Hà An sở hữu, bất động sản thuộc bên thứ 3 và bảo lãnh của bên thứ 3.

Đặc biệt, danh mục tài sản đảm bảo còn có quyền tài sản từ hợp đồng tiếp thị và phân phối độc quyền một phần dự án Gem Riverside của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG). Tuy nhiên, Gem Riverside đang là một trong 2 dự án có giá trị hàng tồn kho lớn nhất của Đất Xanh với mức ghi nhận 1.576 tỷ đồng, đứng sau dự án Khu dân cư Long Thành hơn 3.211 tỷ đồng.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, trong bối cảnh dịch bệnh, sức cầu nhà đất giảm mạnh, các ngân hàng sẽ thắt chặt việc cho vay lĩnh vực này. Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc cần tiền để nuôi dự án và họ phải tìm đến kênh khác. Khi nguồn cung tài chính hạn hẹp, nền kinh tế khó khăn, thì lãi suất là mấu chốt hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy, việc doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ còn tiếp tục gia tăng trong năm nay.

Thế nhưng, không phải doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu cũng được các ngân hàng chọn để phân phối cho khách hàng. Các ngân hàng chỉ chọn phân phối trái phiếu của những doanh nghiệp có năng lực và đầu ra sản phẩm tốt, hoặc có thể các chủ đầu tư đó đang có khoản vay tại nhà băng nhận bảo lãnh và phân phối trái phiếu.