Rộn ràng bất động sản khu công nghiệp

Rộn ràng và sôi động

Từ đầu năm 2019, Cảng Nam Đình Vũ (Hải Phòng) rộn ràng, sôi động hơn hẳn. Nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Đài Loan (Trung Hoa)... tìm đến thuê mặt bằng làm nhà xưởng, đặt công ty. Giá thuê trung bình tại cảng này khoảng 75 USD/m2 và không ngừng tăng cùng nhu cầu tăng cao của khối nhà đầu tư ngoại và làn sóng dịch chuyển công xưởng từ Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam.

Để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, đón đầu những lợi ích của các công ty di chuyển đến đây, Việt Nam cần cải thiện mạng lưới hạ tầng và quá trình thực hiện các giao dịch xuyên biên giới. 

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cao cấp thị trường vốn JLL Việt Nam

Ông Vũ Công Trụ, Giám đốc chiến lược và marketing Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Sao Đỏ (chủ đầu tư Khu công nghiệp Nam Đình Vũ) cho biết, cảng Nam Đình Vũ đã thu hút được 19 nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan...

Theo ông Trụ, tính đến thời điểm hiện tại, doanh thu của Nam Đình Vũ đạt 138 triệu USD. Công ty đang đẩy mạnh hoạt động marketing, xúc tiến thu hút đầu tư để tiếp tục hút dòng vốn FDI cùng các nhà đầu tư ngoại đến với cảng Nam Đình Vũ, với kỳ vọng doanh số có thể đạt 500 triệu USD đến 1 tỷ USD vào năm 2020.

Khu công nghiệp Nam Đình Vũ nằm trong Khu kinh tế Cát Hải, nên doanh nghiệp đến thuê tại đây cũng được hưởng lợi về chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong 15 năm (miễn phí thuế trong 4 năm đầu, trong 9 năm sau giảm 50% thuế). Đây cũng là một trong những lợi thế giúp Khu công nghiệp Nam Đình Vũ hút nhà đầu tư. Với diện tích rộng 917 ha, Khu công nghiệp được quy hoạch gần cảng và kết nối trực tiếp với trung tâm TP. Hải Phòng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp.

Trong khi đó, trong quý III/2019, Tổng công ty Viglacera đã cho thuê 50 ha đất công nghiệp. Khách thuê mới chủ yếu đến từ Hàn Quốc, Đài Loan và Nhật Bản. Một số khách thuê chính trong quý này gồm Qisda Corporation, Kanglonda, Foxconn... Luỹ kế 9 tháng, Viglacera đã cho thuê khoảng 151 ha khu công nghiệp mới, so với chỉ 100 ha vào năm 2018. Giá cho thuê duy trì ổn định trong suốt năm 2018 và 6 tháng đầu năm 2019, nhưng tăng 5 - 7% trong nửa cuối năm 2019.

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục có nhiều triển vọng tăng trưởng cả về nhà đầu tư và giá cho thuê. Giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp miền Bắc đạt 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm ngoái và xu hướng giá sẽ còn tiếp tục tăng, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt do nhu cầu mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư.

Doanh nghiệp tăng trưởng

Cùng với sự chuyển dịch làn sóng đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ, khu công nghiệp tại Việt Nam có sức hấp dẫn dòng vốn ngoại và kéo theo đó là sự tăng trưởng của doanh nghiệp nhóm này.

Tại Tổng công ty cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc, nhà đầu tư ngoại tấp nập đến đặt lịch làm việc về thuê mặt bằng, nhà xưởng. Nhiều tập đoàn nước ngoài đã đặt vấn đề hợp tác như Tập đoàn Lenovo, Protex, Hanwha, Foxconn…, đa phần là các tập đoàn kinh doanh đa ngành, sản xuất thiết bị điện tử, linh kiện điện tử.

Bà Nguyễn Thị Thu Hương, Tổng giám đốc Kinh Bắc cho hay, lợi thế sở hữu nhiều quỹ đất và nhà xưởng giúp Tổng công ty có sức hấp dẫn với nhà đầu tư ngoại. Hơn nữa, vị trí của Khu công nghiệp Kinh Bắc rất thuận lợi, khi gần Hà Nội, gần sân bay Nội Bài…, tiện giao dịch và vận chuyển.

Được biết, Kinh Bắc sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, Phúc Ninh, Tràng Duệ… để tạo ra sản phẩm có sẵn, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư. Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) đang được Kinh Bắc hoàn thiện các thủ tục pháp lý để sớm đưa vào khai thác.

Quỹ đất mà Kinh Bắc đang quản lý là 5.188 ha cho phát triển khu công nghiệp, chiếm gần 5,5% tổng diện tích đất khu công nghiệp của cả nước. Đáng chú ý, doanh nghiệp này còn đang tiến hành mở rộng quỹ đất tại Hải Dương và Hà Nội.

Doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng doanh thu của Kinh Bắc, 9 tháng đầu năm 2019 đạt hơn 2.214 tỷ đồng, chiếm 89% tổng doanh thu, tăng 46% so với cùng kỳ. Tổng doanh thu của Kinh Bắc trong 9 tháng đầu năm 2019 đạt hơn 2.486 tỷ đồng, tăng 50% cùng kỳ năm 2018 và hoàn thành 64% kế hoạch năm. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 645 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ và hoàn thành 62% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Tại thời điểm cuối quý III/2019, tổng tài sản của Kinh Bắc đạt 17.593 tỷ đồng, tăng gần 684 tỷ so với đầu năm. Tiền và tương đương cuối quý III tăng gấp gần 3 lần so với đầu năm, lên 612,4 tỷ đồng.

Trong khi đó, Viglacera đã tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua nhờ đóng góp của phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu và lợi nhuận của Viglacera ước lần lượt đạt 7.090 tỷ đồng và 855 tỷ đồng, tăng 11% và 31% so với cùng kỳ năm 2018.

Theo Công ty Chứng khoán SSI, sự tăng trưởng mạnh mẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới tại Viglacera nhờ sở hữu quỹ đất tốt. Lợi nhuận từ phân khúc bất động sản đạt 512 tỷ đồng, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2018, chiếm 60% tổng lợi nhuận trước thuế của Công ty.

Do nhu cầu thuê khu công nghiệp tăng mạnh, Viglacera đã giải phóng thêm 300 ha chỉ trong vòng 9 tháng qua, ước sẽ thêm 200 ha trong quý IV/2019. Viglacera hy vọng, việc cho thuê đất khu công nghiệp sẽ duy trì nhịp độ như hiện tại vào năm 2020.

SSI ước tính, doanh thu và lợi nhuận trước thuế năm 2019 của Viglacera đạt lần lượt 10.556 tỷ đồng (tăng 17,6%) và 1.091 tỷ đồng (tăng 29,5%). Viglacera sẽ cho thuê tổng cộng 201 ha vào năm 2019. Triển vọng năm 2020, mảng khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng nhanh, với diện tích cho thuê mới là 234 ha, giúp Viglacera có thể đạt mức tăng trưởng 7% về doanh thu và 16% về lợi nhuận.

Mới đây, Tập đoàn Tiến Bộ thông báo chính thức đầu tư 1.500 tỷ đồng cho hạ tầng khu công nghiệp tại Thái Nguyên rộng 180 ha. Còn Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) cho biết, 9 tháng đầu năm 2019, doanh thu đạt 398 tỷ đồng, cao gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2018; lợi nhuận sau thuế 238,4 tỷ đồng, cao gấp 5,1 lần. So với kế hoạch kinh doanh cả năm, Công ty đã hoàn thành vượt 18% về doanh thu và vượt 167% về lợi nhuận.

Thách thức về nhân lực và hạ tầng

Thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam (bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics) đang được đánh giá là được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ - Trung.

Công ty Tư vấn bất động sản JLL Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư mới phần lớn từ châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Trung Quốc sẽ vẫn quan tâm đến bất động sản công nghiệp của Việt Nam, do làn sóng các nhà sản xuất rời khỏi Trung Quốc chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và Việt Nam dự kiến tiếp tục thu hút các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, các công ty đã có mặt tại Việt Nam cũng đưa ra những mối lo ngại trong việc tìm kiếm nguồn lao động tay nghề cao và hàng loạt yêu cầu trong chuỗi cung ứng có chất lượng tương ứng với nguồn hàng mà họ đã sử dụng ở Trung Quốc. Nhiều cảnh báo được chỉ ra, cơ sở hạ tầng sẽ gặp nhiều thách thức để bắt kịp đà tăng trưởng của các doanh nghiệp sản xuất chuyển hướng sang Việt Nam.

“Nhiều dự án hạ tầng tại Việt Nam đang phải đối mặt với sự chậm tiến độ do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và dòng vốn còn chậm. Để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, đón đầu những lợi ích của các công ty di chuyển đến đây, Việt Nam cần cải thiện mạng lưới hạ tầng và quá trình thực hiện các giao dịch xuyên biên giới”, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cao cấp thị trường vốn JLL Việt Nam nhấn mạnh.