Rắc rối với bảo lãnh ngân hàng

"Phao cứu sinh" không cứu được người mua nhà

Một trong những lùm xùm gần đây được nhắc tới là Dự án Eco Green Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư tại đường Giáp Nhị, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Khởi công từ tháng 12/2015, nhưng đến tháng 1/2018 dự án dừng thi công.

Hợp đồng khẳng định, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào thời điểm 31/3/2018 và không chậm quá 90 ngày. Sau thời hạn này, chủ đầu tư sẽ phải chi trả lãi suất quá hạn do chậm bàn giao căn hộ.

Tuy nhiên, đã qua mốc 31/8/2018 (thời điểm giao nhà do chủ đầu tư thông báo điều chỉnh vào tháng 5/2018) gần 1 năm nhưng việc bàn giao căn hộ Eco Green Tower cho khách hàng vẫn không được tiến hành khiến các "thượng đế" bức xúc.

Khách hàng mua nhà tại dự án này đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu Sông Đà 1.01 và TPBank giao nhà đúng cam kết và hỗ trợ từ phía ngân hàng bảo lãnh, nhưng không được thực hiện.

Điều đáng nói, vào ngày 22/11/2016, TPBank đã có Công văn số 68/2016/CV-TPB về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở Eco Green Tower. Tuy nhiên, trong phản hồi của mình, TPBank cho rằng, chỉ trả tiền bảo lãnh cho những người mua căn hộ xuất trình được cam kết bảo lãnh mà TPBank đã phát hành cho khách hàng theo đúng quy định. Nếu không nhận được cam kết này, khách hàng sẽ không nhận được tiền bảo lãnh.

Nhiều khách hàng mua nhà tại Dự án Eco Green Tower đề nghị TPBank thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Một dự án khác của Sông Đà 1.01 cũng đang vướng lùm xùm với hình thức bảo lãnh ngân hàng là Dự án Tokyo Tower tại ngã tư Vạn Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội. Dự án khởi công từ tháng 4/2015, nhưng sau khi hoàn thành phần cất nóc và một phần hạng mục bên ngoài, dự án rơi vào tình trạng dừng hẳn do chủ đầu tư thiếu vốn.

Khi ký hợp đồng mua nhà, cư dân đã nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN ngày 23/10/2015 từ Ngân hàng P. về việc cam kết phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với Dự án Tokyo Tower.

Khi không được nhận nhà đúng hẹn, dự án giậm chân tại chỗ thời gian dài, nhiều khách hàng yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả số tiền đã bỏ ra mua nhà và khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ. Do chủ đầu tư mất khả năng tài chính, cư dân đã đề nghị ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Thế nhưng, phía ngân hàng đã từ chối bảo lãnh với lý do thời hạn bảo lãnh theo Thư bảo lãnh được Ngân hàng phát hành vào ngày 29/12/2015 đã hết. Phản hồi cư dân sau đó, đại diện ngân hàngcho biết, theo quy định tại thời điểm 2015 thì chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho cư dân, nhưng phía Sông Đà 101 lại không cung cấp.

Với những người ký hợp đồng mua nhà khi thông tư mới về bảo lãnh có hiệu lực, thì theo quy định, hợp đồng khung sẽ phải được ký lại để bổ sung các điều khoản, tuy nhiên chủ đầu tư cũng không ký. Theo hợp đồng đã cung cấp giữa hai bên thì đến nay bảo lãnh đã hết hiệu lực. Bên Sông Đà 101 đã không có phản hồi gì, do đó khách hàng không được nhận tiền bảo lãnh như cam kết trong hợp đồng đã ký ban đầu.

Chuyện quả trứng và con gà

Một dự án bất động sản có sự bảo lãnh sản phẩm hình thành trong tương lai của ngân hàng sẽ có sự khác biệt so với các dự án không được bảo lãnh. Việc tránh được viễn cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi người mua đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ là lý do khiến quy định bảo lãnh được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng quy định, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phần lớn các dự án hiện nay chỉ có bảo lãnh cho "phải phép". Để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án.

Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

"Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 - 2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng", ông Đính cho hay.

Cũng theo vị chuyên gia này, thực tế nhiều chủ đầu tư đề nghị ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình nhưng cũng không được ngân hàng chấp thuận hoặc hợp đồng bảo lãnh không được đáp ứng đầy đủ. Trừ một số dự án mà chủ đầu tư cam kết cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà phải vay vốn tại ngân hàng đó thì ngân hàng mới đứng ra nhận bảo lãnh.

Theo ông Đính, nguyên nhân chính là do khi có bảo lãnh dự án, ngân hàng sẽ có trách nghiệm rất lớn trong việc giám sát chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư dùng tiền sai mục đích, không bàn giao nhà cho khách hàng, ngân hàng phải hoàn trả tiền lại cho người mua nhà.

“Trong khi giá trị bất động sản rất lớn thì ngân hàng chỉ được thu phần phí bảo lãnh rất nhỏ nên rủi ro đối với bảo lãnh rất lớn, buộc ngân hàng phải thận trọng. Mặt khác, giả sử sau khi dự án không hoàn thành, căn hộ đó sẽ được thu hồi như thế nào vẫn còn là vấn đề rất khó khiến các ngân hàng không mấy mặn mà", vị chuyên gia này nhận định.

Luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon cho biết, trong hợp đồng bảo lãnh căn hộ có yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ cho khách hàng theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng và có trách nhiệm ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng có đủ năng lực và gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng. Còn phía ngân hàng cam kết bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi khách hàng ký hợp đồng mua nhà ở với chủ đầu tư, khách hàng sẽ làm thủ tục xác nhận bảo lãnh theo quy định của ngân hàng bảo lãnh.

Tuy nhiên, lưu ý rằng, khi xảy ra tranh chấp, muốn đòi lại tiền, khách hàng sẽ phải tuân thủ theo một quy trình nhất định. Trên thực tế, việc thực hiện đúng các quy định nói trên (do ngân hàng đơn phương đưa ra) là không hề dễ dàng. Với ví dụ về dự án bị thu giữ tài sản đảm bảo, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều cố tình “om” chứng thư bảo lãnh (trong đó có các điều khoản quy định về việc đòi quyền lợi bảo lãnh).

Nói cách khác, gần như tất cả các khách hàng đều không được tiếp cận chứng thư (do ngân hàng chỉ phát hành riêng cho chủ đầu tư, chứ không phát hành cho các khách hàng dù luật có quy định), điều này dẫn đến việc khách hàng không nắm được các quy định do ngân hàng đưa ra để thực hiện theo.

Thêm vào đó, hiện có nhiều khách hàng nhầm tưởng rằng, khi đòi quyền lợi bảo lãnh thì sẽ được ngân hàng chi trả cả các khoản tiền phạt theo quy định của hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, luật sư Long khẳng định: “Phạm vi bảo lãnh của ngân hàng chỉ là bảo lãnh cho nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư”.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tình trạng rắc rối với các cam kết bảo lãnh diễn ra ở khá nhiều dự án, chẳng hạn như The Emerald, Iris Garden… Khi tiếp cận hồ sơ tại các dự án nêu trên, phóng viên ghi nhận chủ yếu là các văn bản cam kết sẽ bảo lãnh cho dự án chứ hoàn toàn không phải thư bảo lãnh đối với từng khách hàng. Việc này đặt khách hàng vào các rủi ro khi dự án không thể hoàn thành theo tiến độ cam kết trong hợp đồng.