Vấn đề liên quan đến thế chấp bất động sản của chủ đầu tư dự án nhà ở là một lĩnh vực pháp luật tương đối phức tạp và còn nhiều khoảng trống. Sự phức tạp đó xuất phát từ nhiều yếu tố như quá trình hình thành dự án, đặc điểm của các tài sản được hình thành trong tương lai, giao dịch bảo đảm, sự đa dạng các hình thức tài sản (tài sản, quyền tài sản) dùng làm tài sản thế chấp, sự chuyển tiếp các loại hình thức là tài sản bảo đảm, việc giải chấp và đưa ra giao dịch bán cho bên thứ ba…, cho đến việc xử lý tài sản. Chính vì những yếu tố trên đã làm cho lĩnh vực này rối như ma trận.
Luật sư Trần Đức Phượng
Có thể thấy, các quy định pháp luật hiện nay còn chồng chéo và thiếu nên đang tạo ra những rủi ro cho các bên giao dịch có liên quan (chủ đầu tư, ngân hàng, người mua nhà) tại dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Hiện nay, nhiều Sở Xây dựng công bố các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện chào bán cho khách hàng, trong đó có những thông tin về việc thế chấp trước đó của các chủ đầu tư, văn bản của ngân hàng về việc “không giải tỏa, giải chấp”, nhưng chủ đầu tư vẫn được bán nhà ở cho khách hàng.
Điều quan tâm nhất hiện nay là, có bao nhiêu kịch bản có thể xảy ra và quyền lợi của người mua nhà ở tại những dự án này sẽ ra sao vẫn chưa rõ ràng và còn nhiều quy định chưa thống nhất.
Theo Khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có nhà ở.
Đến Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điểm b, Khoản 2, Điều 19 quy định, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có dự án kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Một trong những nội dung của thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với Dự án Saigonhomes của Sở Xây dựng TP.HCM
Chẳng hạn, thông báo của Sở Xây dựng TP.HCM ngày 13/2/2018 về dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là Dự án Khu chung cư Nhà Sài Gòn (Saigonhomes, 819 Hương Lộ 2, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân) đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Nam Sài Gòn có đề cập đến các trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và việc ngân hàng chấp nhận việc không giải tỏa, giải chấp vẫn được bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án.
Thuật ngữ “giải chấp” có thể hiểu là việc bên nhận thế chấp (ngân hàng) thỏa thuận với chủ đầu tư liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm và chấm dứt hợp đồng thế chấp để đưa nhà ở hình thành trong tương lai trở thành tài sản “sạch” trước khi đưa vào giao dịch mới. Thuật ngữ “giải chấp” này được hiểu và thực hiện trên thực tế là thủ tục giữa chủ đầu tư và ngân hàng theo các thủ tục tại nội bộ của ngân hàng. Việc chấm dứt hợp đồng thế chấp theo thỏa thuận này phù hợp với quy định theo Khoản 4, Điều 357, Bộ luật Dân sự 2005 và Khoản 4, Điều 327, Bộ luật Dân sự 2015.
Chẳng hạn, thuật ngữ “giải chấp” được sử dụng trong nội bộ ngân hàng thể hiện rất rõ tại Điều 10, Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, ngân hàng và chủ đầu tư được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. Thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo trình tự: chủ đầu tư gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho ngân hàng. Sau đó, ngân hàng có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho chủ đầu tư văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên.
Tuy nhiên, khi xem xét kỹ chế định giao dịch tài sản thế chấp là dự án, nhà ở hình thành trong tương lai lại cho thấy nhiều bất cập. Theo đó, chỉ riêng với khái niệm “giải chấp” trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam hiện nay đang quy định thiếu thống nhất.
Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP không có từ ngữ nào là “giải chấp” (ngoại trừ đến Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định yêu cầu về văn bản giải chấp hoặc văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp được yêu cầu trong trường hợp có yêu cầu cấp lại, cấp đổi Giấy đăng ký phương tiện giao thông hoặc chuyển quyền sở hữu đối với phương tiện giao thông đang được ghi nhận là tài sản thế chấp mà chưa có văn bản chứng nhận xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.).
Văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm lấy nguyên tắc đăng ký và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ sở xác định thời điểm và quyền của bên nhận thế chấp. Trong khi đó, văn bản pháp luật về nhà ở không dựa theo nguyên tắc đăng ký và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Hay nói cách khác, “giải chấp” là một thuật ngữ chuyên biệt đang được quy định trong hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở, chứ không được quy định trong pháp luật chung về giao dịch bảo đảm và Bộ luật Dân sự. Thậm chí, Điều 10, Thông tư 26/2015/TT-NHNN có nhắc đến “thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp” và quy định, có thể giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (chứ không hẳn chỉ là việc không xóa đăng ký giao dịch bảo đảm).
Như vậy, sự lệch pha giữa hai chế định pháp luật về giao dịch bảo đảm (dựa theo đăng ký/xóa đăng ký giao dịch bảo đảm) và pháp luật về nhà ở (dựa theo “giải chấp”) nên quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ ràng về việc xử lý tài sản của ngân hàng.
Mặt khác, ngay tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp. Trong khi đó, trên thực tế, Sở Xây dựng lại chỉ yêu cầu ngân hàng chỉ cần có “văn bản” (văn bản đơn phương của ngân hàng, không cần có văn bản thỏa thuận giữa các bên theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP là giữa bên mua và ngân hàng).
Từ việc không có văn bản sự thỏa thuận (biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp), nên việc xử lý tài sản và việc mua bán của các bên trở nên mơ hồ, liệu ngân hàng có còn quyền xử lý tài sản nếu chủ đầu tư vi phạm về vay vốn?
Nếu xảy ra việc chủ đầu tư vi phạm, ngân hàng sẽ lại căn cứ vào việc quyền sử dụng đất đã thế chấp và đồng thời dự án, nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã thế chấp, nên ngân hàng thu hồi tài sản và xử lý căn cứ theo quyền của bên nhận thế chấp, bởi dù ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán, nhưng vẫn chưa xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trường hợp như vậy, người mua nhà dựa vào quy định pháp luật nào để bảo vệ mình, để ngăn cản ngân hàng xử lý tài sản?
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
