Bài 4: Đừng để thành “đười ươi giữ ống”
Nhiều hình thức giao dịch đảm bảo liên quan đến dự án
Đối với các dự án nhà ở thương mại, theo quy định pháp luật, có nhiều dạng giao dịch bảo đảm liên quan đến từng dạng tài sản và quyền tài sản tương đối phức tạp, tùy theo từng giai đoạn của dự án, tùy theo sự lựa chọn hình thức giao dịch.
Cụ thể, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đã cấp giấy chứng nhận; thế chấp quyền tài sản khi chưa được cơ quan nhà nước được phê duyệt dự án; thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án; thế chấp dự án (hoặc một phần dự án) hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; thế chấp nhà ở (từng nhà ở) hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; đăng ký thế chấp QSDĐ đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (khi đã được chứng nhận quyền sở hữu về tài sản).
Luật sư Trần Đức Phượng
Tùy theo giai đoạn của dự án, có các hình thức thế chấp khác nhau, được doanh nghiệp sử dụng và ngân hàng đồng ý làm tài sản bảo đảm cho khoản vốn vay phục vụ hoạt động đầu tư xây dựng của dự án.
Trong đó, giai đoạn 1 là giai đoạn đầu của dự án (khi dự án chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt), có thể phân chia một khu đất theo dạng hình thái vật chất thành: QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Ở giai đoạn này, theo Điều 4, Nghị định 102/2017/NĐ-CP, các trường hợp bắt buộc phải đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất gồm 2 trường hợp là đăng ký thế chấp QSDĐ và đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu (tài sản đang tồn tại và đã được cấp giấy chứng nhận). Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể thế chấp quyền tài sản theo quy định chung của pháp luật và tùy theo việc phương pháp áp dụng trong thẩm định giá đối với QSDĐ đã thế chấp.
Ở giai đoạn 2, khi dự án được cơ quan nhà nước phê duyệt, doanh nghiệp được xác định tư cách là chủ đầu tư dự án. Việc thế chấp của chủ đầu tư cũng được thực hiện theo giai đoạn 1.
Ở giai đoạn 3, khi dự án đủ điều kiện theo quy định tại Điều 7, Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước (có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), chủ đầu tư vẫn có thể tiếp tục việc thế chấp QSDĐ và quyền tài sản (như các giai đoạn trước) và có thể lựa chọn hình thức thế chấp khác.
Cụ thể, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và các quy định của pháp luật có liên quan.
Thế chấp dự án (hoặc một phần dự án) hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều kiện chủ đầu tư được thế chấp là có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thế chấp nhà ở (từng nhà ở) hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều kiện chủ đầu tư được thế chấp là nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp dự án (hoặc một phần dự án).
Ở giai đoạn này, theo khoản 6, Điều 3, Thông tư 26/2015/TT-NHNN, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án (thế chấp quyền tài sản như ở giai đoạn 2) thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó. Như vậy, ở trường hợp này, ngân hàng phải chuyển đổi từ việc thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án sang thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
Cẩn thận không thành “đười ươi giữ ống”
Trên thực tế hiện nay, theo thông báo của Sở Xây dựng TP.HCM ngày 13/2/2018 về một số số dự án đủ điều kiện đưa ra giao dịch (bán nhà ở hình thành trong tương lai) có đề cập đến các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn, Dự án Khu chung cư Nhà Sài Gòn (Saigonhomes, 819 Hương Lộ 2, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân) do Công ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư đang thế chấp QSDĐ cho Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Nam Sài Gòn. Công văn 1035/CV-BIDV.NSG của ngân hàng đồng ý cho Công ty Nhà Sài Gòn không giải tỏa, giải chấp và được bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án.
Trong khi đó, theo thông tin tại Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm, Công ty Nhà Sài Gòn đăng ký tài sản bảo đảm là quyền tài sản vào ngày 30/10/2017 (đăng ký lần đầu), sau đó Công ty đăng ký tài sản bảo đảm là quyền tài sản vào ngày 2/5/2018 (đăng ký lần đầu) kèm theo danh mục các phần diện tích của dự án.
Nếu đối chiếu với quy định Khoản 6, Điều 3, Thông tư 26/2015/TT-NHNN (trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án, thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó), thì người mua vẫn thấy ở nhiều dự án được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện giao dịch còn nhiều điểm chưa rõ ràng so với quy định pháp luật.
Theo Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, đối với đất ở thuộc dự án kinh doanh nhà để bán, người mua nhà gắn liền với QSDĐ được sử dụng đất ổn định lâu dài. Mặt khác, đối với nhà chung cư, theo Điều 49, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015, QSDĐ xây dựng nhà chung cư là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia và người mua căn hộ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài.
Với những trường hợp mà chủ đầu tư thế chấp QSDĐ của dự án tại các ngân hàng như trên, thì ý nghĩa tài sản bảo đảm là QSDĐ (QSDĐ chung của nhà chung cư) đã chuyển giao cho người mua, đồng thời với việc mua nhà ở theo Hợp đồng mua bán nhà ở (hoặc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư), thì việc thế chấp tài sản bảo đảm là QSDĐ không còn ý nghĩa, vì bản chất giá trị QSDĐ này đã được phân bổ vào từng Hợp đồng mua bán nhà ở.
Do đó, trong thông báo của Sở Xây dựng TP.HCM, đối với người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại, người mua nên quan tâm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình vẫn là tài sản (dự án, hoặc một phần dự án, hoặc nhà ở) hình thành trong tương lai có bị thế chấp hay không, ngân hàng có văn bản đồng ý cho chủ đầu tư bán không (nếu đã thế chấp).
Trên thực tế, một vấn đề đang đau đầu đối với các ngân hàng hiện nay là trong cơ chế và quy định pháp luật hiện hành, khi ngân hàng nhận thế chấp tài sản (dự án, hoặc một phần dự án, hoặc nhà ở) hình thành trong tương lai và đồng ý cho chủ đầu tư bán nhà ở cho người mua, thì ngân hàng dùng mọi cách thức và phương cách để quản chủ đầu tư khi không thể còn quản bằng việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Trong khi đó, việc thế chấp quyền tài sản hoặc thế chấp QSDĐ tại dự án luôn đặt ngân hàng trong tình trạng không “trói buộc” được chủ đầu tư dự án, nên rất dễ có nguy cơ trở thành “đười ươi giữ ống”.
Trước thực trạng này, cần một cơ chế về giao dịch bảo đảm hoàn hảo cho dòng vốn tín dụng có tài sản bảo đảm là QSDĐ, tài sản hình thành trong tương lai, quyền tài sản tại dự án chạy thông suốt để đảm bảo quyền lợi cho các bên.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
