Đọc kỹ hợp đồng bảo lãnh
Theo Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Luật sư Trần Đức Phượng
Tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN (sửa đổi Điều 12, Thông tư 07/2015/TT-NHNN) quy định về bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư đề nghị, sau đó ngân hàng xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thông qua việc ký hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh được ký kết giữa ngân hàng với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có) về việc phát hành bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh phải có các nội dung theo quy định tại Điều 14, Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà ở, chủ đầu tư phải gửi hợp đồng mua nhà ở cho ngân hàng. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua. Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua.
Để được ngân hàng ký kết hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc quyền tài sản từ dự án, quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở…
Đối với dự án/nhà ở đang thế chấp, theo Khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở 2014 và Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán. Trường hợp có thế chấp dự án hoặc nhà ở sẽ bán, thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở đó.
Chẳng hạn, theo thông báo ngày 13/2/2018 của Sở Xây dựng TP.HCM về dự án đủ điều kiện đưa ra giao dịch (bán nhà ở hình thành trong tương lai) với Dự án Khu chung cư Nhà Sài Gòn (Saigonhomes, 819 Hương Lộ 2, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân) đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Nam Sài Gòn, có đề cập đến việc chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất, ngân hàng chấp nhận việc không giải tỏa, giải chấp và được bán nhà ở.
Như vậy, đối với các chứng thư bảo lãnh do ngân hàng phát hành cho từng người mua nhà ở để bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết và đối với dự án/nhà ở đang thế chấp ngân hàng, nhưng không xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đều có chung những yêu cầu được thể hiện trong hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh, văn bản của ngân hàng đồng ý không giải chấp và được bán, chứng thư bảo lãnh ngân hàng đối với từng người mua, hợp đồng mua bán nhà ở, thể hiện:
Toàn bộ các khoản tiền của người mua phải thanh toán cho chủ đầu tư theo phương thức duy nhất vào tài khoản mở tại ngân hàng được công bố trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Mọi sự thay đổi liên quan đến số tiền mua, tiến độ, phương thức, tài khoản và các quy định khác liên quan về hoàn lại tiền, tiền phạt (nếu có), chỉ có hiệu lực ràng buộc với ngân hàng nếu được ngân hàng chấp thuận.
Với những quy định này, người mua nhà cho dù cầm trong tay chứng thư bảo lãnh ngân hàng, nhưng vẫn có nhiều nguy cơ mất tiền (hoặc một phần) do việc thực hiện không đúng với hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Người mua nhà cũng nên lưu ý đến khoản tiền đặt cọc. Hiện nay, trên thị trường có nhiều chủ đầu tư lách luật mở bán dự án trước khi đủ điều kiện mở bán (có thông báo của Sở Xây dựng) bằng việc nhận đặt cọc, giữ chỗ, thông qua các văn bản thỏa thuận, xác nhận hay hợp đồng đặt cọc… để thu tiền của người mua. Tuy nhiên, đối với dự án đang thế chấp, thì đây là khoản thu không có sự chấp thuận của ngân hàng về việc không phải giải chấp, là khoản thu ngoài theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở, tức người mua thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán.
Vì vậy, dù trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định, các khoản thanh toán bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ được chuyển tiếp sang khoản thanh toán của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” xác nhận về việc “chuyển nợ” từ khoản phải thu này (giấy giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc) sang khoản phải thu khác (hợp đồng mua bán nhà ở), nên nếu xảy ra tranh chấp hoặc khi người mua yêu cầu ngân hàng đền bù, ngân hàng có thể sẽ từ chối những khoản mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán.
Ngoài ra, để kiểm soát và giám sát chủ đầu tư, ngân hàng thường yêu cầu chủ đầu tư phải quy định người mua thanh toán vào tài khoản mở ngay tại ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người mua nhà thường nộp tiền mặt trực tiếp cho chủ đầu tư (có phiếu thu, hóa đơn giá trị gia tăng). Đây vẫn là những khoản nộp trái với quy định về bảo lãnh ngân hàng, nên nằm ngoài phạm vi của ngân hàng bảo lãnh, điều kiện của ngân hàng nhận thế chấp.
Lưu ý tiến độ thanh toán
Một lưu ý nữa với người mua nhà là tiến độ thanh toán. Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Hiện nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu, giảm giá nếu người mua thanh toán đến một tỷ lệ nhất định như 90%, 95%, 100% để được hưởng lợi ích. Trường hợp này đặc biệt xảy ra nhiều ở các dự án của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do bị quy định khống chế mức thu trước tiền bán, nên chủ đầu tư có xu hướng đưa ra lợi ích để người mua chấp nhận và thanh toán ở mức cao hơn.
Tuy nhiên, với những khoản chính sách này, nếu không được sửa đổi hợp đồng mua bán và không được ngân hàng chấp thuận, thì dù người mua có thanh toán đúng vào tài khoản mở tại ngân hàng thì vẫn có thể không chấp nhận, vì nằm ngoài quy định của hợp đồng mua bán nhà ở và trái quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Một trường hợp nữa mà người mua cần lưu ý tự thỏa thuận và sửa đổi hợp đồng mua bán nhà không được ngân hàng chấp thuận.
Bản chất của chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho người mua là một trong những biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Chứng thư bảo lãnh ngân hàng được ngân hàng phát hành được hình thành trên cơ sở căn cứ và chỉ có sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua.
Do đó, trong mọi trường hợp, chủ đầu tư và người mua thỏa thuận mới về thanh toán (đổi phương thức thanh toán sang nộp tiền mặt, đổi số tài khoản, thay đổi tiến độ thanh toán, tăng số tiền đợt thanh toán…), phải được ngân hàng chấp thuận mới có giá trị ràng buộc ngân hàng. Với khoản thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán, ngân hàng có thể không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, khi đó người mua nhà chỉ được yêu cầu chủ đầu tư trả khoản tiền này.
Một trường hợp nữa là chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Theo quy định, người mua nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người khác được thực hiện tại đơn vị công chứng. Người nhận chuyển nhượng (người mua nhà mới) sẽ được hưởng các quyền và thực hiện tiếp các nghĩa vụ của người mua nhà trước.
Thông thường, các chứng thư bảo lãnh của ngân hàng có quy định chuyển tiếp cho người mới khi nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng do người mua trước đã thực hiện không đúng hợp đồng mua bán nhà ở (như các lỗi ở trên), thì người mua nhà sau có nguy cơ phải chịu các lỗi và rủi ro này.
Như vậy, chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà ở là một giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật. Để được quyền yêu cầu ngân hàng bảo vệ quyền lợi của chính mình, người mua cần phải hiểu đúng và tuân thủ, thực hiện đúng những quy định của hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
