Bài 2: Nên quy về một dạng tài sản được thế chấp
Một tài sản không thể được thế chấp 2 lần
Khoản 8, Điều 81, Nghị định 99/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định: “Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Khoản này không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận”.
Trong khi đó, Điều 147 và Điều 148, Luật Nhà ở 2014 quy định, việc thế chấp nhà ở chỉ gồm các hình thức: Thế chấp dự án nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành tương lai của tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở trong dự án nhà ở. Luật Nhà ở 2014 không có quy định nào về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
Luật sư Trần Đức Phượng
Cũng chính vì quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/NĐ-CP như trên, mà các đơn vị công chứng đã từ chối thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở giữa người mua nhà và ngân hàng. Tuy nhiên, đến nay, các ngân hàng vẫn kiến nghị, xem như đây là vướng mắc trong quá trình giao dịch bảo đảm, mà chưa thừa nhận giao dịch bảo đảm này là không có giá trị pháp lý hay không phù hợp với hệ thống pháp luật.
Theo nguyên tắc chung, một tài sản không thể hai lần thế chấp (trừ việc thế chấp từng phần), cũng đồng nghĩa, nếu chủ đầu tư thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), thì người mua nhà không thể tiếp tục thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng nhằm trả tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Như vậy, người mua nhà ở các dự án nhà ở này sẽ bị chịu thiệt và mất quyền dùng các nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo, họ buộc dùng các dạng giao dịch bảo bảm khác, hoặc dùng tài sản khác.
Thủ tục trong thế chấp quyền tài sản
Theo quy định tại Điều 4, Nghị định 102/2017/NĐ-CP và các văn bản pháp luật, việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền tài sản không mang tính bắt buộc và được thực hiện tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo - Bộ Tư pháp). Nếu thực hiện, bên nhận thế chấp sẽ được hưởng thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 308, Bộ luật Dân sự 2015.
Trong Bộ luật Dân sự 2015, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định 102/2017/NĐ-CP (về đăng ký biện pháp bảo đảm), hợp đồng thế chấp quyền tài sản (ở đây là chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở) không phải trường hợp bắt buộc phải công chứng. Do đó, cho dù đơn vị công chứng từ chối thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, thì các ngân hàng vẫn thực hiện các giao dịch bảo đảm này (thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở).
Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản là cơ quan đăng ký các giao dịch bảo đảm với quyền tài sản thực hiện theo Thông tư 08/2014/TT-BTP và Thông tư 11/2015/TT-BTP (vẫn đang có hiệu lực) có quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng.
Cụ thể, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, góp vốn, hợp tác kinh doanh tài sản khác gắn liền với đất; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở gắn với hạ tầng kỹ thuật được chủ đầu tư dự án giao kết hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở; các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án xây dựng nhà ở; các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất hoặc hạ tầng kỹ thuật trên đất (lợi tức của thửa đất hoặc của hạ tầng kỹ thuật trên đất); quyền tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
Tại rất nhiều dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai dù đang bị chủ đầu tư thế chấp (dự án/nhà ở hình thành trong tương lai), nhưng các ngân hàng vẫn giới thiệu và cam kết cho người mua nhà ở vay tiền để trả tiền theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau đó người mua nhà ở sẽ thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”. Câu hỏi đặt ra là việc hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai này có hiệu lực pháp lý?
Khoản 5, Điều 7, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 16/6/2014 (vẫn còn hiệu lực) hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm có quy định, việc xử lý “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ.
Đến Thông tư 26/2015/TT-NHNN vẫn nhắc đến khái niệm “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở”, tuy nhiên cũng quy định rõ: “Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và các quy định của pháp luật có liên quan”.
Như vậy, nếu căn cứ theo Luật Nhà ở và Khoản 8, Điều 81, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thì các hợp đồng thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở” của chủ đầu tư, của người mua nhà đã ký, mặc dù có đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản liệu có giá trị pháp lý?
Tuy nhiên, dù có giá trị pháp lý hay không, thì khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng tín dụng, ngân hàng chỉ có thể xử lý “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ. Xét về hình thức xử lý này, thì “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán” mang đặc điểm của “quyền đòi nợ”.
Các ngân hàng hiện nay vẫn lập luận là việc thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” là dựa theo Bộ luật Dân sự 2015 và Thông tư 08/2014/TT-BTP, trong khi đó, các văn bản pháp luật đều không xác định rõ “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán ở” có nội dung, đặc điểm thế nào.
Theo quan điểm của người viết, Thông tư 08/2014/TT-BTP đang có sự không thống nhất, không rõ ràng về “quyền tài sản” với các quy định của theo Bộ Luật Dân sự 2015 và Khoản 8, Điều 81, Nghị định 99/NĐ-CP và cần Bộ Tư pháp xem lại các quy định của Thông tư 08/2014/TT-BTP.
Việc trước đây, một dự án nhà ở thương mại đang hình thành có nhiều hình thức thế chấp, nhiều chủ thể thế chấp: (1) quyền sử dụng đất; (2) quyền tài sản từ dự án; (3) dự án/nhà ở hình thành trong tương lai; (4) chủ đầu tư thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở; (5) người mua thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở… cùng song song tồn tại là rất rủi ro. Do đó, việc không còn quy định thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” là đúng bản chất về “quyền tài sản” theo Bộ luật Dân sự, chỉ nên giữ quy định về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc bỏ quy định về thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” không ảnh hưởng đến thực tiễn giao dịch thế chấp vì Thông tư 26/2015/TT-NHNN, Thông tư liên tịch 09/2016 và đều quy định trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã đăng ký thế chấp thì không được đồng thời đăng ký thế chấp theo hình thức đăng ký thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” đó.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
