Ông có thể chia sẻ, thế nào là quyền bề mặt? Căn cứ xác lập và hiệu lực của quyền này, thưa ông?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất, mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Đây là một quyền tài sản được pháp luật công nhận, điều chỉnh và bảo hộ.
Người có quyền bề mặt sẽ được toàn quyền sở hữu, sử dụng, khai thác, thu lợi từ lòng đất đến khoảng không gian và chỉ bị giới hạn với chính diện tích, thời hạn của khu đất, mặt nước đó (Điều 267).
Luật sư Nguyễn Thế Truyền
Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận, hoặc theo di chúc; có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 268, Điều 269).
Quyền bề mặt bị chấm dứt khi nào? Tài sản lúc đó được xử lý ra sao, làm sao để xác định đâu là của tư nhân, đâu là của Nhà nước?
Việc chấm dứt quyền bề mặt được quy định trong 5 trường hợp là: thời hạn hưởng quyền đã hết; chủ thể có quyền bề mặt và quyền sử dụng đất là một; chủ thể từ bỏ quyền; quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi; theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật (Điều 272).
Điều 273 quy định, khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, hoặc theo quy định của pháp luật.
Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt, quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.
Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản, chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
Như vậy, ở đây không đặt nặng vấn đề xác định tài sản. Bởi lẽ, khi chủ thể quyền bề mặt từ chối quyền của mình (có thể hiểu là “tháo dỡ, di chuyển tài sản” để hoàn trả mặt bằng cho người có quyền sử dụng đất) thì quyền tài sản này đã tự động dịch chuyển sang người có quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền từ chối, hoặc tháo dỡ tài sản đó để lấy lại mặt bằng và toàn bộ chi phí tháo dỡ này người có quyền bề mặt phải có trách nhiệm thanh toán. Nếu việc đó không được thực hiện bằng thỏa thuận, hay người có quyền bề mặt từ chối thanh toán, thì người có quyền sử dụng đất có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu hoàn trả cho phần chi phí này.
Theo ông, quyền bề mặt khi đi vào thực tế sẽ giúp giải quyết tranh chấp liên quan đến xử lý tài sản trên đất một cách hiệu quả?
Trước khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực, các tranh chấp liên quan đến xử lý tài sản trên đất, nhất là trong trường hợp hết thời hạn thuê; quản lý, sử dụng nhà chung cư… diễn ra phức tạp và hướng giải quyết tranh chấp còn nhiều kẽ hở.
Tuy nhiên, với quyền bề mặt, những vấn đề trên về cơ bản sẽ được giải quyết rõ ràng, triệt để. Bởi, việc áp dụng quyền bề mặt sẽ giúp các bên xác định rõ quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ tự động chuyển giao, mà không phụ thuộc vào trạng thái của tài sản, ý chí của các bên khi phát sinh việc chấm dứt quan hệ pháp luật về quyền bề mặt.
Hiện nay, có nhiều trường hợp chủ thể quyền bề mặt xây dựng văn phòng, trụ sở… rồi đem tài sản đó thế chấp ngân hàng. Khi xảy ra tranh chấp, việc xử lý tài sản trở nên phức tạp. Ông đánh giá thế nào về điều này?
Thực tế cho thấy, quyền bề mặt đã phần nào thể hiện được tính ưu việt, dù thời gian áp dụng chưa lâu. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp ngân hàng đối với quyền bề mặt là các tài sản bề mặt, bao gồm các công trình xây dựng và các tài sản khác do người có quyền bề mặt xác lập. Quyền bề mặt được tách bạch đối với quyền sử dụng đất. Khi quyền bề mặt còn thời hạn, chủ thể có toàn quyền sử dụng bề mặt đó, chẳng hạn như xây dựng, khai thác, thế chấp…
Quyền bề mặt được coi là tài sản đảm bảo cho ngân hàng trong việc vay tín dụng của cá nhân, tổ chức khi có nhu cầu tín dụng. Vì vậy, ngân hàng cần kịp thời nắm bắt các quy định về quyền này để dự liệu những rủi ro khi quyền bề mặt chấm dứt, cũng như đưa ra những phương án xử lý phù hợp khi không may xảy ra tranh chấp đối với tài sản bảo đảm.
