Quỹ tín thác bất động sản, ưu việt nhưng còn xa lạ

Là một quỹ còn tương đối mới trên thị trường, ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về cách thức vận hành mô hình quỹ này? Đối với thị trường bất động sản, mô hình quỹ này mang lại những lợi ích gì?

 Ông Nguyễn Xuân Minh

TCREIT sẽ hoạt động theo mô hình quỹ đóng do số lượng chứng chỉ quỹ (CCQ - là một loại chứng khoán công nhận quyền sở hữu một phần vốn góp vào quỹ của người nắm giữ) sẽ giới hạn tùy vào quy mô các dự án bất động sản mà TCREIT xem xét đầu tư. Là quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên tại Việt Nam, TCREIT tập trung đầu tư vào các bất động sản là tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp… nhằm mang lại nguồn thu ổn định từ việc cho thuê và khai thác kinh doanh.

Quỹ TCREIT dự kiến sẽ được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán ngay trong năm 2016. Ưu thế nổi trội của mô hình quỹ này là các nhà đầu tư cá nhân với nguồn vốn nhỏ đã có thể tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản qua các quản lý quỹ chuyên nghiệp, các công ty phát triển bất động sản cũng có cơ hội để tiếp xúc và huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân, thay vì chỉ tập trung vào giải pháp duy nhất là đi vay ngân hàng như hiện nay.

Theo bản cáo bạch, mức vốn điều lệ của TCREIT mới chỉ vào khoảng 50 tỷ đồng, một con số khá khiêm tốn?

Con số 50 tỷ đồng chỉ là vốn điều lệ tối thiểu ban đầu của TCREIT. Chúng tôi đang xem xét để đầu tư vào một số dự án bất động sản lớn có tiềm năng sinh lời cao và ổn định. Khi có quyết định đầu tư cụ thể, thì vốn của TCREIT sẽ được tăng lên tương ứng.

Nhiều chuyên gia nhận định, các quỹ đầu tư bất động sản chưa phát triển tại Việt Nam là thiếu các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có kinh nghiệm trong quản lý và phát triển các dự án bất động sản. Quan điểm của ông về ý kiến này?

Cá nhân tôi nghĩ nhận định trên chưa thật đầy đủ. Để lý giải đầy đủ vì sao các quỹ này chưa phát triển tại Việt Nam là một câu chuyện dài và liên quan đến rất vấn đề, chứ không chỉ giới hạn về các đơn vị quản lý.

Với TCREIT, quan điểm của chúng tôi là quá trình vận hành của nó phải được thực hiện và điều hành bởi không chỉ một mà bao gồm nhiều tổ chức chuyên nghiệp, đứng đầu trong lĩnh vực mà họ sẽ phụ trách. Các tổ chức này cần phối hợp chặt chẽ, khách quan và có tiếng nói quan trọng trong những lĩnh vực họ chịu trách nhiệm với mục tiêu chung cao nhất là đảm bảo sự phát triển và thành công của TCREIT.

Cụ thể, phần quản lý tài chính và đầu tư sẽ do đội ngũ chuyên gia của Techcom Capital phụ trách. Phần giám sát hoạt động và lưu ký tài sản sẽ do một ngân hàng lớn đảm nhiệm. Tương tự, phần kiểm toán và giám sát sẽ do một trong số các công ty kiểm toán quốc tế Big4 thực hiện, phần định giá, quản lý và khai thác các dự án bất động sản cũng sẽ do những công ty chuyên nghiệp, có năng lực quốc tế và kinh nghiệm sâu rộng về vấn đề bất động sản tại Việt Nam thực hiện.

Theo ông, trong thời gian tới, cần phải có những giải pháp gì để thúc đẩy các mô hình quỹ đầu tư bất động sản phát triển mạnh tại Việt Nam?

Mô hình quỹ đầu tư bất động sản như TCREIT khá phổ biến và được ưa chuộng trên thế giới. Tuy văn bản pháp lý đầu tiên quy định về loại hình đầu tư này được ban hành tại Việt Nam khá lâu, nhưng đến tận bây giờ, một quỹ đầu tư bất động sản mới chính thức được thành lập.

Nguyên nhân là do một phần cũng do thị trường bất động sản Việt Nam còn chưa phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và một phần cũng rất quan trọng là khuôn khổ pháp lý về các quỹ bất động sản cũng còn chưa đồng bộ và chưa đầy đủ. Điển hình là về cơ chế thuế, cơ chế ghi nhận chuyển nhượng, góp vốn bất động sản vào quỹ đầu tư bất động sản, quy định về các loại hình tài sản là bất động sản thuộc đối tượng đầu tư của quỹ...

Vì vậy, một trong những giải pháp quan trọng nhất để các quỹ đầu tư bất động sản phát triển mạnh là phải hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và xây dựng các cơ chế ưu đãi cho các quỹ này trên cơ sở các đề xuất, kiến nghị của các chuyên gia, các đối tác liên quan và các đơn vị tiên phong lập quỹ.