Quỹ nhà nào cho cư dân TP.HCM?

Nan giải mái ấm cho những cuộc di cư

Vào TP.HCM học đại học từ năm 2005, sau đó ở lại làm việc và lập gia đình, tới nay đã có 2 con, nhưng anh Nguyễn Văn Phú, hiện ở trọ tại huyện Hóc Môn cho biết, anh vẫn chưa thể mua được căn nhà để ở dù mức thu nhập của anh và vợ là khoảng 30 triệu đồng/tháng.

Kể về giấc mơ có một chỗ che mưa nắng cho cả gia đình, anh Phú cho biết, đã nhiều lần vợ chồng anh bàn nhau cố gắng vay mượn, tìm kiếm căn hộ vừa sức. Thế nhưng, với việc phải nuôi hai đứa con ăn học, chi phí ngày càng đắt đỏ nên hiện tại vợ chồng mới chỉ tích lũy được khoảng 400 triệu đồng sau hơn chục năm làm việc cật lực ở TP.HCM. Và với số tiền này anh chị không thể mơ mua được nhà ở thành phố đắt đỏ này.

“Nếu mua đất thì phải mất thêm khoản tiền lớn nữa để xây nhà nên vợ chồng tôi không thể, nếu mua chung cư thì với thời giá hiện nay ở TP.HCM rất khó có thể mua với mức dưới 1 tỷ đồng/căn. Cộng thêm việc các gói vay thương mại mua nhà của ngân hàng hiện nay lãi suất khá cao, lại phải chứng minh thu nhập của hai vợ chồng, nên chúng tôi không thể mua được nhà dù đó là ước mơ lớn nhất bây giờ”, anh Phú nói.

Còn ông Ngô Công Sáu, ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, hiện gia đình ông ở chung 3 thế hệ gồm bố mẹ, vợ chồng ông và 2 người con. Trong đó, một người con trai ông đã lập gia đình nhưng vẫn sống cùng trong căn nhà hơn 60 m2 được xây dựng từ năm 1990 đến nay. Không gian sống chật hẹp, vợ chồng ông Sáu nhiều lần tìm cách mua thêm căn nhà để cho các con ra ở riêng nhưng với thu nhập hiện nay và mức giá nhà liên tục tăng, gia đình ông vẫn “lực bất tòng tâm”.

“Năm 2016, tôi có ý định mua căn chung cư cho con trai ở một dự án trên đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh nhưng giá lúc đó là gần 30 triệu đồng/m2, vì không đủ tiền nên dừng lại để năm 2017 kiếm thêm, nhưng năm 2017 thì giá tăng lên 36 triệu/m2 và giờ là hơn 50 triệu đồng/m2. Với mức tăng như hiện nay, thì thu nhập cả gia đình tôi chạy theo không kịp, càng chờ mái nhà càng xa tầm tay”, ông Sáu nói.

Những câu chuyện như của anh Phú hay gia đình ông Sáu là rất phổ biến và đó là lý do các loại hình chung cư, nhà trọ mini cho thuê mọc lên như nấm tại TP.HCM.

Ông Trần Công Trình, Giám đốc Công ty cổ phần Bình An, chuyên kinh doanh cho thuê nhà trọ tại TP.HCM cho biết, từ năm 2015 tới nay, nhu cầu thuê nhà trọ tại TP.HCM, nhất là các quận nội thành rất lớn. Thống kê mỗi tháng, công ty ông cho thuê được khoảng 100 căn nhà trọ và để có nguồn cung, ông Trình chấp nhận thuê những căn nhà nguyên căn để chia nhỏ phòng ra cho thuê.

“Trước đây, người thuê chủ yếu là sinh viên, nhưng hiện nay khách hàng  của tôi phần lớn là người đi làm, những gia đình trẻ. Mức giá nhà cho thuê cũng không hề rẻ, mỗi căn hộ 25 m2 có gác lửng ở quận Bình Thạnh là khoảng 5 triệu đồng/tháng, còn ở quận 1, quận 3 lên tới 6 triệu. Thế nhưng, vẫn không có đủ nhà để cho thuê”, ông Trình cho biết.

Lượng người di cư đến TP.HCM hàng năm rất lớn.  Ảnh: Shutterstock

Nhìn ở góc độ rộng hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thông tin, mỗi năm TP.HCM có khoảng 50.000 cặp vợ chồng trẻ cần nhà ở, cộng thêm các trường đại học ở TP.HCM đón hàng trăm ngàn sinh viên vào học hàng năm. Trong số các sinh viên này sau thời gian học tập, ước tính có một nửa số đó ở lại TP.HCM lập nghiệp.

Còn theo số liệu từ UBND TP.HCM công bố tại kỳ họp thứ 13 Hội đồng nhân dân TP.HCM khóa IX tổ chức hồi đầu tháng 8 này, địa phương này có gần 9 triệu người thường trú. So với năm 2009 thì dân số Thành phố đã tăng 1,8 triệu người, trung bình tăng 183.000 người/năm trong 10 năm gần đây.

Kết quả điều tra dân số không bao gồm người tạm trú ngắn hạn và vãng lai. Hàng năm, Thành phố có thêm khoảng 60.000 trẻ sơ sinh và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Tổng số sinh viên, cao đẳng trên địa bàn có hơn 500.000 người. Theo thống kê chưa đầy đủ, TP.HCM có khoảng 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú.

Nỗi lo nguồn cung nhà

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng, tính đến hết năm 2016, trên địa bàn Thành phố có hơn 1,6 triệu căn nhà với diện tích sàn xây dựng 150,55 triệu m2. Diện tích nhà ở bình quân năm 2009 là 13,6 m2/người, đến năm 2018 đạt 19,75 m2/người, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức bình quân cả nước là 25 m2/người.

Theo khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm 3,46% tổng số hộ). Trong đó, có khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chưa có nhà ở; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội; khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.

Một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho thấy, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. Trong các đối tượng khảo sát thì có 65-94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM  cho biết, hiện Thành phố có hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp có nhu cầu lưu trú. Tuy nhiên, hầu hết công nhân, lao động đều đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ.

Nhu cầu lớn như vậy nhưng hiện nay TP.HCM đang thiếu trầm trọng nhà ở xã hội cho thuê và căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ 1 - 3 triệu đồng/tháng. Các khu lưu trú công nhân do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trên địa bàn hiện mới giải quyết nhu cầu chỗ ở được khoảng 30%. Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn TP.HCM trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Trong khi đó, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện Thành phố đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ và đến năm 2020, có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn. Nếu dựa trên phép tính nói trên thì TP.HCM thiếu hụt hàng chục ngàn căn nhà mỗi năm. Một thực tế là nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa vẫn chưa thể đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở. Trong đó, các quận 9, Bình Tân và huyện Bình Chánh, Hóc Môn… chỉ trong 10 năm trở lại đây gia tăng dân số một cách chóng mặt.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, một trong những nguồn cung cư dân mạnh nhất của TP.HCM hiện nay đến từ việc tăng dân số cơ học, từ nơi khác chuyển tới đầu tư kinh doanh, học tập rồi ở lại TP.HCM. Số lượng dân cư này đến từ nhiều tỉnh, thành phố ở cả nước và cả người nước ngoài. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế TP.HCM khoảng 10%/năm như hiện nay thì xu hướng tăng dân số cơ học sẽ diễn biến trong thời gian dài hơn chứ không chỉ trong ngắn hạn.

Điều này đã kéo theo nhu cầu ở nhà tại TP.HCM tăng mạnh từ năm 2014 tới nay, khiến nhà già cũng tăng theo. Từ năm 2015 đến nay, trung bình mỗi năm, giá nhà TP.HCM tăng từ 10 - 15%.

“Xu hướng tăng này đến từ nhu cầu mua nhà cao, nhưng nguồn cung lại quá ít”, ông Phúc nói.

Hiện nay, quỹ nhà hàng năm đến từ 3 nguồn là quỹ nhà do Nhà nước thực hiện như nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ…, nguồn thứ hai là do các doanh nghiệp địa ốc cung cấp và thứ 3 là do các hộ gia đình cá thể xây dựng thêm.

Tuy nhiên, nguồn cung từ Nhà nước mỗi năm rất ít, không thấm tháp so với nhu cầu của người dân. Còn lại chủ yếu dựa vào hai loại hình còn lại, trong đó loại hình nhà ở do doanh nghiệp cung cấp hoàn toàn có thể chủ động được lượng hàng phát triển hàng năm.

Nhưng để làm được điều này, doanh nghiệp phải dựa vào các yếu tố, cụ thể là tài chính, thứ hai là quỹ đất và cuối cùng là thủ tục pháp lý hoàn chỉnh. Trên thực tế hiện nay, vấn đề tài chính và công nghệ xây dựng doanh nghiệp không quá lo mà họ chỉ “e sợ” vấn đề thủ tục.

Chính vì vậy, TP.HCM muốn mở rộng quỹ nhà chỉ còn cách dựa vào doanh nghiệp, mà muốn doanh nghiệp phát triển được thì phải có cơ chế phát triển quỹ đất, cũng như gỡ vướng thủ tục phát triển dự án.

“Nhìn vào thực tế quỹ đất hiện nay của TP.HCM đều ưu tiên cho hình thức hợp tác công tư, đổi đất lấy hạ tầng. Còn quỹ đất có mục tiêu ban đầu dành cho nhà ở thì lại rất hiếm, hầu như các doanh nghiệp phải tự tìm theo hình thức phát triển manh mún, tự phát”, ông Phúc nói.

Như vậy, việc TP.HCM sẽ còn thiếu nghiêm trọng nhà ở cho người dân trong những năm tới là điều có thể nhìn thấy. Bởi hiện nay chưa có giải pháp nào cụ thể và khả thi ngoài xu hướng hướng giãn dân về vùng ven, hay tiến hành quy hoạch liên kết vùng để giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, thực tế việc giãn dân về vùng ven và liên kết vùng hiện nay còn gặp những thách thức lớn khi các dự án giao thông kết nối từ nội thành ra vùng ven còn thiếu đồng bộ, nhiều tuyến đường huyết mạch luôn trong cảnh tắc đường. Cộng thêm việc các tiện ích thiết yếu cho cuộc sống người dân như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… ở vùng ven hầu như rất thiếu thốn hoặc chất lượng kém.

“Kể cả hướng ra vùng ven, hiện tại các dự án cũng rất ít nên giá cả còn khá cao. Nhà vùng ven mà lên tới 30 - 35 triệu đồng/m2, trong khi thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM khoảng 10 triệu đồng/tháng thì đa số người dân làm sao mua được nhà”, ông Phúc nói.   

Cần đẩy mạnh các dự án nhà ở vùng ven cho người dân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Để đáp ứng xu hướng gia tăng dân số nhanh, TP.HCM cần nhiều mô hình phát triển nhà ở, trong đó có mô hình phát triển các điểm dân cư nông thôn.

Cụ thể, phát triển các điểm dân cư nông thôn theo hướng đô thị hóa nông thôn, trên cơ sở xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện và tạo ra môi trường sống xanh, trong lành.

Các khu vực đề xuất là Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ. Trong đó, Củ Chi có lợi thế nhờ khu di tích địa đạo và có nhiều khu công nghiệp. Huyện Hóc Môn cũng có lợi thế tương tự.

Riêng huyện Cần Giờ cũng có lợi thế phát triển nhờ có Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng Sác; di tích lịch sử Đoàn 10 rừng Sác; Khu đô thị lấn biển, cầu Cần Giờ. Huyện Nhà Bè có lợi thế nhờ tiếp giáp Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và có Khu đô thị - cảng biển Hiệp Phước. Huyện Bình Chánh có lợi thế về đầu mối kết nối giao thông, chợ đầu mối, bệnh viện tuyến cuối, có dân số lên đến 705.508 người, cao hơn nhiều quận nội thành, đã có nhiều xã có tốc độ đô thị hóa rất cao như Bình Hưng, Phong Phú, Tân Túc, Bình Chánh.

Một mô hình phát triển nữa là các dự án khu dân cư quy mô lớn tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh TP.HCM. Điển hình như tỉnh Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, xa hơn là Tây Ninh, Bình Phước, Tiền Giang.

Nhiều khu vực giáp ranh hoặc gần TP.HCM như Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (tỉnh Long An); Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương); Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom (tỉnh Đồng Nai); Phú Mỹ, Tân Thành, TP. Bà Rịa, TP. Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đã thực sự tạo thành các đô thị vệ tinh của Thành phố, góp phần cơ cấu lại sản xuất và dân cư trong toàn vùng. Có như vậy mới phát triển đủ quỹ nhà ở cho lượng người dân TP.HCM đang tăng mạnh.

Cần phải có quỹ đất tập trung cho thị trường bất động sản

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

Giải pháp hiện nay là TP.HCM phải xây dựng được quỹ đất dành cho dự án bất động sản theo từng khu như Thành phố đã làm được ở Khu đô thị Phú Mỹ Hưng nhiều năm trước.

Để có quỹ đất, chính quyền Thành phố có thể hoán đổi đất với người dân. Ví dụ như quy hoạch một khu vực nào đó, trong đó đất của người dân nhiều thì có thể đổi đất cho dân ở khu vực có hạ tầng cơ sở nhất định, hoặc là đền bù bằng tiền.

Để có tiền đền bù cho người dân, TP.HCM hoàn toàn có thể phát triển trái phiếu Thành phố. Đối tượng mua trái phiếu là các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, ngân hàng với lãi suất hợp lý. Ngược lại, Thành phố ưu tiên cho ai mua nhiều trái phiếu sẽ được mua lại quỹ đất đấu giá theo tỷ lệ ưu đãi.

Nếu làm được điều này, TP.HCM sẽ tạo ra nhiều quỹ đất đấu giá, thu được nhiều tiền cho ngân sách. Quan trọng hơn, sẽ quy hoạch được các khu đô thị vệ tinh bài bản và tiếp đó là tạo ra một diện mạo mới cho thành phố và đảm bảo an sinh xã hội.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng hưởng lợi khi bớt được thời gian tìm quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục pháp lý để phát triển dự án. Còn người dân thì sẽ có được hàng ngàn căn nhà giá rẻ ở tất cả các phân khu Đông - Tây - Nam - Bắc, tạo ra cơ hội có nhà thực sự cho đối tượng người có thu nhập trung bình. Cũng với giải pháp này sẽ kiểm soát được việc tăng giá nhà mạnh như hiện nay, bởi với việc nhiều dự án ra hàng cùng một lúc, cạnh tranh cao, buộc các doanh nghiệp không thể tăng giá tự phát.

Không thể để tình trạng dân giãn ra vùng ven rồi lại phải đi vào trung tâm học tập, khám chữa bệnh…

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding

Hiện nay, TP.HCM vẫn còn quỹ đất rất lớn. Quỹ đất này quy hoạch là đất nông nghiệp, đất trồng lúa nhưng lại không được phát triển đúng quy hoạch. Nhiều khu vực như quận 2, quận 9, huyện Bình Chánh, Nhà Bè…, ruộng trồng lúa bị bỏ hoang vì đất cằn, đất nhiễm mặn không thể trồng lúa. Đây là một nguồn tài nguyên đất bỏ hoang lớn mà TP.HCM chưa thực hiện mở rộng chuyển đổi hình thức kinh doanh. Trong đó, nếu chuyển đổi sang đất ở sẽ giúp Thành phố có lượng lớn tiền ngân sách do các doanh nghiệp mua quỹ đất này làm dự án bất động sản. Ngoài việc thu được ngân sách thì Thành phố còn giải quyết được nhu cầu nhà ở đang tăng cao của người nhập cư.

Ngoài ra, TP.HCM cần quy hoạch nhà ở theo một quỹ đạo chung chứ không thể cứ quy hoạch riêng lẻ từng vùng, từng quận như hiện nay. Chẳng hạn như tại Singapore, hiện 80% dân sống ở chung cư, 20% sống ở nhà phố. Trong khi tại TP.HCM hiện nay chỉ có khoảng 40% là nhà ở kiên cố (chung cư), mà 1 ha đất nhà phố chỉ có thể xây dựng 60 căn nhà phố 100 m2 với tầm 300 cư dân. Nếu 1 ha đất xây chung cư có thể xây tới 1.500 căn chung cư với 3.000 dân. Như vậy, TP.HCM cần có quy hoạch cụ thể hơn về việc phát triển nhà ở theo một lộ trình, trong đó khu vực nào đang cần nhà ở nhiều thì tăng mật độ dân số lên, mở rộng hệ thống giao thông. Ngoài ra, Thành phố cần quy hoạch các trường đại học, bệnh viện xa trung tâm để giảm áp lực dân số và gánh nặng giao thông. Bởi nếu dân số phải giãn ra vùng ven, khi có nhu cầu học tập, lao động, khám chưa bệnh lại phải vào trung tâm thì còn bất cập hơn.

Muốn có quỹ nhà, phải gỡ vướng cho doanh nghiệp

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Vietnam

Bản chất của thị trường là cung - cầu phải tương đồng với nhau để tạo ra mức giá hợp lý. Khi cung nhiều, cầu ổn định, giá cả bất động sản sẽ có xu hướng ổn định, thậm chí giảm giá, có lợi cho người tiêu dùng. Chẳng hạn, có 1.000 nhu cầu, nhưng đến 100 doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường thì rõ ràng phải cạnh tranh nhau, phải giảm giá để bán, chứ không thể hét giá lên được. Thế nhưng, trong khi 1.000 nhu cầu thì hiện nay tại TP.HCM chỉ có vài dự án thì tất nhiên doanh nghiệp phải đẩy giá lên cao.

Trong khi đó, hiện nay các doanh nghiệp có nhiều quỹ đất xin được phát triển dự án bất động sản bán cho người dân nhưng TP.HCM lại đang hạn chế cấp phép.

Hiện nay, nhu cầu ở thực của đại đa số người dân là các căn hộ có giá khoảng 1 - 2 tỷ đồng. Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả ở nhiều nước công nghiệp phát triển, đều có chính sách và các chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, người nhập cư.

Trong đó, nhà nước giữ vai trò kiến tạo chính sách, tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi… để hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở xã hội và người tiêu dùng thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp. Hình thức phổ biến nhất là thuê nhà ở xã hội, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua (thuê dài hạn từ 20-30 năm), không có loại bán thu tiền ngay như ở nước ta.

Chẳng hạn như Hàn Quốc có 5 loại hình "căn hộ công" cho thuê với từng nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền thế chân, thời gian thuê khác nhau: 50, 30, 20 năm hay từ 5 - 10 năm. Đó là những hướng đi mà TP.HCM nên tính toán để giải quyết nhu cầu nhà ở đang tăng cao.