So với cùng kỳ năm 2024, tổng lượng giao dịch giảm 14%, chủ yếu do sự sụt giảm mạnh của phân khúc thổ cư tại nội thành. Ngược lại, giao dịch sơ cấp tăng 72% so với cùng kỳ, nhờ sự phục hồi rõ rệt của phân khúc thấp tầng, dẫn dắt bởi các dự án lớn mở bán trở lại trong quý.
Trong quý I/2025, 5 quận có lượng giao dịch cao nhất tại Hà Nội gồm Gia Lâm, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Long Biên, chiếm 66% tổng giao dịch toàn thị trường. Hầu hết các khu vực đều ghi nhận giao dịch giảm so với quý IV/2024 do trùng kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. So với cùng kỳ năm ngoái, giao dịch bất động sản Hà Đông và Nam Từ Liêm giảm mạnh nhất do thiếu nguồn cung sơ cấp cao tầng. Gia Lâm chỉ giảm nhẹ 10% nhờ giao dịch cao tầng sơ cấp vẫn ổn định, trong khi Hoàng Mai tăng nhẹ 5% nhờ lượng bán cao tầng sơ và thứ cấp duy trì tích cực.
Theo One Mount Group, sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2025 chỉ đạt khoảng 4.000 căn, giảm mạnh 66% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án đã nhận booking từ cuối 2024 nhưng vẫn hoãn mở bán trong quý, do chủ đầu tư chủ động giãn tiến độ để thăm dò thị trường và điều chỉnh chiến lược bán hàng.
Từ giữa năm 2024 đến quý I/2025, thị trường căn hộ ghi nhận sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu nguồn cung theo khu vực và dự án. Khu Tây, từng chiếm ưu thế với 48% thị phần năm 2024, nay chỉ còn 15% trong quý I/2025, nguyên nhân chủ yếu do Vinhomes Smart City – đại dự án chủ lực tại khu Tây – đã hết hàng sơ cấp và chuyển sang giai đoạn bàn giao. Thị phần khu Bắc không còn xuất hiện do Vinhomes Global Gate sẽ ra mắt dự án mới vào quý sau. Khu Đông (bao gồm phía Đông Hà Nội và Văn Giang – Hưng Yên) đã vươn lên dẫn dắt thị trường, chiếm tổng 70% nguồn cung mới trong quý I/2025. Đáng chú ý, riêng Văn Giang (Hưng Yên) nơi chỉ chiếm 6% nguồn cung năm ngoái – đã vươn lên chiếm 33% nhờ loạt sản phẩm mới từ Vinhomes Ocean Park 2 và Ecopark. Tỷ trọng nguồn cung các dự án khác ngoài Vinhomes cũng tăng đáng kể (từ 6% quý trước lên 37%) do một số dự án triển khai mở bán đợt đầu trong quý.
Tương tự với xu hướng nguồn cung mở mới sụt giảm, lượng tiêu thụ căn hộ mở mới trong quý I/2025 giảm khoảng 3.200 căn, giảm 71% theo quý và 23% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế trong quý chỉ đạt 80%.
Theo khảo sát những khách hàng chưa sẵn sàng giao dịch tại cuối quý IV/2024, việc chưa đủ tài chính và trở ngại về giá bán là 2 nguyên nhân chính dẫn tới việc không còn nhiều khách hàng mua bất động sản như thời gian trước.
Giá bán căn hộ sơ cấp không tăng sau nhiều quý tăng trưởng liên tiếp, xuất hiện nhiều dự án mới có mức giá tương đương năm 2023. Đơn giá căn hộ sơ cấp mở mới quý I/2025 đạt 76 triệu VNĐ/m2, tương đương so với quý IV/2024 do nguồn cung mới trong quý có mức giá tương đối hấp dẫn.
Khu Đông tiếp tục là khu vực mức giá thấp nhất toàn thị trường đạt khoảng 68 triệu/m2 nhờ nguồn cung giá thấp của các dự án mới như Masteri Trinity Square, Masteri Lakeside, The Metropolitan (phân khu The Paris, The London), và The Fibonan tại Ecopark.
Khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) trở thành tâm điểm của thị trường chung cư Hà Nội với nguồn cung dồi dào và cơ sở hạ tầng liên tục được đầu tư bài bản.
Thị phần nguồn cung khu Đông đã tăng từ 38% trong quý III/2024 lên 70% trong quý I/2025. Bên cạnh lợi thế vị trí cận trung tâm, khu vực này còn được thúc đẩy bởi loạt dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3.5, Vành đai 4, cầu Hồng Hà và tuyến đường di sản, góp phần nâng cao khả năng kết nối và gia tăng sức hấp dẫn đối với người mua.
Dự báo nguồn cung sơ cấp cao tầng Hà Nội sẽ phân bổ rải rác dọc trục vành đai 3 và 3.5 với khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Nếu như trong năm 2024, hơn 90% nguồn cung sơ cấp tập trung tại hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, thì bước sang giai đoạn 2025 – 2026, nguồn cung được dự báo sẽ phân bổ rải rác dọc trục Vành đai 3 và 3.5, với khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.
Đáng chú ý, nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ, nhiều dự án từng đình trệ đang dần hoàn tất thủ tục để gia nhập thị trường, góp phần bổ sung nguồn cung mới. Trong giai đoạn 2025 - 2026, thị trường Hà Nội dự kiến ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mỗi năm.
Trái ngược với thị trường cao tầng, nguồn cung và lượng tiêu thụ thấp tầng cao nhất trong 2 năm trở lại đây. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý II – quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thấp tầng tại Hà Nội suy giảm đáng kể và duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, thị trường bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi từ quý III/2024, khi Vinhomes ra mắt dự án Vinhomes Global Gate.
Đà phục hồi tiếp tục được củng cố trong quý I/2025, với 4.200 căn thấp tầng mở bán mới – mức cao nhất kể từ năm 2023. Lượng tiêu thụ đạt 5.100 căn, cho thấy sức hấp thụ tích cực không chỉ đối với nguồn cung mới, mà cả hàng tồn từ các quý trước. Loại hình liền kề chiếm 77% tổng lượng tiêu thụ nhờ quỹ hàng lớn và giá thành phù hợp với nhiều nhu cầu khách hàng.
Nguồn cung mới trong quý I/2025 đến từ các đại đô thị của Vinhomes gần các trục cơ sở hạ tầng trọng điểm của thành phố. Động lực chính đến từ các đại dự án của Vinhomes như Global Gate, Wonder City và Ocean Park 2 - 3, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung trong quý. Đây là các khu đô thị mới hiện đại, đầy đủ không gian sống và tiện ích cho khách hàng. Phần còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như: The Melody Ciputra, An Lạc Green Symphony, Minh An Green Park, Solasta Mansion,... góp phần đa dạng hóa nguồn cung trên thị trường.
Dự kiến cả năm 2025, nguồn cung mới thấp tầng đạt khoảng 7.500 căn cao hơn giai đoạn 2023 - 2024, trong đó khu vực phía Tây chiếm ưu thế số lượng căn mở mới năm nay với tỷ trọng khoảng 60%. Các dự án đều phân bổ tại các khu vực gắn liền với nhiều cơ sở hạ tầng trọng điểm của thành phố như Vành đai 2, Vành đai 3.5 và Vành đai 4.
