BHS R&D cho biết, trong quý I/2025 không có nhiều dự án mới mở bán, nguồn cung mới đạt khoảng 5.680 căn, chủ yếu đến từ các phân khu mới/giai đoạn mới của các đại đô thị Vinhomes song có sự xuất hiện của một dự án mới The Charm An Hưng (Hà Nội) và một số dự án cũ tại TP. HCM đã hoàn thiện pháp lý triển khai mở bán lại.
Lượng giao dịch tại cả hai thành phố đạt khoảng 4.649 căn, giảm 69% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, lượng giao dịch đa phần đến từ các dự án tại Hà Nội. Trong kỳ, nguồn cung nhà ở cao tầng ở Hà Nội tiếp tục chiếm ưu thế, cao hơn so với TP.HCM khoảng 1.340 căn.
Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 6.300 căn, giảm 54% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 4.540 căn, chủ yếu đến từ 2 tòa mới của đại đô thị Vinhomes Ocean Park (The Paris 2, The Majesty – Masterise Lakeside) và dự án mới The Charm An Hưng.
Theo phân khúc, căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế tỷ trọng lớn nhất, chiếm hơn 81% nguồn cung sơ cấp trong quý. Tiếp theo là căn hộ hạng sang và hạng B chiếm lần lượt 9%, 10%, căn hộ hạng C chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung sơ cấp (0,1%).
Các sản phẩm phần lớn đến từ khu vực Gia Lâm, Hà Đông và Hoài Đức, Đông Anh. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao tầng tại Hà Nội đạt khoảng 54%, lượng giao dịch giảm 71% so với quý IV/2024 và giảm 5% so với cùng kỳ năm trước do không có nhiều dự án có quy mô lớn ra hàng trong 3 tháng đầu năm. Trong đó, sản phẩm hạng sang và hạng A tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, với gần 98% lượng giao dịch. Sản phẩm thuộc phân khúc hạng B chiếm khoảng 2% tổng lượng giao dịch và không ghi nhận lượng giao dịch ở phân khúc căn hộ hạng C.
Trên thị trường, nguồn cung sơ cấp tập trung chủ yếu tại các khu vực như: huyện Gia Lâm, Đông Anh, quận Hà Đông, Hoàng Mai. Hoàn Kiếm, Bắc Từ Liêm, Thanh Trì là các quận không có nguồn cung và giao dịch. Các quận còn lại nguồn cung và lượng giao dịch khá hạn chế.
Nhìn chung, lượng giao dịch chủ yếu tập trung tại Gia Lâm (Vinhomes Ocean Park), Đông Anh (Masterise Grand Avenue, Imperia Signature), Hà Đông (The Charm An Hưng), Hoàng Mai (Hanoi Melody Residences).
Giá bán trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội trong quý I/2025 tiếp tục có xu hướng gia tăng từ 3 - 5% so với quý IV/2024. Trong đó, quận Tây Hồ và Cầu Giấy hiện đang là 2 khu vực có giá bán sơ cấp cao nhất thành phố. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn đạt 82 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).
Tại TP.HCM, trong quý I/2025, nguồn cung sơ cấp đạt gần 5.000 căn, giảm 28% so với quý IV/2024 và gần bằng cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới khá hạn chế, chỉ đạt khoảng 1.150 căn, ghi nhận đến từ một số dự án cũ hoàn thiện pháp lý triển khai mở bán lại. Phần lớn nguồn cung trong 3 tháng đầu năm đa phần đến từ các dự án cũ xử lý hàng tồn.
Nguồn cung xét theo hạng: căn hộ hạng A vẫn là nguồn cung trọng điểm của thị trường TP.HCM (85%), tiếp đến là căn hộ hạng sang (9%) và hạng A với tỷ lệ 6%. Các sản phẩm hạng C đã biến mất khỏi thị trường (0%).
Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ quý I/2025 tại TP.HCM đạt 24,8%, lượng giao dịch giảm 60% so với quý IV/2024 và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Các sản phẩm hạng A và hạng sang tiếp tục ghi nhận mức hấp thụ tốt với 89% tổng lượng giao dịch. Lũy kế trong 3 tháng đầu năm 2025, TP.HCM có khoảng 1.240 căn hộ được tiêu thụ.
Theo BHS R&D, nguồn cung sơ cấp tiếp tục tập trung tại khu vực TP. Thủ Đức, huyện Nhà Bè. Trong đó, TP. Thủ Đức là khu vực có nguồn cung sơ cấp lớn nhất, chiếm 86% tổng lượng sản phẩm toàn thành phố. Lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức (Vinhomes Grand Park, Citi Grand, King Crown Infinity) với hơn 63% tổng lượng giao dịch toàn thị trường khu vực, huyện Nhà Bè (Essensia Nam Sài Gòn, Khải Hoàn Prime) chiếm 26%, các quận/huyện còn lại có nguồn cung và lượng giao dịch khá hạn chế.
Giá bán trên thị trường sơ cấp TP.HCM có xu hướng tăng giá nhẹ từ 2 - 5% so với quý IV/2024. Trong đó, quận 1, TP. Thủ Đức và quận Bình Thạnh là 3 nơi neo giá chung cư cao nhất. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn đạt khoảng 82 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).
