Quy định thuê tư vấn xác định giá đất đang thừa chữ "được"

Tại Hội thảo góp ý sửa đổi Luật đất đai lần thứ hai do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức sáng 18/10 với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất", PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng bộ môn Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội đã đưa ra quan điểm trên, đồng thời nêu nhiều ý kiến đóng góp về vấn đề phân cấp thẩm quyền định giá đất trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga trình bày tham luận góp ý sửa đổi Luật Đất đai sáng 18/10 (Ảnh: Hữu Thắng)

Theo bà Nga, Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã có nhiều sự thay đổi về các quy định giá đất và chính sách tài chính về đất đai. Theo đó, điểm nổi bật là bỏ khung giá đất của Chính phủ, chỉ sử dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể để điều tiết nguồn lợi từ đất đai; định giá đất được tiếp cận gần hơn với nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, bản Dự thảo mới nhất ngày 27/9/2022 sau ba lần cập nhật sửa chữa, vẫn còn nhiều "hạt sạn", là những vấn đề mang tính cốt lõi, nguyên lý về đất đai chưa được sửa đổi, vẫn thể hiện sự can thiệp sâu bởi ý chí chủ quan của cơ quan công quyền, đặc biệt là vấn đề định giá đất và thẩm quyền định giá đất.

Vị chuyên gia nhận định, pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không phản ánh tính khách quan của hoạt động này mà thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu của chủ thể quản lý, làm cho tính định hướng thị trường trong định giá đất bị hạn chế rất nhiều.

"Dự thảo Luật đất đai sửa đổi mới nhất ngày 27/9/2022 sau ba lần cập nhật sửa chữa, vẫn còn nhiều "hạt sạn", là những vấn đề mang tính cốt lõi, nguyên lý về đất đai chưa được sửa đổi..."

(PGS.TS Nguyễn Thị Nga)

Từ đó, bà Nga cho rằng, vấn đề này cần phải được nhận diện một cách trung thực, khách quan, đúng đắn để có định hướng sửa đổi một các toàn diện, phù hợp và đúng đắn trong Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới, nhằm hiện thực hóa có hiệu quả tinh thần của Nghị Quyết 18/NQ-TW.

Vấn đề thứ nhất, vị chuyên gia nêu thực trạng, hiện nay có sự không thống nhất trong quy định về thẩm quyền tập thể và thẩm quyền cá nhân trong phân cấp, phân quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013 hoặc tại Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, Điều 2, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP) thì giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định và không có bất kỳ quy định nào cho phép UBND tỉnh được phân cấp, phân quyền cho cơ quan, cá nhân có thẩm quyền nào khác.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Thông tư này còn quy định cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh được ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện để phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

“Sự mâu thuẫn trong quy định pháp lý này làm nảy sinh tình trạng mỗi địa phương hiểu một cách khác nhau, áp dụng khác nhau trong quyết định giá đất. Tại địa phương này, giá đất do Chủ tịch UBND tỉnh quyết nhưng tại địa phương khác, giá đất lại do tập thể UBND tỉnh quyết sách sau cuộc họp", PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cho biết.

TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam, ĐBQH khóa XV và Th.S Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Chi hội trưởng Chi hội Luật gia Văn phòng Quốc hội chủ trì hội thảo.

Vấn đề thứ hai, bà Nga cho rằng cần phân rõ thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân.

Theo quy định hiện nay, khi Nhà nước thu hồi đất, người dân sẽ được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền; tuy nhiên dường như bồi thường đất bằng đất là không có, đó là một quy định trên giấy vì thực tế làm gì còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường, do đó hầu như là bồi thường bằng tiền.

Nhưng theo quy định hiện hành, việc định giá đất nhằm làm cơ sở cho bồi thường chỉ nêu chung chung là “do UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

“Quy định nêu trên cho thấy có sự chưa rõ ràng và rành mạch về cấp có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường là UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện, các cấp đó quyết định trong trường hợp cụ thể nào”, bà Nga nhận định.

Từ đó, vị chuyên gia đề xuất phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài; còn UBND cấp huyện xác định, thẩm định về phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Mặt khác, để tăng cường phân cấp, đảm bảo sự chủ động, gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, bà Nga đề nghị sửa đổi Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

Vấn đề thứ ba, theo PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Luật Đất đai hiện hành cho phép cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013). Tuy nhiên, chữ "được" trong Luật này dẫn đến cách hiểu là có thể thuê tư vấn hoặc không. Có địa phương cho rằng đó là quyền "được" lựa chọn nên họ có thể sử dụng hoặc không sử dụng dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

"Giá đất do tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp đưa ra chưa thực sự đảm bảo chất lượng và độ tin cậy do không thoát khỏi được sự chi phối của Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành".

(PGS.TS Nguyễn Thị Nga)

"Tôi nghĩ để đảm bảo tính khách quan, phải có tổ chức tư vấn độc lập về giá đất", bà Nga nói và nói thêm rằng, giá đất phải được định giá đúng với giá trị thị trường; điều này không chỉ phụ thuộc vào phương pháp, nghiệp vụ thẩm định giá mà còn phụ thuộc vào độ chuẩn xác của dữ liệu đất đai đầu vào, trong đó có thông tin thị trường.

Bà Nga cũng nhận định, hiện nay việc thẩm định giá đất và quyết định khung đất còn thiếu bám sát yếu tố thị trường. “Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định thì không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một, rõ ràng đang thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất”, vị chuyên gia nói.

Để giải quyết các vấn đề bất cập trên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, cần hướng tới việc bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, nâng cao vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất, các định giá viên. Trong đó cần quan tâm đến việc đào tạo, nâng cao năng lực và đạo đức của các định giá viên, hướng tới chuẩn hóa, cấp chứng chỉ hành nghề.

"Đặc biệt, cần bổ sung thêm vai trò của cơ quan tài chính mà trước hết là Sở Tài chính trong quá trình định thẩm định giá, quyết định khung giá đất chứ không thể duy trì trạng thái “độc quyền” của Sở Tài nguyên và Môi trường", bà Nga đề nghị.