Quỹ đầu tư bất động sản, hay nhưng còn xa lạ

Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc chính vào dòng tín dụng ngân hàng, nhưng nguồn vốn này không có tính ổn định do phụ thuộc chính sách tiền tệ, thường hay thay đổi hiện nay. Trong khi các nguồn huy động khác như các quỹ đầu tư ngoại lại có mức lãi suất không hề thấp và kèm theo hàng loạt yêu cầu khắt khe từ nhà tài trợ tín dụng. Do đó, theo đánh giá của các chuyên gia, nhìn từ thực tế nhu cầu phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam, thì quỹ REIT là nhu cầu thực tế và cấp thiết.

Ông Nguyễn Xuân Minh, Chủ tịch Ban đại diện của quỹ TCREIT (Techcom Capital) - quỹ REIT đầu tiên được thành lập tại Việt Nam - cho biết, thị trường đang có những diễn biến tích cực. Tuy nhiên, giá trị đầu tư ban đầu lớn, tính thanh khoản thấp là những khó khăn cố hữu, làm hạn chế khả năng của nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư vào các dự án quy mô lớn.

Quỹ bất động sản cho phép chia nhỏ quyền sở hữu các dự án bất động sản thành những chứng chỉ quỹ có giá trị bằng nhau, giúp nhà đầu tư thuận lợi khi có nhu cầu sở hữu một phần của một, hoặc nhiều bất động sản tốt thông qua mua chứng chỉ quỹ, mà không cần phải có một số tiền đầu tư lớn hay phải trải qua các thủ tục phức tạp. Bởi vì, cấu trúc của quỹ cho phép có thể huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án có quy mô lớn, cũng như đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro.

Ông Phạm Ngọc Quang, CFA, Trưởng phòng Phát triển sản phẩm Công ty Quản lý quỹ Bảo Việt, đơn vị cũng đang triển khai kế hoạch ra mắt một quỹ REIT nội địa, cho biết, so sánh 2 sự lựa chọn giữa REIT hay cổ phiếu của công ty bất động sản, thì hấp dẫn nổi bật của REIT chính là ở tỷ lệ chi trả cổ tức cao, khi quỹ thường dành khoảng 90% lợi nhuận chia cho cổ đông.

Như vậy, nhà đầu tư vào REIT sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các công ty bất động sản. Nói cách khác, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thông thường.

Ngoài ra, đầu tư vào REIT cũng tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, chẳng hạn như REIT có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau, hay REIT chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lý vững chắc…

Dù có nhiều ưu điểm, nhưng đến nay, REIT vẫn không mấy hấp dẫn nhà đầu tư trong nước và đối với đa phần nhà đầu tư bất động sản, mô hình này còn la xạ, nên chưa nhiều nhà quản lý quỹ mặn mà với mô hình này. Dẫn chứng là dù hành lang pháp lý cho việc thành lập và vận hành REIT đã có từ năm 2012, nhưng đến nay mới chỉ có 1 quỹ REIT được thành lập là TCREIT.

Ngoài xa lạ và tâm lý không thích đưa tiền của mình cho người khác đầu tư của nhà đầu tư Việt Nam, thì nhược điểm của REIT cũng khiến nhiều nhà đầu tư lăn tăn khi góp tiền vào quỹ này, như phải mất phí quản lý, nhà đầu tư không được trực tiếp ra quyết định và hiệu quả đầu tư của ban giám đốc quỹ chưa chắc đã tốt hơn…

Trong giai đoạn 2011 - 2013, các quỹ REIT đang hoạt động tại Việt Nam như VOF, VNL, Indochina Land Holdings, Vietnam Property Fund (VPF), Aseana Properties Limited (APL)… đều bị thua lỗ, trừ một vài quỹ đã đầu tư vào một số bất động sản du lịch hoạt động hiệu quả.

Như vậy, để REIT gần gủi hơn với thị trường, ngoài công tác tuyên truyền, các quỹ REIT, đặc biệt là các quỹ RIET nội đã và sắp được thành lập, cần có hướng đi mới, như liên kết với ngân hàng và chủ đầu tư để khởi tạo dự án tốt để tạo danh mục đầu tư tốt…, khi đó mới có thể thu hút được nhà đầu tư.