Quy chế quản lý chung cư, luật đang đi sau

Dự thảo “tạm thời” để tham khảo

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Đỗ Hồng Dương, chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật quản lý và sử dụng chung cư cho rằng, Dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Dự thảo Thông tư) lần này có một số sửa đổi cho gần hơn với thực tế quản lý và sử dụng chung cư trong cả nước, làm cho luật thực sự bám sát cuộc sống và giúp tạo hành lang pháp lý tốt hơn cho những người liên quan.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điều chưa thoát khỏi cách nhìn cũ, bó buộc sự phát triển của nhà chung cư trong thời đại mới. Vẫn còn nhiều mặt hạn chế nếu không chỉnh sửa, thì chỉ một thời gian ngắn sau khi ban hành, sẽ lại trở nên lạc hậu giống như Thông tư 02/2016.

Cụ thể, ông Dương cho biết, theo Dự thảo Thông tư, thì khái niệm về “Tòa nhà chung cư” và “Cụm nhà chung cư” chưa rõ ràng, tách biệt: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có có chung kết cấu xây dựng, chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tầng hầm (nếu có) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 2 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nội quy chung cư được coi như “hương ước” thời đại mới. Ảnh: Thành Nguyễn

Với định nghĩa như trên, thì tòa nhà chung cư cũng có thể là một cụm chung cư. Vấn đề là sau đó thì chế độ với tòa nhà chung cư sẽ khác (cao hơn) so với cụm nhà chung cư. Điều này là không công bằng, tạo kẽ hở cho sự lách luật, lúc cần thiết thì gọi là tòa nhà chung cư, lúc khác có thể gọi cụm chung cư.

Nhiều bất cập

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý nhà toàn cầu (Global Home, TP.HCM) cho rằng, với một số chung cư mà Global Home đang quản lý, ban soạn thảo xây dựng các quy chế mới của chung cư dựa trên một số điều trong Dự thảo Thông tư mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến. Tuy nhiên, chủ yếu vẫn dựa trên Thông tư 02/2016, do Dự thảo còn nhiều điểm bất hợp lý và cần điều chỉnh.

Ông Thành cho biết, có 2 vấn đề cơ bản chưa được giải quyết thấu đáo và thể hiện rõ văn hóa vùng miền. Chẳng hạn, tại Hà Nội có một số chủ đầu tư xây dựng phòng thờ trên tầng mái chung cư. Trong khi, theo luật thì tầng mái, tầng thượng là khu vực sở hữu chung, do đó, không thể xây dựng công trình chỉ để phục vụ nhu cầu tín ngưỡng của một bộ phận người dân hoặc chủ đầu tư.

Trường hợp sử dụng phòng cộng đồng cũng vậy, miền Bắc không cho phép tổ chức đám hiếu tại phòng này, trong khi ở miền Nam điều này là đương nhiên.

Riêng với việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Theo Dự thảo, hội nghị phải có trên 50% người tham dự. Nếu lần đầu tổ chức không thành công thì trong 7 ngày, UBND cấp phường/xã phải đứng ra tổ chức thay cho chung cư. Theo ông Thành, điều này là không hợp lý, vì thời gian ngắn khó có thể tổ chức được liền 2 hội nghị. Dự thảo cũng chưa có quy định trách nhiệm sẽ thuộc về ai, chế tài thế nào nếu có vi phạm.

Nhìn nhận về quá trình soạn thảo nội quy, quy chế tại các khu chung cư, luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Trưởng Ban quản trị cụm Chung cư Times City (Hà Nội) cho rằng, các quy định, quy chế, nội quy của các khu chung cư nên bám vào các văn bản quy phạm của Nhà nước. Bên cạnh đó, hoàn toàn có thể tùy thuộc vào từng dự án chung cư, các tòa nhà hỗn hợp mà các cộng đồng cư dân có thể điều chỉnh phù hợp với thực tế, nhưng tất cả đều phải xin ý kiến cư dân.

Theo ông Tuấn, càng ngày, sự hiểu biết của thành viên Ban quản trị càng được nâng cao. Vì yêu cầu của pháp luật là phải am hiểu công tác quản lý vận hành. Khác hẳn 5 năm trước, để tìm được một bản nội quy, quy chế chung cư mẫu là rất khó, thì hiện tại rất nhiều. Tuy nhiên, cả các bản nội quy, hay nhân sự ban quản trị, để thực sự đáp ứng được sự mong mỏi của tất cả cư dân là điều không hề dễ dàng.

Kể cả luật sư, người ta có thể am hiểu nhiều lĩnh vực khác, nhưng lĩnh vực này cần thời gian nghiên cứu, trong khi thành viên Ban quản trị thường là làm kiêm nhiệm.

Chính bởi những hạn chế này, nên nhiều trường hợp, khi soạn thảo các nội quy, quy chế, các ban quản trị đã nhờ cậy đến các đơn vị chuyên về lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà để tư vấn soạn thảo, ban hành các nội quy, quy chế chuẩn đúng theo pháp luật hiện hành, nhưng cũng lại phù hợp với từng dự án.

Câu chuyện ở ban quản trị lớn nhất Việt Nam

Đến thời điểm hiện tại, Ban quản trị Times City vẫn đang là ban quản trị lớn nhất Việt Nam với 36 thành viên. Cụm chung cư này cũng đang thực hiện soạn thảo lại Quy chế tổ chức và hoạt động của Ban quản trị; Quy chế quản lý và sử dụng quỹ bảo trì; Nội quy khu căn hộ.

Theo ông Tuấn, sau khi họp bàn và thống nhất, các nội dung soạn thảo lần này chưa đưa các điểm mới của Dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư vào, vì chưa ban hành. Hơn nữa, về quy chế hoạt động, thì dự thảo lần này chưa có gì mới.

Hiện tại, cụm chung cư Times City  có 12 tòa, với quỹ bảo trì, mỗi tòa chung cư sở hữu 1 tài khoản quỹ bảo trì khác nhau. Có 5 người cùng đứng tên chủ tài khoản gồm: Trưởng ban quản trị (trưởng ban của cả cụm chung cư Times City), đại diện chủ đầu tư, ban quản trị của tòa đó (3 người, gồm 1 phó ban, 2 thành viên). Để xuất tiền, phải có đủ chữ ký của 5 thành viên đồng đứng tên tài khoản.

Theo Thông tư 02/2016, các ban quản trị thành lập trước tháng 2/2016 vẫn áp dụng theo mô hình cũ: 1 trưởng 2 phó (đại diện cư dân, đại diện chủ đầu tư), còn theo Dự thảo Thông tư, mỗi tòa nhà có 1 phó ban, 2 thành viên ban quản trị. Như vậy, có thể thấy, mô hình hoạt động của Ban quản trị cụm chung cư Times City đã “tiến hóa” trước khá lâu và trùng lặp với hướng sửa đổi của Dự thảo Thông tư lần này.

Theo kế hoạch, vào ngày 13/10/2019 tới, cụm chung cư Times City sẽ tổ chức hội nghị nhiệm kỳ 2. Các nội quy, quy chế cũng sẽ được đưa ra lấy ý kiến cư dân trong lần tổ chức này. Một điều rất đáng nhấn mạnh, đó là chủ đầu tư dự án là Vingroup đã bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì, bàn giao tài khoản, xin rút người khỏi thành viên Ban quản trị, nhưng theo chia sẻ của ông Tuấn, nhận thấy vai trò quan trọng sự đồng hành của đại diện chủ đầu tư, Ban quản trị đương nhiệm vẫn sẽ đề nghị đại diện Vingroup tham gia đồng hành cùng, để tiếp tục xây dựng một cộng đồng cư dân văn minh.