Quỹ bất động sản vẫn… “bất động”

Sức cầu hẻo

Hành lang pháp lý cho sự ra đời của quỹ đầu tư bất động sản đã định hình cách đây 3 năm tại Thông tư 228/2012 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản, nhưng đến nay, chưa có bất kỳ quỹ nào được thành lập. Sự chậm trễ này không chỉ do NĐT ít quan tâm, mà còn do cơ chế thành lập và hoạt động của quỹ khá “cứng”, nên khó đi vào cuộc sống: chỉ được góp tiền vào quỹ (nhiều thị trường cho phép góp bất động sản), khó linh hoạt danh mục đầu tư, cũng như cơ chế vay vốn…

Bất cập trên, theo nhìn nhận của các công ty quản lý quỹ, đã phần nào được tháo gỡ tại Nghị định 60/2015 hướng dẫn Luật Chứng khoán. Theo đó, thay vì phải góp tiền vào quỹ, cơ chế mới tại văn bản này (có hiệu lực từ ngày 1/9 tới) cho phép quỹ đầu tư bất động sản được tiếp nhận vốn góp là bất động sản.

“Quy định mới trên sẽ rộng cửa hơn cho các công ty quản lý quỹ tìm kiếm NĐT để huy động vốn thành lập quỹ. Tuy nhiên, đó là xét ở khía cạnh quy định pháp lý, còn thực tiễn thị trường cho thấy việc lập quỹ bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức…”, ông Hồ Văn Dũng, Giám đốc CTCP Quản lý quỹ VinaWealth chia sẻ với ĐTCK.

Cũng theo ông Dũng, VinaWealth đã có ý định lập quỹ đầu tư bất động sản từ vài năm nay, nhưng chưa thể thực hiện được do mức độ quan tâm của NĐT đối với sản phẩm mới này còn hạn chế. Qua thăm dò nhu cầu đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản của NĐT tiềm năng, câu trả lời mà VinaWealth nhận được là rất ít NĐT quan tâm, do đây là sản phẩm quá mới, nên rất khó để nhà lập quỹ chứng minh với NĐT về tính ưu việt của kênh đầu tư này. Mặt khác, tâm lý tự mình đầu tư (cả trong lĩnh vực chứng khoán lẫn bất động sản) hiện áp đảo trên thị trường, nên không dễ để huy động vốn thành lập quỹ.

Cơ chế mới tại Nghị định 60/2015 cho phép nhận vốn góp là bất động sản. Tuy nhiên, ghi nhận của các công ty quản lý quỹ cho thấy, với những bất động sản như trung tâm thương mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… có hiện trạng kinh doanh tốt, mang lại lợi nhuận khả quan cho NĐT, họ không có nhu cầu góp các tài sản này để lập quỹ bất động sản, trong khi các loại bất động sản này đang là đích ngắm của các nhà lập quỹ.

Ngược lại, với những bất động sản có hiệu quả kinh doanh thấp, chủ sở hữu có nhu cầu góp chúng để lập quỹ, nhưng các nhà lập quỹ lại nói “không” với những loại bất động sản này. Lý do là bởi, để có thể chào bán thành công chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng (IPO), các bất động sản góp vốn vào quỹ phải có chất lượng kinh doanh tốt, hiệu quả đầu tư cao.

Tìm lời giải cho bài toán lập quỹ đang khiến các công ty quản lý quỹ “đau đầu”. 

Chính sách thuế chưa rõ

Một cái khó nữa với các công ty quản lý quỹ là chính sách thuế đối với quỹ đầu tư bất động sản hiện chưa rõ ràng. Theo quy định tại Thông tư 228/2012, quỹ đầu tư bất động sản có thể được thành lập dưới dạng công ty đầu tư chứng khoán bất động sản (công ty cổ phần) hoặc quỹ đầu tư bất động sản (quỹ đóng). Để linh hoạt và hiệu quả hơn trong hoạt động, các công ty quản lý quỹ muốn lập quỹ dưới dạng công ty đầu tư chứng khoán bất động sản.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về thuế, nếu tổ chức quỹ dưới dạng công ty cổ phần đầu tư chứng khoán bất động sản, thì phải chịu các loại thuế: thu nhập doanh nghiệp, giá trị gia tăng… như đối với pháp nhân là các loại hình công ty thành lập theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, mặc dù về bản chất, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản cũng là quỹ đầu tư bất động sản. Trong khi đó, nếu quỹ được thành lập dưới dạng quỹ đầu tư bất động sản, thì không phải chịu các loại thuế trên.

Bởi vậy, ý kiến từ một số công ty quản lý quỹ đề xuất, để quỹ đầu tư bất động sản sớm ra đời, ngoài việc cần có chính sách ưu đãi về thuế trong giai đoạn ban đầu, điều quan trọng là cần sớm khắc phục những bất cập của quy định về thuế như trên. Theo đó, chính sách thuế cần được điều chỉnh theo hướng khẳng định công ty đầu tư chứng khoán bất động sản cũng là quỹ đầu tư bất động sản, nên được miễn các loại thuế thu nhập doanh nghiệp, giá trị gia tăng…