Quỹ bảo trì, góc nhìn người trong cuộc

Nếu không có quỹ bảo trì

Quỹ bảo trì và những vấn đề quanh nó đang gây ra nhiều tranh luận nảy lửa. Trong đó, ngoài bàn về việc thu, quản lý và sử dụng quỹ sao cho hiệu quả, có ý kiến cực đoan còn cho rằng, nên bỏ quách quỹ bảo trì.

Hãy thử hình dung về việc các tòa chung cư không có quỹ bảo trì.

Trước năm 2005, các tòa chung cư ở Việt Nam đều không có quỹ bảo trì, nói cách khác, việc thu quỹ chưa được luật hóa.

Có thể thấy, sau khoảng 20 năm đưa vào sử dụng, thậm chí ngắn hơn, nhiều khu chung cư này đã “xuống sắc” thấy rõ, không chỉ nhếch nhác bề ngoài, mà cả bên trong cũng ọp ẹp. Nguyên nhân có nhiều, nhưng nguyên nhân lớn nhất chính bởi các chung cư này không có quỹ bảo trì để sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng những hạng mục cần thiết.

Hãy thử hình dung thế này, bản thân một cô gái đẹp nếu muốn duy trì vẻ đẹp còn phải thường xuyên “bảo trì” nhan sắc, nói gì các chung cư. Cứ dãi nắng dầm mưa, gánh trong mình cả trăm, nghìn người dân và bao tấn thiết bị, không xuống cấp mới là lạ.

 Đang có những ý kiến khác nhau về việc thu, quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Ảnh: Thành Nguyễn

Sau năm 2005, các tòa chung cư xây mới tại Việt Nam bắt đầu có quỹ bảo trì. Thực tế cũng cho thấy, nhờ việc thường xuyên được sửa chữa, bảo trì, nên dù có xuống cấp, nhưng công tác vận hành vẫn khá trơn chu.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Quản lý nhà toàn cầu (Global Home) cho biết, trên thực tế, các chung cư xây trước năm 2005 không có quỹ bảo trì. Giờ khi xảy ra hỏng hóc, người dân muốn thay đổi, sửa chữa thiết bị gặp nhiều khó khăn do không có kinh phí thực hiện. Việc đóng góp thì không đồng đều, không bình đẳng, người đóng, người không, người đóng trước, người đóng sau, dẫn đến tị nạnh và không thực hiện được.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (Vietbuilding) nêu ví dụ, một chiếc thang máy hỏng mà không có quỹ bảo trì thì không sửa được. Khi kêu gọi đóng góp thì có nhiều “lời ra, ý vào” khác nhau. Có hộ dân ở tầng 1, tầng 2 hay thậm chí tầng 3 không chịu đóng, hoặc nếu đóng thì cũng không thống nhất với mức đóng góp chung.

“Là người nhiều năm trong nghề, tôi thấy việc đưa ra quy định thu phí bảo trì là rất văn minh. Tôi khẳng định, không thể không đóng quỹ này, như vậy sẽ gây ra rối loạn, xáo trộn ở môi trường sống chung”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Từ đề xuất chia nhỏ để thu quỹ

Quỹ bảo trì được xem là nguồn cơn của nhiều tranh chấp tại các khu chung cư hiện nay. Tại TP.HCM, đô thị lớn nhất trong cả nước, trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, thì có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).

"Với cách thu quỹ bảo trì như hiện tại (đóng ngay 2% giá trị căn hộ khi nhận nhà) sẽ làm tăng gánh nặng của người mua nhà. Ngoài ra, đây còn là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và là miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì", đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá.

Về vấn đề thu và quản lý quỹ bảo trì, HoREA cho rằng, nên quy định các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng, thay vì đóng toàn bộ ngay khi nhận nhà như hiện nay. Đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.

Lý do theo HoREA, Luật Xây dựng quy định, các nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn.

Về việc sử dụng quỹ, HoREA kiến nghị, quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.

Đối với phần sở hữu chung khác như: Nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng..., thì sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì. Riêng với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan, thì các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì (nếu có).

Đến những góc nhìn khác

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện hai đơn vị quản lý, vận hành chung cư đều cho rằng, đề xuất chia nhỏ đóng quỹ bảo trì là chưa hợp lý.

Theo ông Thành, nếu chia nhỏ quỹ bảo trì và thu dần trong 60 tháng (tương đương 5 năm), thông thường, sau ngần ấy thời gian, các hộ dân đã vào ở ổn định, có chủ quyền (được cấp sổ hồng), do đó, việc thu thêm bất kỳ một loại phí nào là không hề dễ. Việc chia nhỏ ra như vậy chẳng khác nào thả gà ra đuổi, sẽ chỉ gây thêm khó khăn và rắc rối.

Tương tự, theo ông Tuấn, đề xuất chia nhỏ lần đóng là xuất phát từ mong muốn giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà, có thể đâu đó cộng đồng cư dân mới nghe sẽ thấy hợp lý, nhưng suy xét sâu xa sẽ không khả thi.

Chẳng hạn, nếu trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ mới đóng được vài tháng lại mua nhà chỗ khác và tiến hành sang nhượng, thì người mua lại căn hộ sẽ phải tiếp tục đóng khoản phí này. Điều này là không dễ chấp nhận.

“Thu một cục bao giờ cũng dễ, còn thu lẻ thì khó và tạo cảm giác như bị móc túi. Việc đảm bảo thu được như vậy là rất khó. Đấy là chưa nói trong một cộng đồng sẽ có những người không đóng, đóng chậm. Chúng ta lại không có chế tài để quy định và bắt buộc, nên việc thu phí là không khả thi”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Cũng theo nhiều ý kiến của người trong cuộc, trước đề xuất bỏ quỹ bảo trì, cơ quan quản lý cần tỉnh táo, bỏ quan điểm không quản lý được thì cấm, mà thay vào đó, cần nghĩ cách quản lý sao cho hiệu quả, sử dụng đúng mục đích, an toàn.