Thị giá tăng “phi mã” chỉ trong 1 tháng
CTCP Đầu tư và phát triển đô thị dầu khí Cửu Long (CCL) được thành lập vào năm 2007 và niêm yết trên Sở GDCK TP.HCM (HOSE) từ năm 2011.
Tại thời điểm này, 3/4 lượng cổ phiếu của CCL được nắm giữ bởi cổ đông sáng lập và các tổ chức có tên tuổi như CTCP Cơ điện lạnh (REE), CTCP Đầu tư tài chính Công đoàn dầu khí Việt Nam (PVFI), CTCP Chứng khoán Agribank (AGR), CTCP Chế biến thủy sản Út Xi…
Ra đời khi thị trường bất động sản sốt nóng, CCL đặt mục tiêu phát triển thành tập đoàn bất động sản hàng đầu tại khu vực đồng bằng Sông Cửu Long. Thế nhưng, việc thị trường bất động sản hạ nhiệt và đóng băng giai đoạn sau đó đã ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động chung của CCL, cũng như tiến độ triển khai dự án.
Từ khi niêm yết, kết quả kinh doanh của CCL liên tục sụt giảm, lợi nhuận hằng năm chỉ vài tỷ đồng. Theo đó, thị giá của CCL cũng theo một chiều giảm, từ 27.500 đồng/CP khi lên sàn, xuống còn trên 2.000 đồng/CP cuối năm 2016.
Tuy nhiên, kể từ đầu tháng 6/2017 đến nay, CCL đã tăng “phi mã” từ mức giá 3.070 đồng/CP (phiên 1/6) lên 7.990 đồng/CP (giá chốt phiên 4/7), tức tăng tới 158,6%, với 13/18 phiên giao dịch gần nhất đóng cửa ở mức giá trần, thanh khoản bình quân 10 phiên chạm ngưỡng 1 triệu đơn vị/phiên và trở thành một trong những cổ phiếu có mức sinh lời cao nhất trên thị trường.
Đáng chú ý, đợt tăng giá này của CCL hầu như không được hỗ trợ từ một thông tin nào rõ ràng.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường nhiên 2017, CCL đặt kế hoạch doanh thu 100 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 12 tỷ đồng, tăng lần lượt 32,6% và 167% so với thực hiện 2016. Tuy nhiên, kết thúc quý I/2017, doanh thu mới ghi nhận 14,65 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chỉ 845 triêu đồng, tương đương quý I/2016 và mới hoàn thành 14,65% kế hoạch doanh thu và 7% kế hoạch lợi nhuận đề ra.
Trong quá khứ, CCL cũng có “lịch sử” đặt kế hoạch kinh doanh cao, nhưng kết quả thực hiện khiêm tốn. Đơn cử, năm 2016, doanh thu kế hoạch 90 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 10,7 tỷ đồng, nhưng kết thúc năm, CCL chỉ hoàn thành 83,75% kế hoạch doanh thu và 42,22% kế hoạch lợi nhuận đặt ra.
Thông tin mới nhất được CCL công bố là việc điều chỉnh tăng giá bán 10% đối với tất cả sản phẩm đất nền và nhà ở tại Khu đô thị 5A kể từ ngày 1/7/2017. Song đây cũng là đợt tăng giá thứ 3 của CCL tại dự án này từ đầu 2016 đến nay và cũng như những lần trước đó, phản ứng từ thị trường hầu như không đáng kể.
Tài sản lớn nhất: Dự án 5A!
Dự án Khu đô thị 5A là dự án trọng điểm được CCL triển khai từ khi đi vào hoạt động và cũng là dự án có quy mô lớn nhất của CCL hiện nay, với tổng diện tích 112,87 ha, được quy hoạch thành 5 tiểu dự án với 64,36 ha đất kinh doanh; 37,67 ha xây dựng cơ sở hạ tầng; còn lại là diện tích mặt nước, cây xanh.
Trong đó, khoảng 3,57 ha đã được UBND Tỉnh Sóc Trăng chấp nhận chuyển mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Sản phẩm chính CCL cung cấp là đất nền, biệt thự và các sản phẩm kinh doanh như siêu thị, bệnh viện, trường học…
Khu đô thị 5A là dự án nằm trong quy hoạch di chuyển trung tâm hành chính - kinh tế - xã hội của tỉnh Sóc Trăng, nằm ở phía Đông, cách trung tâm Thành phố khoảng 1 km, cạnh Khu công nghiệp Tân Phú và ngay trung tâm hành chính mới của Tỉnh.
Tính đến hết năm 2016, đã có 99,83 ha diện tích dự án được san lấp mặt bằng. CCL đã nộp 211 tỷ đồng tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 59,9 ha đất khai thác kinh doanh, xây dựng 747 công trình, nhà ở. Đây cũng là dự án đóng góp lớn nhất vào doanh thu, lợi nhuận của CCL từ khi thành lập, là nguồn thu chính hằng năm của Công ty.
Xét về cơ cấu tài sản của CCL, Dự án 5A cũng là khoản mục lớn nhất. Tính đến cuối quý I/2017, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của dự án này là 262,65 tỷ đồng, chiếm 47,87% tổng tài sản. Xếp sau đó là hàng tồn kho với tỷ lệ 21,76% (chủ yếu là là công trình xây dựng, nhà ở) và các khoản phải thu ngắn-dài hạn với tỷ lệ 17,47%.
Về cơ cấu nguồn vốn, nợ phải trả của CCL hiện chiếm 31,3% cơ cấu nguồn vốn, giảm đáng kể so với mức hơn 50% cách đây 1 năm nhờ việc phát hành để hoán đổi công nợ hồi tháng 6/2016. Hơn 73% nợ phải trả là các khoản nợ vay (127 tỷ đồng), trong đó vay ngắn hạn chiếm 65,6%.
Mặc dù các khoản vay dài hạn chịu mức lãi suất từ 10-12%, nhưng khá bất ngờ là chi phí lãi vay của CCL khá thấp. Năm 2016, tổng lãi vay mà CCL phải trả chỉ là 483 triệu đồng, tương đương 1,1% giá trị vay nợ dài hạn.
Kết thúc năm 2016, CCL đạt 75,39 tỷ đồng doanh thu và 4,56 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng tương ứng 68,75% và 120% so với thực hiện năm 2015.
Ông Nguyễn Triệu Dõng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CCL cho biết, nguyên nhân gia tăng doanh số bán hàng là do Công ty được phép bán nền cho người dân tự xây dựng nhà tại một số khu vực đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật trong Khu đô thị 5A.
Bên cạnh đó, trong năm qua, Công ty đã điều chỉnh giá bán nền nhà 2 đợt (mỗi đợt tăng 10%, áp dụng từ ngày 1/5 và 20/11/2016), góp phần tăng doanh số.
Mặc dù ghi nhận đột biến trong doanh thu, lợi nhuận trong 2016, nhưng so với quy mô tài sản, nguồn vốn của CCL, kết quả này vẫn khá thấp, khiến các chỉ tiêu sinh lợi ROA, ROE chỉ trên dưới 1%.
Một số phân tích cho rằng, mặc dù Dự án 5A có lợi thế về giá vốn thấp nhờ được phát triển từ lâu, nhưng hiệu quả của việc khai thác dự án những năm qua vẫn là một dấu hỏi, khi công tác triển khai và tiêu thụ sản phẩm khá chậm. Bên cạnh đó, việc chỉ tập trung xây dựng và khai thác một dự án bất động sản, tại một thị trường cũng là rủi ro không nhỏ đối với CCL.
Giá tăng khi cổ phiếu hoán đổi công nợ được đưa vào giao dịch
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2016, Ban lãnh đạo CCL đã trình phương án phát hành 9,25 triệu cổ phiếu để hoán đổi công nợ cho 3 cá nhân là chủ nợ của Công ty với số tiền 92,5 tỷ đồng, chiếm 65,65% nợ dài hạn tại thời điểm cuối quý I/2016, mức giá hoán đổi được ấn định là 10.000 đồng/CP.
Đáng chú ý, trên thị trường thời điểm đó, thị giá của CCL lúc cao nhất chỉ đạt 4.000 đồng/CP và cũng đã tăng đáng kể so với mức 2.500 đồng/CP hồi đầu năm 2016.
Phương án hoán đổi này rõ ràng là một lựa chọn “hời” với cổ đông của CCL, bởi vừa giảm được 50% số nợ khi đó, tiết giảm chi phí lãi vay, cải thiện các hệ số tài chính, vừa không chịu áp lực pha loãng do giá phát hành gấp 2,5 lần thị giá.
Thế nhưng, câu hỏi được được đặt ra là, điều gì đã khiến các chủ nợ của CCL chấp nhận “thiệt đơn, thiệt kép” khi tham gia vào phương án hoán đổi này? Đó là chưa kể không được hưởng mức lãi suất hàng kỳ như khi nằm dưới dạng các khoản nợ.
Phải chăng tại CCL, các chủ nợ đã nhìn thấy tiềm năng có thể khiến doanh nghiệp “vụt sáng” nên sẵn sàng góp vốn với giá cao, hay nhằm mục đích thâu tóm, chi phối…? Cần lưu ý rằng, với 9,25 triệu cổ phiếu được phát, 3 nhà đầu từ này mới nắm được 26% vốn điều lệ, chưa đủ để có tiếng nói quyết định trong hoạt động của CCL.
Khúc mắc này đã nhanh chóng rơi vào quên lãng trong “xu hướng” chào bán cổ phiếu với giá cao hơn thị giá của nhiều doanh nghiệp trong năm 2016. Và vấn đề chỉ “nóng” trở lại khi thị giá của CCL đã tăng mạnh trong suốt tháng 6/2017.
Hiện nay, những chủ nợ này dường như đã có sự lựa chọn đúng đắn, khi trùng với đợt tăng giá vừa qua, toàn bộ số lượng cổ phiếu hoán đổi cũng vừa hết thời gian hạn chế chuyển nhượng từ ngày 22/6/2017 (1 năm kể từ ngày phát hành), có nghĩa là lượng cổ phiếu hoán đổi này có thể được bán ra để thu hồi vốn bất cứ lúc nào.
Sự tăng giá của CCL trong bối cảnh mọi tin tức liên quan đều không quá nổi bật đã khiến giới đầu tư không khỏi thắc mắc. Trên một số diễn đàn chứng khoán, CCL trở thành từ khóa “hot”, được thảo luận sôi nổi, với những đồn đoán về việc chuyển nhượng dự án thu về dòng tiền đột biến, sự tham gia của nhà đầu tư chiến lược, một chính sách “bất ngờ” dành cho thị trường nhà ở xã hội tại Sóc Trăng… Tuy nhiên, cũng có nhiều lo ngại về một “game” được tạo lập sau thời gian dài cổ phiếu bị quên lãng.
