Bà có lý giải gì về việc giá chung cư tại Hà Nội miệt mài tăng giá thời gian qua?
Giá nhà tăng đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, như giá đất, chi phí nguyên vật liệu, nhân công…
Thực tế thị trường cho thấy, thời gian qua cứ có dự án mới trong bối cảnh thị trường đói cung, dự án tọa lạc ở khu vực hạ tầng phát triển thì giá lại cao hơn. Ngoài ra, giá tăng còn đến từ yếu tố đầu tư nhiều hơn vào chất lượng công trình, tiện ích dự án.
Đó là câu chuyện của thị trường sơ cấp, vậy ở thị trường thứ cấp thì sao, mức độ sôi động hình như cũng không hề kém?
Đúng vậy. Giá sơ cấp neo cao đang đẩy người mua tìm đến với thị trường thứ cấp nhiều hơn. Thời điểm quý I/2024, giá trung bình trên thị trường thứ cấp đã đạt mức 59 triệu/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Cuối năm 2023, với phân khúc căn hộ, giá trung bình vào khoảng 38 – 39 triệu/m2, thì hiện tại đã tăng lên khoảng 42 – 43 triệu/m2.
Có thể nói, quý I/2024 là quý của thị trường thứ cấp, mức tăng giá như đã nói cũng nhiều hơn so với các giai đoạn trước.
Thanh khoản thị trường thì sao, tôi thấy dường như “ai cũng vội”?
Thực tế thị trường và qua trao đổi cùng nhiều bên, chúng tôi nhận thấy, trước đây nhiều khách xem nhà sau đó sẽ cân nhắc một thời gian khá dài. Tuy nhiên, hiện nay, theo chia sẻ từ bên bán, nhiều khách xem xong đã đặt cọc luôn, hoặc thời gian quan sát ngắn lại đáng kể. Đúng là mọi thứ đều đang ngắn lại, một điều chưa xảy ra trước đây.
Giá nhà bao giờ sẽ giảm?
Hành lang pháp lý được hoàn thiện sẽ hỗ trợ cho thị trường phục hồi, cho niềm tin người mua và đưa họ quay trở lại thị trường. Cùng với việc đẩy mạnh đầu tư, hoàn thiện hạ tầng, nỗ lực vào cuộc từ các địa phương thì nguồn cung được cải thiện, giá nhà có thể cũng được điều chỉnh về ngưỡng phù hợp hơn.
Tuy nhiên, hiện tôi cho rằng giá nhà sẽ vẫn duy trì ở mức cao. Cũng khó nói mức tăng hay đà tăng chậm lại cụ thể ra sao, nhưng rõ ràng, nguồn cung dồi dào hơn có thể mang đến sự dễ chịu cho người mua.
Có giai đoạn, căn hộ tăng giá chậm và không còn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng hiện tại thì khác. Phải chăng quan điểm về sản phẩm này cũng đã có sự thay đổi?
Đầu tiên, phải khẳng định rằng, dù giá nhà cao thì nhiều nhà đầu tư vẫn tìm đến bất động sản căn hộ. Thực tế này xuất phát từ một số lý do: lãi suất tiền gửi thấp không thuyết phục được các nhà đầu tư; kênh vàng đã quá nóng, đồng nghĩa nhiều rủi ro; đất nền không phải là sản phẩm thanh khoản tốt.
Ngoài ra, có một sự chuyển biến đáng kể trong tâm lý người mua. Nếu trước đây, khi đi mua căn hộ, người mua cân nhắc nhiều, coi đó là tiêu sản, thì nay quan niệm đã thay đổi, họ cho rằng ở các đô thị lớn thì căn hộ cũng là tài sản. Đó là lý do khiến các giao dịch được thực hiện nhanh và giá giao dịch cũng cao.
Liệu có đến mức người mua bị FOMO?
Khi xem xét nhiều yếu tố, rõ ràng có tâm lý sợ giá không còn hợp lý, thậm chí sợ giá sẽ tăng nên đẩy nhanh việc mua hàng. Tuy vậy, không có nghĩa người mua mua bằng mọi giá, vì nếu giá cao, không đúng với giá trị thực thì khách hàng sẽ vẫn không mua, hoặc chọn thuê. Tâm lý lo giá còn tăng là có, nhưng không phải khiến tất cả người mua trở nên gấp gáp.
Người mua sẽ luôn cân nhắc về tính hợp lý với sản phẩm. Đặc biệt, với nhà ở vùng ven, nếu vượt qua được ngưỡng tâm lý ngại đi lại xa thì nhà đầu tư sẽ vẫn xuống tiền.
Savills có dự báo gì về nguồn cung tương lai sẽ "cứu rỗi" thị trường thời gian tới?
Trong năm nay, 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp thêm khoảng 12.300 căn. Trong đó, hạng B sẽ chiếm khoảng 875 và Nam Từ Liêm, Đông Anh, Hà Đông sẽ cung cấp tới 82% nguồn cung mới.
Xa hơn, từ năm 2025 trở đi, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án, đây là tín hiệu tốt cho thấy giá nhà có thể giảm đà tăng.
Đối với thị trường vùng ven, từ năm 2024 đến năm 2026, Hưng Yên, Bắc Ninh sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 203.000 căn hộ. Nguồn cung nhiều ở tương lai sẽ làm tăng tính cạnh tranh và tác động lên giá bán.
Một điểm nữa, khi hạ tầng được cải thiện, nhất là hệ thống hạ tầng giao thông như việc xây thêm nhiều cây cầu sẽ làm kích thích thị trường và dịch chuyển nguồn cầu ra vùng ven, xa trung tâm, các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh sẽ được nhiều người cân nhắc để tránh né mức giá cao ở khu vực nội đô.
Báo cáo thị trường từ Savills cũng cho thấy, có dự án mở bán trong quý vừa qua, thanh khoản lên đến trên 80%. Thực tế này nói lên điều gì?
Theo quan sát của chúng tôi, dự án thu hút sự quan tâm và bán được trong quý đều là những dự án của các chủ đầu tư uy tín. Với “thương hiệu” của các chủ đầu tư như vậy, mỗi sản phẩm đưa ra thị trường đều được đảm bảo chất lượng, với sự đồng hành của các đối tác tốt, từ tư vấn, thiết kế, thi công… Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn bắt tay cùng các đối tác ngoại giúp nâng tầm dự án. Đó là lý do khiến thanh khoản quý I/2024 khả quan.
Tôi cho rằng, kể cả giai đoạn hiện tại, khi giá nhà đã cao thì các dự án tốt, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, pháp lý tốt vẫn sẽ bán tốt.
