Quản lý, vận hành nhà chung cư: Chưa nên bỏ rào kỹ thuật

Từ đề xuất mới

Thông tin Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016, trong đó bỏ ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư ra khỏi ngành, nghề kinh doanh có điều kiện gây ra sự chú ý lớn của cộng đồng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này, cũng như nhiều cư dân chung cư.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho biết, văn bản này đã được VCCI gửi từ khoảng tháng 10/2018, nhưng không hiểu sao đến thời điểm hiện tại, câu chuyện này mới được đề cập đến nhiều như vậy.

Theo tìm hiểu của phóng viên, đến thời điểm hiện tại, VCCI chưa có văn bản bổ sung, thay thế, tức đơn vị này vẫn bảo lưu quan điểm bỏ ngành kinh doanh quản lý, vận hành tòa nhà ra khỏi danh mục kinh doanh có điều kiện.

Trao đổi về quan điểm của VCCI khi đưa ra đề xuất này, ông Tuấn cho biết, quan điểm của VCCI thể hiện trên các văn bản và ông sẽ không thảo luận về vấn đề đơn lẻ này.

Tạm không nhắc đến thời điểm gửi văn bản, nhưng ở thời điểm hiện tại, khi vấn đề này được xới lên, đã thu hút sự quan tâm rất lớn của các thành viên thị trường.

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận Quản lý bất động sản, Savills TP.HCM cho rằng, quản lý vận hành nhà chung cư có trong danh mục kinh doanh có điều kiện như hiện tại cũng là điều dễ hiểu, bởi đây là ngành nghề đặc thù, liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ.

Những điều kiện này cũng nhằm mục đích tạo rào cản kỹ thuật kiểm soát chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư và đảm bảo năng lực của đơn vị cung cấp dịch vụ. Các doanh nghiệp trong ngành này cần phải đáp ứng những yêu cầu đặc biệt về cơ cấu tổ chức, đội ngũ và năng lực của nhân sự thì mới có thể đăng ký kinh doanh.

Sự bùng nổ của chung cư là cơ hội cho ngành quản lý, vận hành tòa nhà phát triển.  Ảnh: Thành Nguyễn

“Đề xuất của VCCI loại bỏ ngành quản lý vận hành nhà chung cư và đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư trong danh sách ngành nghề kinh doanh có điều kiện có thể hiểu là động thái gỡ bỏ rào cản kỹ thuật đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Các doanh nghiệp kinh doanh trong 2 lĩnh vực này sẽ có thể đăng ký kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa. Đề xuất này không có nghĩa là các doanh nghiệp sẽ không phải đăng ký kinh doanh hay 2 ngành nghề này đang bị khai tử, không cho phép doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư vào 2 ngành nghề này nữa”, bà Ái nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Quản lý Nhà toàn cầu (Global Home) cho rằng, cần phải nhìn nhận rằng, VCCI với sứ mệnh là hỗ trợ sự phát triển của các doanh nghiệp, nên cách thức tiếp cận của họ là tạo hành lang thông thoáng cho doanh nghiệp.

Đề xuất này của VCCI cần được nhìn nhận cả ở những mặt được và những mặt hạn chế. Theo đó, nếu bỏ kinh doanh có điều kiện, việc đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn.

Ngành quản lý vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Các dự án chung cư sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi chọn đơn quản lý vận hành; thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.

Chúng tôi thấy rằng, đây là ngành nghề đòi hỏi chuyên môn, kỹ thuật cao, liên quan đến nhiều hạng mục, như hệ thống cơ điện hay các kỹ năng mềm xử lý sự cố.
Đây là ngành nghề có ảnh hưởng quan trọng đến cuộc sống nhiều người dân, do đó, cách tổ chức vận hành, hay xếp loại, phân loại vào ngành nghề nào cũng cần được cân nhắc kỹ.
- Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội

Tuy vậy, hạn chế của đề xuất này là phần “rào cản kỹ thuật” nhằm kiểm soát chất lượng và năng lực của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư.

Bởi nghề quản lý bất động sản là một nghề rất đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự, an toàn sức khỏe và tính mạng của nhiều con người.

Những đơn vị cung cấp dịch vụ này vì vậy cần phải đáp ứng yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh. Việc gỡ bỏ những yêu cầu này có nguy cơ "tạo đất" cho các  doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp, không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân.

Các ý kiến mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận được đều cho rằng, nếu đưa ngành nghề này ra khỏi danh mục kinh doanh có điều kiện, thì thị trường rất dễ bị loạn.

Theo bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Venus Corp, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư, hiện nay chưa nên bỏ quy định về điều kiện kinh doanh đối với doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư.

Năng lực hoạt động cũng như chất lượng cung cấp dịch vụ của đơn vị quản lý, vận hành không chỉ ảnh hưởng đến tài sản, sự tiện nghi cơ bản, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện sống, môi trường sống, sự an ninh, an toàn của rất nhiều hộ dân. 
Hiện nay, khi tiêu chuẩn ngành nghề chưa rõ ràng, thông tin giữa người sử dụng dịch vụ và người cung cấp dịch vụ còn chưa đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, chưa có sự kiểm soát, quản lý của Nhà nước, nghiệp đoàn, xã hội, thì cần phải duy trì các điều kiện kinh doanh. Nhưng điều kiện kinh doanh hiện nay vẫn nặng tính hình thức và chưa rõ ràng, dễ gây nhầm lẫn khi áp dụng. Vì vậy, thay vì đưa ngành này ra khỏi danh mục kinh doanh có điều kiện, nên duy trì nhưng làm rõ, cụ thể hơn.Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Venus Corp

Bởi đây là một ngành nghề còn non trẻ, mới xuất hiện trên thị trường hơn 10 năm và còn nguyên tính sơ khai. Hạn chế của nó khi xét cả ở góc độ hành lang pháp lý, tiêu chuẩn chuyên môn ngành nghề, lẫn sự nhận biết của người dùng, thị trường. Đây là một loại dịch vụ đặc biệt không chỉ đòi hỏi các tiêu chuẩn kỹ thuật cứng như điều khiển, vận hành trang thiết bị, mà còn phải có kỹ năng mềm như kỹ năng tổ chức, quản lý chung, kể cả các kỹ năng giao thoa giữa kỹ năng cứng và mềm như tổ chức quản lý công tác an ninh, vệ sinh…

Còn theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Trưởng ban Quản trị cụm Chung cư Times City (Hà Nội), đề xuất của VCCI về chủ trương là đúng với định hướng là hạng mục, ngành nghề kinh doanh mà Nhà nước không cần kiểm soát thì để tự do. Tuy nhiên, nếu muốn bỏ ngành này ra khỏi nhóm lĩnh vực kinh doanh có điều kiện thì cần cân nhắc kỹ, cần có lộ trình. Hiện đang để như hiện tại mà tình trạng bát nháo còn xảy ra, nếu “buông” ngay lúc này sẽ rất nguy hiểm.

“Theo tôi, bỏ quản lý, vận hành chung cư ra khỏi nhóm ngành kinh doanh có điều kiện cũng được, nhưng phải đẩy mạnh công tác hậu kiểm để giám sát. Và ở thời điểm hiện tại thì chưa nên thực hiện điều này. Cần coi đó là câu chuyện của tương lai khi mặt bằng chung về tính tuân thủ pháp luật của các doanh nghiệp tốt hơn, cư dân có nhiều kiến thức hơn về chung cư và văn hóa chung cư. Đây là ngành đặc thù, nên phải cân nhắc kỹ các vấn đề liên quan”, ông Tuấn cho biết.

Đến nỗi lo về chất lượng

Theo ông Thành, nếu bỏ ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư khỏi danh mục kinh doanh có điều kiện sẽ rất nguy hiểm, bởi đây là lĩnh vực đặc thù và có liên quan mật thiết tới an toàn tính mạng, tài sản của nhiều người.

Cởi mở là cần thiết, là xu thế chung để bớt đi giấy phép con. Tuy nhiên, câu chuyện này liên quan đến quản trị, nếu không giám sát được mà doanh nghiệp nào cũng tham gia vào ngành nghề quan trọng như quản lý, vận hành tòa nhà thì rất nguy hiểm. Ngày nay, các tòa nhà ngày càng có các tiêu chuẩn cao hơn, chất lượng dịch vụ cao hơn, nên cần phải có đơn vị thực sự chuyên nghiệp tham gia quản lý vận hành. Cần biết rằng, chỉ có đơn vị quản lý tốt, chuyên nghiệp mới có đủ nhân sự có trình độ, kỹ năng để nhận biết các yếu tố an toàn/mất an toàn và đưa ra hướng xử lý tốt khi quản lý chung cư.Ông Nguyễn Việt Thung, Phó chủ tịch Tập đoàn TMS 

“Chúng ta từng thấy trước đây, ngành bảo vệ ban đầu cũng là ngành kinh doanh có điều kiện, nhưng sau khi cho ra ngoài danh mục, đã xảy ra tình trạng trăm hoa đua nở, người ta thi nhau mở ra hàng loạt công ty bảo vệ.

Sau đó, có nhiều trường hợp khi hành nghề thì lộn xộn, khách hàng bị mất tài sản thì công ty rũ bỏ trách nhiệm, cộng đồng xã hội vẫn là phía bị chịu thiệt”, ông Thành ví dụ.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Việt Thung, Phó chủ tịch Tập đoàn TMS cho rằng, nếu bỏ ngành nghề này ra khỏi danh mục kinh doanh có điều kiện thì có hai mối lo lớn trong cùng một vấn đề, một là hạ cấp thị trường, bởi chất lượng dịch vụ dễ bị đi xuống, thứ hai là dẫn đến câu chuyện cạnh tranh không lành mạnh trong ngành, các doanh nghiệp được thành lập dễ dàng kịch bản bỏ giá thầu thấp sẽ xảy ra, đi kèm những hậu quả khó lượng và có thể sẽ làm méo mó thị trường.

Cùng lo ngại trên, ông Thành cho rằng, đề xuất của VCCI giúp tạo điều kiện thông thoáng cho ngành nghề này phát triển.

Tuy nhiên, nó chưa cho thấy tầm nhìn bao quát và cái hậu của vấn đề.

Chẳng hạn, hiện nay thành lập doanh nghiệp chỉ mất vài triệu đòng. Nếu có đơn vị hạ giá dịch vụ, đấu thầu và trúng thầu, sau đó ôm tiền của cư dân bỏ trốn thì sẽ xử lý ra sao? Hay giả sử nhân sự không đủ trình độ, năng lực thực thi công tác quản lý vận hành, cũng sẽ không đáp ứng được yêu cầu của một công việc vốn dĩ phức tạp.