Quản lý vận hành chung cư, nhận diện “lỗ hổng“

Luật vẫn còn nhiều lỗ hổng

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 5/2/2016 của Bộ Xây dựng thay thế cho Quyết định 08/2008/QĐ-BXD có quy định rõ về việc nhà chung cư phải có ban quản trị, nhưng không quy định điều này với các dự án nhà phố, biệt thự. Trong khi đó, đây cũng là loại hình bất động sản đa sở hữu như nhà chung cư, cũng có những hạng mục chung cần quản lý, bảo dưỡng, nên không thể không có ban quản trị.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, hiện pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều có quy định rõ ràng về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chẳng hạn, Thái Lan có Luật Chung cư năm 1979, được sửa đổi năm 2008, New Zealand có Luật Nhà chung cư 2010, Singapore có Luật Bảo trì và quản lý tòa nhà, thậm chí bang Queensland của Úc cũng ban hành đạo luật quy định riêng về vấn đề này.

Trong khi đó, tại Việt Nam, các điều khoản về quản lý sử dụng nhà chung cư được quy định tại một số điều trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư của Bộ Xây dựng. Đây là vấn đề mà Việt Nam cần xem xét để nghiên cứu ban hành một luật riêng quy định về quản lý, vận hành các bất động sản đa sở hữu để thống nhất, chuẩn hóa hơn.

Về mô hình ban quản trị, ông Phượng cho biết, tại Điều 103, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này”.

Ngoài ra, tại Điều 18, Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa tại Thông tư 28/2016/TT-BXD), mô hình ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình HĐQT nào thì “việc triệu tập” và “tổ chức cuộc họp” của ban quản trị được thực hiện theo quy định mô hình đó.

Như vậy, giữa Luật và Thông tư đã có những quy định khác nhau. Luật Nhà ở 2014 áp dụng dẫn chiếu đến mô hình ban quản trị được tổ chức và hoạt động của HĐQT (công ty cổ phần hoặc của HTX), được hiểu là có nhiệm kỳ, số lượng, cơ cấu, điều kiện làm thành viên, miễn nhiệm, bãi nhiệm, cuộc họp… (Điều 149 và Điều 156, Luật Doanh nghiệp). Trong khi đó, Thông tư 28/2016/TT-BXD chỉ dẫn chiếu đến “việc triệu tập” và “tổ chức cuộc họp” của ban quản trị, được hiểu là giới hạn trong “việc triệu tập” và “tổ chức cuộc họp”.

Trên thực tế, hiểu theo Điều 103, Luật Nhà ở 2014, có nhiều nhà chung cư đã lấy các quy định của Điều 149, Điều 156 Luật Doanh nghiệp để đưa vào nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư cho “tổ chức và hoạt động” của ban quản trị. Từ đó tạo ra rất nhiều quy định không tương thích, khác xa so với những quy định khác của Thông tư 02/2016/TT-BXD (và Thông tư 28/2016/TT-BXD).

Trường hợp hiểu theo Thông tư 28/2016/TT-BXD chỉ dẫn chiếu đến “việc triệu tập” và “tổ chức cuộc họp” của ban quản trị, thì trong Luật Doanh nghiệp chỉ có 1 đến 2 điều về việc này (Điều 153, Điều 154), do đó nên quy định luôn nội dung, không nên dẫn chiếu như Điều 103, Luật Nhà ở 2014 gây ra nhiều cách hiểu sai.

Còn tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV vừa diễn ra, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, nguồn cơn của câu chuyện tranh chấp chung cư đến từ 8 nguyên nhân chủ yếu: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; chậm bàn giao quỹ bảo trì; xác định sở hữu chung riêng; thu chi tài chính; giá dịch vụ; không thống nhất được về việc lựa chọn đơn vị vận hành; cấp sổ hồng; tranh chấp về chất lượng công trình, chủ đầu tư không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết, không hoàn thiện hạ tầng.

Theo Bộ trưởng Hà, nguyên nhân là một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Một số người mua nhà không xem xét kỹ hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra điều khoản có lợi cho mình. Một số thành viên ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt.

Để kiểm soát tốt hơn, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi quy định về thu kinh phí bảo trì, tư cách pháp nhân của ban quản trị.

Hiện đã có mô hình ban quản trị nhà chung cư nhưng sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất mô hình chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; mô hình giao đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Như vậy, mô hình quản lý đa dạng, linh hoạt hơn. Chọn mô hình nào là do cộng đồng tự chọn. Dù chủ đầu tư hay đơn vị thực hiện, thì đều phải có giám sát thông qua ban quản trị của toà chung cư đó.

Cần đưa vào quy củ

Trước những bất cập trên, nhiều ý kiến cho rằng, pháp luật cần quy củ hơn để giảm thiểu tranh chấp ở chung cư.

Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phẩn Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp.), một doanh nghiệp chuyên vận hành quản lý các dự án bất động sản đa sở hữu cho rằng, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư theo Thông tư 14/2008/TT-BXD, theo đó nhà chung cư được phân thành 4 hạng. Tuy nhiên, các tiêu chí phân loại còn chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại chung cư. Trong khi đó, các dịch vụ được cung cấp sẽ tương ứng theo từng loại dự án.

Việc chưa có tiêu chí phân loại dự án rõ ràng, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp chưa rõ. Đây là một trong những bất cập mà Venus Corp cố gắng khắc phục ngay từ lúc đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành, các tiêu chí giá trị của dịch vụ sẽ được Công ty xác lập một cách cụ thể.

Đây cũng là cơ sở để các bên liên quan (cư dân, khách hàng, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và thậm chí cả các cơ quan hữu quan) thực hiện, giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành.

Ngoài ra, bà Hương cho rằng, cần áp dụng công nghệ vào quản lý vận hành tòa nhà, bởi nó sẽ giúp thực thi công việc một cách thuận tiện, hiệu quả và an toàn hơn. Các thiết bị, công cụ hỗ trợ quản lý thông minh hiện nay cũng phát triển, sẽ giúp cho hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp, hiệu quả và giảm thiểu được nhiều rủi ro.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng, pháp luật Việt Nam cần phổ quát hơn về khái niệm hình thức “sở hữu chung cư” với các loại hình bất động sản có cùng bản chất về sở hữu, đặc điểm là nhà chung cư và khu bất động sản có chung sở hữu về tiện tích, đường giao thông (đường giao thông nội bộ). Tại khu vực thuộc sở hữu chung này, cư dân có quyền sở hữu và quản lý sử dụng.

Về tổ chức của các chủ sở hữu, trừ trường hợp mô hình quy mô nhỏ với một người có thẩm quyền đại diện, pháp luật cần quy định rõ hơn với mô hình tổ chức của các chủ sở hữu có cơ cấu tổ chức gồm: Hội nghị nhà chung cư và ban quản trị.

Tổ chức của các chủ sở hữu có thể là pháp nhân (theo luật của UCIOA) hoặc không phải là pháp nhân (theo luật của STA), nhưng có các thẩm quyền giao dịch cụ thể. Xét trong hệ thống pháp luật Việt Nam, giải pháp quy định theo luật của STA là phù hợp. Theo đó, tổ chức của các chủ sở hữu không có tư cách pháp nhân, nhưng vẫn có con dấu (tổ chức có con dấu, ban quản trị chỉ là bộ phận nên không có con dấu).

Về hoạt động tổ chức của các chủ sở hữu, pháp luật cần có các quy định mang tính mở hơn để tổ chức của các chủ sở thực hiện đầy đủ các chức năng như: Bổ sung các thẩm quyền để các chủ sở hữu thực hiện việc định đoạt đối với tài sản chung; Tổ chức của các chủ sở hữu có quyền thuê lao động, các dịch vụ để ban quản trị thực hiện các hoạt động của mình (lao động là nhân viên của ban quản trị, thuê các dịch vụ tư để trợ giúp cho ban quản trị...); Việc bãi nhiệm thành viên ban quản trị khi không còn đủ sự tín nhiệm; Người bên ngoài cũng có thể là thành viên ban quản trị; Không bắt buộc ban quản trị phải có thành viên của chủ đầu tư…