Quản lý vận hành chung cư: Đi mắc núi, trở lại mắc sông

Bùng phát tranh chấp ở chung cư mới

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện Thành phố có 1.440 nhà chung cư với 141.062 căn hộ (gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5 lần so với năm 1975), với tổng diện tích sàn xây dựng 10.645.970 m2, diện tích bình quân căn hộ 75 m2/sàn/hộ. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên toàn Thành phố.

Trong 1.440 chung cư, có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và một số chung cư xây dựng sau năm 1975 đến năm 2005, hầu hết không có Ban quản trị (BQT) và hoạt động theo mô hình tự quản. Ngoài ra, còn 212 chung cư chưa có BQT do nhiều nguyên nhân khác nhau.

Cũng theo Sở Xây dựng, công tác quản lý nhà nước về chung cư đã được Thành phố quan tâm, thực hiện. Tuy nhiên, vẫn còn tình trạng tranh chấp, mâu thuẫn trong công tác quản lý vận hành. Đặc biệt, vấn đề phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều bất cập. Mâu thuẫn này được Sở Xây dựng TP.HCM chỉ ra chủ yếu xuất phát từ tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung - riêng, nơi để xe…

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thời điểm phát sinh tranh chấp rất đa dạng, từ trong quá trình thi công, đã hoàn thành, đã nghiệm thu đưa vào sử dụng, trong quá trình quản lý, cá biệt mâu thuẫn từ khi dự án chưa khởi công.

Cũng theo ông Tuấn, chủ đầu tư vi phạm là nguyên nhân hàng đầu dẫn tới các tranh chấp; trong đó, có trường hợp chủ đầu tư bán diện tích căn hộ cho khách hàng nhưng không bán diện tích chung. Ngoài ra, sự buông lỏng quản lý, phát hiện không kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, năng lực và phẩm chất một số BQT chưa đáp ứng yêu cầu, chưa đặt lợi ích cư dân lên trên hết.

Báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy, hiện trên địa bàn có 38 chung cư có khiếu nại, tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, bãi giữ xe, quản lý vận hành chung cư, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì, trì hoãn việc tiếp nhận bàn giao hồ sơ và hệ thống kỹ thuật chung nhà chung cư, không tổ chức hội nghị nhà chung cư, tự ý thay đổi tên chung cư, chiếm dụng phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng…

Bên cạnh nguyên nhân chủ quan, các luật sư cho rằng, một trong những lý do quan trọng khiến mâu thuẫn chung cư bùng phát và khó xử lý xuất phát từ những bất hợp lý trong khung khổ pháp luật trong lĩnh vực này. Thậm chí, có trường hợp văn bản hướng dẫn gây ra rủi ro cho người mua nhà.

Đơn cử, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, tại khoản 2, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” đã quy định rõ: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Trong khi đó, đoạn 3, điểm b, khoản 2, Điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại” của Nghị định 99/2015 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014) lại nêu, trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Ông Phượng cho rằng, quy định này là trái luật, cần phải được bãi bỏ.

“Rõ ràng, hướng dẫn này với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, nhưng thực tế khi đó quyền lợi khách hàng (người tiêu dùng, người dân) lại bị ảnh hưởng trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng, chứ không phải mối quan hệ giữa doanh nghiệp với Nhà nước”, luật sư Trần Đức Phượng nói.

Ngoài ra, ý kiến từ phía Hiệp hội Bất động sản TP.HCM còn cho rằng, để tránh phát sinh tranh chấp, cần xây dựng bộ máy quản lý vận hành quản lý chung cư với nguồn lực được tuyển chọn chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình, vận hành tòa nhà, cũng như xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ để cư dân, chủ đầu tư giám sát, đánh giá.

Đặc biệt, cần ứng dụng công nghệ quản lý thông minh vào hoạt động quản lý vận hành tòa nhà được thuận tiện, hiệu quả và an toàn hơn.

Về phía cơ quan quản lý, ông Tuấn cho biết, trong năm 2019, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với UBND các quận, huyện tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; kiểm tra, thanh tra và kiên quyết xử lý vi phạm.

Sở Xây dựng sẽ chịu trách nhiệm thực hiện xử lý việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý, vận hành. Đồng thời, đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho BQT theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo quy định của pháp luật.

Về lâu dài, Sở Xây dựng kiến nghị bỏ quy định giao chủ đầu tư thu phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Phần quỹ bảo trì sẽ do BQT chung cư thu của các chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại cho rằng, việc Sở Xây dựng đưa ra những khung pháp lý để xử lý các tranh chấp chỉ là phần ngọn, còn phần gốc là mối quan hệ giữa cư dân, chủ đầu tư, BQT lại chưa được tính tới.

Minh bạch là cách tốt nhất giải quyết vấn đề

Về câu chuyện tranh chấp chung cư hiện nay, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim Venus cho rằng, cốt lõi của vấn đề đó là tranh chấp diễn ra từ cư dân, chủ đầu tư và BQT, quản lý. Trong đó, nguyên nhân chính vẫn là không minh bạch thông tin giữa chủ đầu tư, BQT, quản lý với cư dân.

“Theo tôi, minh bạch sẽ giải quyết được mọi vấn đề vướng mắc. Tôi vẫn khuyên các anh chị chủ đầu tư nếu họ là đối tác của tôi, và khi đó tôi cũng cùng với đối tác làm việc minh bạch trong việc thông tin dự án, các quản khu chi, phí… với khách hàng là cư dân của mình”, bà Hương nói.

Cũng theo bà Hương, việc đầu tiên để khắc phục tranh chấp là loại bỏ tiêu cực, chính tiêu cực mới dẫn đến việc không dám minh bạch. Kể cả đơn vị quản lý cho đến chủ đầu tư phải chấp nhận một trong các nguyên lý công bằng là cái gì không phải của mình thì đừng tham, đã nhận trách nhiệm thì phải làm cho tới nơi tới chốn. Và muốn minh bạch thì cần thừa nhận cái gì mình làm được và chưa làm được rồi cải thiện mình.

Ngoài ra, một tranh chấp nữa bắt nguồn từ các công ty quản lý vận hành tòa nhà. Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến hiện nay ở nhiều chung cư, đặc biệt là các chung cư tầm trung. Nguyên nhân đến từ một vấn đề đó là khi dự án đưa vào hoạt động, lúc đó chưa có BQT nhưng lại cần có đơn vị vận hành tòa nhà và chủ đầu tư tự đưa doanh nghiệp vận hành mà họ quen biết hoặc do chính doanh nghiệp họ lập ra để vận hành.

Kết quả, trong quá trình vận hành, nhiều vấn đề về chi phí, thái độ phục vụ, công tác quản lý không tốt dẫn tới cư dân và đơn vị này bùng phát tranh chấp.

Chính vì vậy, giải pháp nữa cho việc giảm nhiệt tranh chấp chung cư đó là việc sàng lọc đơn vị quản lý.

“Hiện nay, đang có tình trạng ban đầu cư dân không đánh giá được cụ thể năng lực của một đơn vị vận hành, trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành đối với hoạt động vận hành. Chính vì vậy, rất mong chính quyền sớm có ‘bộ lọc’ để sàng lọc các đơn vị yếu kém. Chẳng hạn, có thể yêu cầu đơn vị chứng minh tài chính, cũng như khả năng cam kết bảo lãnh”, bà Hương nêu quan điểm.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tranh chấp chung cư chủ yếu xoay quanh 6 vấn đề gồm việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ quản lý vận hành chung cư; sở hữu chung, sở hữu riêng; chất lượng công trình; quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe... 

Còn Bộ Xây dựng trong văn bản báo cáo Chính phủ về tình hình tranh chấp chung cư cũng chỉ ra 8 nguyên nhân. Trong đó, tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe… là tranh chấp gay gắt nhất khi chiếm 40 trên tổng số 108 dự án, tương đương khoảng 37%. Tiếp đến là tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho BQT với 39 dự án, khoảng 36%. Ngoài ra, là các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành, chất lượng công trình, chậm cấp giấy chứng nhận....

Bộ Xây dựng thừa nhận, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung, riêng… chưa rõ ràng. Về quy định, chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp trong quản lý.

Để giảm tranh chấp chung cư, ông Châu đưa ra giải pháp cần bổ sung quy định UBND cấp phường tham gia hội nghị nhà chung cư thường niên và có trách nhiệm hòa giải hoặc giải quyết ban đầu các tranh chấp xảy ra tại chung cư.

HoREA cũng đề nghị nên sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đảm bảo các nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, bàn bạc dân chủ và tự giác chấp hành theo tinh thần của hương ước làng xã ngày xưa. Bên cạnh đó, HoREA cho rằng, việc sửa đổi bổ sung quy định về quy chế quản lý chung cư là rất cần thiết để giải quyết tranh chấp tại chung cư.

“Vấn đề quan trọng nhất là Bộ Xây dựng cần xem xét đề xuất Chính phủ xây dựng Luật Chung cư để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm sắp tới”, ông Châu nói.      

Cần siết chặt quy chuẩn quản lý chung cư

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM 

Sự buông lỏng quản lý, phát hiện không kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, năng lực và phẩm chất một số BQT nhà chung cư chưa đáp ứng yêu cầu, chưa đặt lợi ích cư dân lên trên hết, trong khi đơn vị quản lý, vận hành thiếu tính chuyên nghiệp… là những nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh mâu thuẫn, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện tại nhiều chung cư thời gian qua. 

Để tránh phát sinh mâu thuẫn do những bất cập về quy định của pháp luật, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định nhà để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe gắn máy và xe ô tô. Từ đó, xác định được phần diện tích sở hữu chung - riêng đối với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.

Về lâu dài, Sở Xây dựng kiến nghị bỏ quy định giao chủ đầu tư thu phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Phần quỹ bảo trì sẽ do BQT chung cư thu của các chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Cần xây dựng bộ máy quản lý vận hành chuyên nghiệp

 Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim Venus

Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý cũng như thiếu chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý, vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư diễn ra phổ biến như hiện nay.

Vì thế, cần phải xây dựng được bộ máy quản lý vận hành với nguồn lực được tuyển chọn chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình, vận hành toà nhà, cũng như xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ để cư dân, chủ đầu tư giám sát, đánh giá. Đặc biệt, cần ứng dụng công nghệ quản lý thông minh vào hoạt động quản lý vận hành toà nhà nhằm thực thi công việc được thuận tiện, hiệu quả và an toàn hơn.

Quy định lại việc quản lý quỹ bảo trì

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Hiện nay, nhiều chung cư chỉ quy định 1 người trong BQT làm chủ tài khoản. Điều này có thể dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân. Riêng về kinh phí bảo trì, một số chung cư thực hiện trong giai đoạn Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, vì luật quy định không rõ như Luật Nhà ở 2014, dẫn đến tranh chấp khi người mua nhà cho rằng đã nộp phí bảo trì khi ký hợp đồng mua nhà, trong lúc chủ đầu tư cho rằng chưa thu phí bảo trì này.

Trong các thông tư cần quy định rõ, chủ tài khoản của BQT chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Ngoài ra, cần phải có quy định buộc đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra…

Cư dân và chủ đầu tư cần lắng nghe nhau

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land 

Các cuộc tranh chấp đều bắt đầu từ những khúc mắc rất nhỏ, nhưng không giải quyết được giữa cư dân và chủ đầu tư nên mới bùng phát thành những tranh chấp lớn. Đặc biệt, hiện nay, các dự án chuẩn bị bàn giao nhà, cư dân lập nhóm trên các diễn đàn mạng rồi soi lỗi dự án, trong khi chủ đầu tư cũng có những diễn đàn như vậy dành cho cư dân vào đó phản ánh trực tiếp để chủ đầu tư giải quyết cho khách hàng nhưng khách hàng lại không làm. Chính vì vậy, nếu như những khúc mắc của khách hàng với dự án, với chủ đầu tư thì nên trực tiếp trao đổi, cùng chủ đầu tư giải quyết vấn đề trước. Còn chủ đầu tư thì cũng nên lắng nghe và giải quyết cho khách hàng, nếu những gì không thể giải quyết nên minh bạch với khách hàng.  

Đối thoại luôn là kênh tốt nhất để giải quyết những tranh chấp. Một điều nữa mà tôi nhận thấy đó là các tranh chấp luôn bùng phát ở các dự án tầm trung, các dự án cao cấp rất hiếm có những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Cuối cùng, theo tôi, mỗi bên nên chịu thiệt mỗi chút để hài hòa lợi ích các bên, tránh tình trạng bùng phát tranh chấp rồi cả khách hàng và các đơn vị liên quan phải mệt mỏi.