Dòng vốn bị siết chặt, doanh nghiệp địa ốc “hụt hơi”
Tại hội nghị đối thoại với doanh nghiệp do Thủ tướng Chính phủ chủ trì diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam (VACC) kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) chia sẻ rằng, điều đáng lo ngại là bên cạnh dòng tiền và hiệu quả kinh doanh sụt giảm mạnh do chi phí lớn, tình trạng nợ đọng chi phí xây dựng đang đe dọa sự tồn tại của nhiều nhà thầu xây dựng tại Việt Nam, mà nguyên nhân chính bắt nguồn từ việc dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản xây dựng bị siết chặt.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HOREA) cho biết, tỷ trọng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam những năm gần đây tuy tăng mạnh, chiếm 39% GDP, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều nước trong khu vực cũng như trên thế giới với tỷ trọng khoảng 50% GDP. Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian gần đây gần như chững lại hoàn toàn.
Thực tế, kể từ tháng 4/2022, khi chủ trương tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản được Ngân hàng Nhà nước đưa ra và dù cơ quan quản lý nhiều lần khẳng định không siết tín dụng lĩnh vực này, nhưng đa phần ngân hàng thương mại đã tạm dừng cho vay đầu tư - kinh doanh địa ốc, bao gồm cả cho vay cá nhân mua nhà, với lý do hết room tín dụng. Trên thị trường trái phiếu, trong cả quý I/2022 và tháng 7/2022, doanh nghiệp bất động sản cũng không phát hành được trái phiếu để huy động vốn cho dự án. Việc cả 2 nguồn vốn quan trọng nhất đồng thời bị chặn lại khiến các doanh nghiệp địa ốc “hụt hơi” thấy rõ.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán bên lề một diễn đàn bất động sản tổ chức mới đây, tổng giám đốc một trong những doanh nghiệp địa ốc lớn nhất miền Bắc cho hay, việc thiếu vốn khiến nhiều dự án không thể triển khai như kế hoạch, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Chính sách tiền tệ quốc gia, ngoài các yếu tố vĩ mô như xung đột địa chính trị, lạm phát…, các doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với thách thức làm sao để thích nghi với việc nguồn vốn vào thị trường này ngày càng bị kiểm soát chặt hơn.
Hồi cuối tháng 7/2022, tại buổi thảo luận của Chính phủ về ổn định kinh tế vĩ mô những tháng cuối năm, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh: “Trong bối cảnh lạm phát có chiều hướng gia tăng, Ngân hàng Nhà nước kiên định với mục tiêu điều hành tăng trưởng tín dụng ở mức 14%”. Như vậy, trong những tháng còn lại của năm, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế còn có thể tăng thêm hơn 4,6% - tương đương quy mô khoảng 478.000 tỷ đồng”.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp bất động sản được mở “van” tín dụng. Bởi lẽ, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện vượt xa mức tăng trưởng chung. Số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng toàn nền kinh tế tính đến ngày 30/6/2022 đã tăng 9,35% so với cuối năm 2021 (tăng 16,69% so với cùng kỳ năm 2021) - mức tăng 6 tháng đầu năm cao nhất trong 10 năm qua.
Trong đó, tín dụng lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2% và chiếm 19,9% tổng dư nợ). Cụ thể hơn, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19% và chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2% và chiếm 67% dư nợ bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực này đạt khoảng 36.400 tỷ đồng, tăng 5% so với thời điểm cuối năm 2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).
Cần nới cho doanh nghiệp và dự án “sạch”
Ngày 15/8/2022, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) bất ngờ hạ lãi suất, khi các số liệu mới công bố cho thấy nền kinh tế nước này mất đà trong tháng 7/2022 do các đợt phong tỏa mới để ngăn chặn Covid-19 và cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản ngày càng nghiêm trọng...
Trước đó, PBOC tỏ ra lưỡng lự với việc giảm thêm lãi suất vì lo ngại nợ nần, lạm phát và áp lực mất giá Nhân dân tệ gia tăng, cho dù nền kinh tế Trung Quốc gần như không tăng trưởng trong quý II/2022.
Cuộc khủng hoảng trong ngành bất động sản do chính sách thắt chặt tín dụng quá đà trước đó (bao gồm cả tín dụng cá nhân mua nhà) khiến lĩnh vực chiếm tới 30% tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc rơi thẳng đứng, gây sức ép lớn lên tăng trưởng kinh tế nước này. Làn sóng người mua nhà tạm dừng việc trả nợ ngân hàng cho tới khi nhận được nhà gây ra một sự suy giảm niềm tin mạnh mẽ trên thị trường, khiến các công ty địa ốc cũng như chính quyền nhiều địa phương phải “chóng mặt” ứng phó. Giá trị cổ phiếu và trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã sụt giảm ít nhất 90 tỷ USD do vỡ “bong bóng” nhà đất và khủng hoảng nợ.
Việc so sánh giữa 2 thị trường có thể khập khiễng, nhưng nguy cơ rủi ro từ việc thắt chặt tín dụng quá đà tại Trung Quốc cũng là hồi chuông cảnh báo cho việc ứng xử tiếp theo của cơ quan quản lý đối với thị trường bất động sản trong nước vốn đã rất nhạy cảm với các thông tin tiêu cực được tung ra suốt từ đầu năm tới nay.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc BHS Group nhấn mạnh, đang xuất hiện rất phổ biến “tâm lý phòng thủ” của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà khi các vướng mắc pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, nguồn vốn vào dự án bị ách tắc, kể cả với dự án của chủ đầu tư có uy tín, khiến tiến độ triển khai càng kéo dài, từ đó làm trầm trọng hơn tình trạng thiếu cung và đẩy giá nhà tiếp tục đi lên.
Theo TS. Cấn Văn Lực, việc dòng vốn vào thị trường địa ốc bị chặn lại sẽ khiến các dự án bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu tại các ngân hàng cũng tăng lên, đà phục hồi kinh tế giảm sút... Do đó, bên cạnh kênh tín dụng, cần khơi thông các kênh dẫn vốn khác như các quỹ tín thác, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm nhà ở…
“Đặc biệt, nếu có chính sách phù hợp với kênh trái phiếu thì đây sẽ là kênh huy động vốn trung và dài hạn ổn định cho các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng”, TS. Lực nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc Fiin Group cho rằng, việc khơi thông lại kênh phát hành trái phiếu là rất cần thiết. Trong đó, các quy định tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo có thể điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn trong các tiêu chí kỹ thuật như kết quả kinh doanh, tỷ lệ đòn bẩy… để các doanh nghiệp địa ốc có hoạt động kinh doanh hiệu quả, dự án đầy đủ pháp lý có thể đáp ứng được. Bên cạnh đó, cần yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các đơn vị phát hành, đơn vị tư vấn, phân phối và quản lý tài sản đảm bảo để giám sát chặt chất lượng trái phiếu ngay từ đầu, từ đó hạn chế rủi ro trong khâu hậu kiểm sau này.
Còn theo đại biểu Phạm Văn Thịnh, ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, động thái kiểm soát mạnh tay từ cơ quan quản lý để hạn chế các rủi ro khi cho vay bất động sản là cần thiết, nhưng cần có sự chọn lọc. Các chủ đầu tư có năng lực, đủ tài sản bảo đảm vốn vay cần phải được ưu tiên cấp tín dụng ở mức hợp lý để phát triển dự án, nhất là chủ đầu tư làm các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, khu dân cư phục vụ giãn dân, nhà ở thương mại thấp tầng giá rẻ... Còn các phân khúc đầu tư cá nhân, nhà đầu tư riêng lẻ... có thể kiểm soát chặt quy trình thẩm định cho vay để tránh các rủi ro sau này.
