Theo bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị QCG, nếu việc giải phóng mặt bằng kéo dài, có thể đối tác sẽ đòi lại tiền ứng trước. Tuy nhiên, cả hai đều sai, đối tác không chuyển tiền đúng tiến độ, nên không thể phạt nhau được. Nếu đòi lại tiền thì QCG sẽ trả lại vào cuối năm 2019, khi chào bán các dự án đang triển khai thành công.
Số tiền QCG dự kiến phải trả cho đối tác là hơn 2.800 tỷ đồng, chiếm 30,04% tài sản ngắn hạn của Công ty tại ngày 31/3/2018 là 9.320 tỷ đồng. Nợ ngắn hạn của doanh nghiệp là gần 6.830 tỷ đồng. Nếu trừ nghĩa vụ nợ này thì tài sản ngắn hạn của QCG có thể đáp ứng được gần 89% khoản tiền ứng trước nói trên.
Về mặt lý thuyết, QCG có thể trả được khoản nợ. Tuy nhiên, thực tế, khả năng trả nợ phụ thuộc vào dòng tiền của QCG bởi các tài sản ngắn hạn không dễ thanh lý toàn bộ để trả nợ. Bà Lan chia sẻ, nếu đối tác đòi lại 2.800 tỷ đồng ứng trước thì QCG sẽ lấy nguồn thu từ các dự án chào bán để trả lại và phải đến cuối năm 2019 mới trả.
Liệu dòng tiền của QCG có đủ đáp ứng khả năng bị rút ra 2.800 tỷ đồng mà vẫn đảm bảo tiến độ đầu tư các dự án?
Năm 2018, QCG đặt kế hoạch đạt 1.800 tỷ đồng doanh thu và 320 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Nguồn thu chủ yếu đến từ Dự án Khu dân cư Giai Việt Quận 8 (khu thương mại) và Dự án De Capella Quận 2, dự kiến bàn giao trong quý III/2018. Các dự án nhà máy thủy điện cũng kỳ vọng mang lại nguồn thu cho doanh nghiệp, nhưng không đáng kể.
Ngoài ra, QCG sẽ mở bán Dự án nhà phố, biệt thự Marina - Đã Nẵng giai đoạn 2 trong quý III/2018. Dự án Giai Việt dự kiến hoàn thành trong quý IV/2019 và đang tiếp tục chào bán các căn hộ sau khi đã bán được 45% số căn trước đó. Dự án Lavida - Quận 7 dự kiến giao nhà đợt 1 vào cuối năm 2019.
QCG còn có các dự án khác triển khai trong giai đoạn 2018 - 2019 như Sông Đà Riverside (Thủ Đức), Phạm Gia (Bình Chánh, TP.HCM), một phần Dự án Chung cư 6B, Bình Chánh và hai lô chung cư cao tầng, nhà biệt thự liên kế của Bến du thuyền Đà Nẵng. Các dự án này có quy mô thuộc dạng vừa, ở mức vài trăm căn hộ thương mại cho đến hơn 1.000 căn.
Điều đó cho thấy, QCG phải triển khai đồng bộ, chào bán tốt các dự án từ nay đến cuối năm 2019 thì dòng tiền thu về mới đủ 2.800 tỷ đồng thanh toán cho đối tác.
“Giả sử QCG thanh toán được số tiền này thì việc giải phóng mặt bằng các dự án lớn như Phước Kiển sẽ bị ảnh hưởng. Công ty buộc phải tìm nguồn lực tài chính mới để có thể tiếp tục đầu tư các dự án đang triển khai, cũng như có nguồn lực tài chính để đền bù dự án lớn nếu không muốn quay trở lại gánh nặng hàng tồn kho như trước”, một chuyên gia nhận định.
Đứng ở góc độ cổ đông của QCG, những người nắm giữ cổ phiếu ở mức giá thấp 8.000 đồng/cổ phiếu từ nhiều tháng qua đã được nhận 15% cổ tức năm 2017 và tới đây, nếu tiếp tục nắm giữ sẽ nhận được 10% cổ phiếu chia từ nguồn thặng dư vốn cổ phần. Tuy nhiên, trong tình huống QCG đứng trước áp lực trả tiền cọc 2.800 tỷ đồng thì khả năng nhận cổ tức tiền mặt của cổ đông là rất thấp.
Trong báo cáo thường niên năm 2017, QCG dự kiến, quý IV/2018 sẽ hoàn tất thủ tục giao đất Dự án Phước Kiển, còn trong báo cáo của Hội đồng quản trị tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông năm 2018 vừa qua thì thời gian đầu tư của dự án là 2019 - 2023. Với tiến độ giải phóng mặt bằng chậm hiện nay, kế hoạch triển khai dự án chỉ là con số định ra trên giấy.
Nếu hoàn thành giải phóng mặt bằng trong năm nay hay năm tới, thì cổ phiếu QCG có cơ hội tăng giá trở lại. Trước đó, thị trường kỳ vọng, QCG sẽ thu lãi hàng nghìn tỷ đồng khi chuyển nhượng Dự án Phước Kiển, nên giá cổ phiếu tăng phi mã trong năm 2017, nhưng sau đó nhanh chóng rơi về vạch xuất phát.
Theo thông tin bên lề tại thời điểm cổ phiếu QCG tăng từ dưới mệnh giá lên hơn 40.000 đồng/cổ phiếu trong năm ngoái, Dự án Phước Kiển được định giá 12.000 tỷ đồng. Sau khi trừ giá vốn hiện nay là 6.000 tỷ đồng, cộng thêm các chi phí giải phóng mặt bằng, QCG có thể ghi nhận 4.000 - 5.000 tỷ đồng doanh thu.
Tuy nhiên, Dự án Phước Kiển khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tính thuế theo phương pháp thặng dư nên hiện chưa thể xác định được mức thuế phải nộp là bao nhiêu để xác định lợi nhuận của doanh nghiệp ở dự án này.
Hiện tại, nếu đền bù cho người dân theo yêu cầu của họ thì QCG phải bỏ ra thêm 2.000 tỷ đồng chi phí. Giá vốn bị đội lên đến mức theo bà Loan, không biết giá bán sẽ là bao nhiêu để có thể có lời.
QCG lên sàn HOSE vào tháng 8/2010 với giá khởi điểm 45.500 đồng/cổ phiếu. Sau gần 8 năm niêm yết, hiện giá QCG chỉ còn 8.100 đồng/cổ phiếu và đà rơi vẫn chưa dừng lại.
