Đầu tư bất động sản thường được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng vì là nguồn lợi nhuận tương đối ổn định trong trung và dài hạn. Lợi nhuận có thể đến định kỳ từ việc cho thuê tài sản hoặc có thể từ khoản lãi vốn khi tài sản tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, rào cản gia nhập đối với các nhà đầu tư có thể rất cao, vì việc mua bất động sản đòi hỏi phải trả trước một lượng tiền mặt lớn.
Đầu tư bất động sản chia nhỏ là một lựa chọn khác cho các nhà đầu tư ưa thích bất động sản.
Thực tế ở Singapore
Vào đầu tháng 9/2023, Straits Developments, một công ty con của Tập đoàn Thương mại Straits, đã tung ra 2 sản phẩm đầu tư bất động sản theo chương trình Giao dịch Bất động sản chia nhỏ - hay FIR-ST.
Các sản phẩm này được liên kết với hai tài sản vật chất nằm ở quận 10: một căn hộ Good Class Bungalow (GCB) được sở hữu vĩnh viễn ở Chatsworth Park và một căn hộ chung cư có thời hạn thuê 999 năm tại Duchess Residences ở Bukit Timah.
Số tiền đầu tư tối thiểu cho GCB là 500.000 đô la Singapore, trong khi số tiền đầu tư cho căn hộ chung cư là 200.000 đô la Singapore. Thời gian nắm giữ là 5 năm, tối đa là 7 năm. Chương trình này chỉ dành cho các thành viên Câu lạc bộ cổ đông Giao dịch Straits, không dành cho công chúng.
Trên trang web của mình Straits Trading minh họa mức lợi nhuận hàng năm là 7,61% đối với GCB sau 5 năm và 9,5% đối với căn hộ chung cư trong cùng khung thời gian.
Tháng 5/2022, Chatsworth Park GCB cũng đã được chào bán theo phương thức chia nhỏ với một bất động sản dân cư khác tọa lạc tại Woollerton Park ở Gallop Green. Khoản đầu tư tối thiểu dao động từ 200.000 đô la Singapore đến 500.000 đô la Singapore.
Ngoài ra ở Singapore hiện còn có ít nhất hai công ty khác cung cấp các sản phẩm đầu tư bất động sản chia nhỏ. RealVantage nắm giữ một trung tâm mua sắm ở Bukit Batok tên là Le Quest, trị giá ước tính khoảng 160 triệu đô la Singapore, được sở hữu và điều hành bởi công ty quản lý quỹ Firmus Capital. Khoản đầu tư tối thiểu là 50.000 đô la Singapore.
Keith Ong, đồng sáng lập nền tảng đầu tư bất động sản RealVantage, cho biết RealVantage đã thực hiện sáu giao dịch khác trên khắp các địa điểm ở Úc, Mỹ và Anh, tạo ra lợi nhuận từ 7% đến 17% dưới hình thức đầu tư bất động sản chia nhỏ kể từ tháng 11 năm 2022. Những thương vụ này bao gồm các dự án văn phòng, bất động sản công nghiệp, bất động sản dân cư và khu phức hợp.
Fraxtor, một nền tảng hợp tác đầu tư bất động sản sử dụng công nghệ blockchain, cũng nắm giữ một số dự án ở Singapore, được chia nhỏ cho các nhà đầu tư, như: 59 căn hộ tại chung cư Hillshore, 40 căn hộ tại chung cư La Ville, một khu đất được phát triển thành 4 căn nhà liền kề và 2 căn nhà gỗ ở số 21 đường Mount Rosie, và một nhà máy thực phẩm ở Mandai Estate.
Khoản đầu tư tối thiểu vào Fraxtor là 25.000 đô la Singapore.
Giám đốc đầu tư Samuel Lee của Fraxtor cho biết, khoản đầu tư vào bất động sản dân cư tại đường Haig gần đây đã đạt được tỷ suất hoàn vốn nội bộ ròng (IRR) là 20% mỗi năm trong khoảng thời gian 3 năm. Dự án này được bán dần dần từ năm 2021 đến tháng 5 năm 2023.
Mức lợi nhuận như trên là hấp dẫn hơn so với lợi nhuận từ các khoản đầu tư truyền thống.
Cấu trúc và lợi nhuận
Trong mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ, các nhà đầu tư nắm giữ cổ phần trong một công ty đặc biệt được hình thành cho mục đích đầu tư, theo chuyên gia bất động sản Ong của RealVantage (Singapore). Do số vốn tối thiểu thấp hơn rất nhiều so với việc mua bất động sản, các nhà đầu tư cá nhân có thể đa dạng hóa số vốn đầu tư của mình trong các tài sản bất động sản khác nhau - tương tự như việc mua cổ phiếu của một số công ty khác nhau. Mô hình này cũng giải phóng các nhà đầu tư khỏi việc quản lý bất động sản của họ.
Lợi nhuận được trả dưới dạng cổ tức (sau khi trừ đi thuế và các khoản phí). Khoản lợi nhuận này có thể đến từ thu nhập từ cho thuê bất động sản hoặc từ tiền bán bất động sản. Điểm đáng lưu ý là khoản đầu tư này bao giờ cũng có một kỳ hạn nhất định.
Chẳng hạn như với hai sản phẩm của Straits Trading, nhà đầu tư được trả lãi (cổ tức) 6 tháng một lần. Vào cuối thời gian nắm giữ là 5 năm nhà đầu tư sẽ nhận được phần thặng dư về giá trị (chênh lệch giá) của bất động sản dưới dạng "thanh toán đặc biệt".
Tương tự đối với các nhà đầu tư của RealVantage. Họ có thể nhận được một khoản thanh toán đặc biệt vào cuối kỳ hạn đầu tư - có thể kéo dài từ 2 đến 5 năm - nếu có sự tăng giá trị của các tài sản.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ ròng (IRR) của dự án của RealVantage có thể lên tới 13% đến 18%, Ong cho biết. Trong thời gian đầu tư, các tài sản tiếp tục được sở hữu bởi các chủ sở hữu hiện có và được quản lý bởi các chuyên gia.
Tùy chọn thoái vốn
Các giao dịch đầu tư bất động sản chia nhỏ thường có một khoảng thời gian nắm giữ nhất định và nhà đầu tư chỉ được thoái vốn vào cuối giai đoạn này.
Việc thoái vốn có thể bằng cách bán tất cả các khoản đầu tư đã được chia nhỏ cho những nhà đầu tư khác hoặc bán dự án cho một bên thứ ba, theo ông Ong.
Đối với các khoản đầu tư của RealVantage, ông nói rằng các nhà đầu tư có thể bán cổ phần của mình trong giao dịch thứ cấp. Nền tảng này cũng có thể giúp họ tìm kiếm các nhà đầu tư khác để mua lại cổ phần của họ.
Fraxtor có các cơ chế cho phép rút vốn sớm, nhưng phải được sự chuẩn y của nhà phát triển bất động sản hoặc công ty quản lý quỹ tư nhân, mặc dù các yêu cầu như vậy không phổ biến, theo ông Ong.
Khi thoái vốn, nhà đầu tư sẽ nhận được khoản lợi nhuận từ dự án cơ sở.
