Phí bảo trì chung cư: Không nên thấy khó là bỏ

Nguồn cơn của tranh chấp, xung đột

Theo báo cáo mới đây về tình hình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trên địa bàn TP.HCM hiện đang có 1.401 chung cư, nhưng chỉ có 194 chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì.

Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Thậm chí, một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó, dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư.

Đơn cử, Chung cư NewTown do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương làm chủ đầu tư, dự án bàn giao từ năm 2013. Ban quản trị đã thành lập sau đó 1 năm, nhưng chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân với lý do không có tiền. Cư dân nơi đây đã gửi thư cầu cứu đi khắp nơi.

Mặc dù trước đó, UBND TP.HCM đã có quyết định xử phạt chủ đầu tư 125 triệu đồng vì lỗi chây ì không chịu bàn giao quỹ bảo trì, nhưng dường như cũng không răn đe được chủ đầu tư.

Hay tại Chung cư Khang Gia Tân Hương, Ban quản trị ở đây cho rằng, ngay từ đầu, Công ty Khang Gia (chủ đầu tư dự án) đã nhập nhằng giữa phần thuế VAT và phí bảo trì, không ghi cụ thể trong hợp đồng. Đến nay vẫn chưa thống nhất được số tiền của quỹ bảo trì là 6,7 tỷ đồng hay 6,1 tỷ đồng, nên Ban quản trị chưa nhận được phần quỹ này từ chủ đầu tư.

Ngoài ra, dự án này đang bị thế chấp tại Ngân hàng Nam Á, đồng thời xây quá 71 căn hộ sai với thiết kế phê duyệt ban đầu. Vì thế, tuy bàn giao đã lâu, nhưng cư dân ở đây chưa nhận được sổ hồng vì không được hoàn công xây dựng.

Theo ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP.HCM), một số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng kinh phí bảo trì, bởi khoản phí này lớn, có chung cư lên tới vài chục tỷ đồng. Chủ đầu tư chiếm dụng quỹ này, hoặc không mở tài khoản riêng, mà nhập chung tài khoản của công ty, đến khi đủ điều kiện thành lập ban quản trị rồi, chủ đầu tư lại đưa ra nhiều lý do không bàn giao, nên mới xảy ra tranh chấp.

Nhiều tranh chấp tại các chung cư hiện nay liên quan đến quỹ bảo trì

Cần sự quyết liệt của chính quyền

Trước những vấn đề phát sinh trên, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất bỏ quy định thu 2% ngay từ đầu như hiện nay, thay vào đó phí này sẽ do ban quản trị chung cư thu của dân trong quá trình quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, một số chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành cho rằng, việc làm này chẳng khác nào “thả gà ra bắt”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (GLOBAL HOME) cho biết, hiện nay, chỉ có 2 cơ hội vàng để thu 2% phí bảo trì là khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ và khi ra giấy chứng nhận chủ quyền. Còn ngoài ra, không có chế tài nào khả thi bắt người dân đóng tiền quỹ bảo trì.

Hơn nữa, ban quản trị không đủ kiều điện pháp lý để thực thi việc này. Đây có thể được xem là là nhiệm vụ bất khả thi đơi với các ban quản trị trong điều kiện thực tế hiện nay.

Theo ông Thành, về bản chất, việc xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân không phải nằm ở việc thu quỹ bảo trì 2%, mà là nằm ở vai trò quản lý của các cơ quan chức năng để xảy ra những tranh chấp này.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã có mức chế tài là nếu chủ đầu tư nào không hoàn trả tiền quỹ bảo trì cho cư dân thì sẽ bị phong tỏa tài khoản của doanh nghiệp đó. Hay tại điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ban hành năm 2017 về quy định xử phạt trong lĩnh vực xây dựng, quản lý xây dựng, đã có các chế tài và mức xử phạt các hành vi của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư khi không bàn giao quỹ bảo trị, hoặc lạm dụng số tiền này.

“Như vậy có thể thấy, Luật thì đã có, nhưng rất cần sự quyết liệt của cơ quan chức năng. Bởi nếu không xử lý quyết liệt và triệt để mà lại chọn giải pháp bỏ thì chúng ta sẽ toàn chạy theo sau các xung đột, rồi lại rơi vào vòng tròn luẩn quẩn”, đại diện GLOBAL HOME nói và đề xuất giải pháp khắc phục tình trạng này mà không cần phải sửa đổi Luật.

Cụ thể, chỉ cần cơ quan chức năng ban hành văn bản pháp luật mang tính bắt buộc là khi người dân mua nhà phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để thanh toán tiền theo tiến độ, hợp đồng mua bán, góp vốn với chủ đầu tư.

Đến giai đoạn cuối cùng là nộp tiền để nhận bàn giao căn hộ thì người dân sẽ nộp 2% vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh đó với chương mục quỹ bảo trì chung cư. Lúc này, ngân hàng sẽ phải làm một động tác là tách ra làm 2 luồng, tiền nào về chủ đầu tư, tiền nào vào tài khoản 2% quỹ bảo trì.

Khi tiền của người dân chuyển vào mục quỹ bảo trì, thì ngân hàng sẽ phải chuyển khoản tiền đó thành khoản tiết kiệm có kỳ hạn ít nhất là 1 năm. Như vậy, lãi suất của người dân sẽ được tăng lên. Và đương nhiên, chủ đầu tư sẽ không được phép sử dụng hay rút số tiền quỹ bảo trì của người dân ra.

Đến khi nào ban quản trị được thành lập thì chủ đầu tư gửi công văn, văn bản và các giấy tờ liên quan đến ngân hàng để làm thủ tục chuyển dịch chủ sở hữu. Từ lúc này, ban quản trị sẽ thực hiện sử dụng tiền bảo trì theo quy chế Hội nghị nhà chung cư, nhưng phải bắt buộc tất cả các giao dịch phải thông qua chuyển khoản.

Như vậy, khi thay thế ban quản trị khác thì vẫn có thể truy xuất lịch sử giao dịch, sử dụng quỹ bảo trì, chỉ cần động tác sao kê ngân hàng là ra hết. Rất minh bạch và công khai.

“Thông qua hình thức này, đã có thể giải quyết được xung đột, mâu thuẫn lợi ích nhóm từ quỹ bảo trì. Trong trường hợp nan quản trị có lợi ích nhóm, trục lợi hay lấy ra cũng không được vì đều có chuyển khoản”, ông Thành nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty Savista cho biết, nếu vì một số hiện tượng trên mà bỏ không thu phí bảo trì 2% thì khi cần sẽ huy động bằng cách nào? Người ở, người thuê nhà sẽ đóng góp ra làm sao? Không đóng điện, nước còn dọa cắt được, chứ không đóng phí bảo trì chẳng có luật nào quy định, chủ yếu dựa vào ý thức của người dân.

Còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng. Vì nhiều chung cư đã xảy ra hiện tượng thành viên ban quản trị ôm tiền bỏ trốn, hoặc tiêu sạch quỹ bảo trì…

Do đó, Bộ Xây dựng cần phải xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện thể chế giám sát chặt chẽ. Nên có 3 bên giám sát lẫn nhau: Chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập cùng tham gia giám sát quản lý quỹ này. Khi phát hiện ra sai phạm thì phải có chế tài bằng luật để thực thi.