Phát triển nhà cao tầng nội đô, vẫn “mạnh ai nấy làm”

Nhà cao tầng “định hình” quy hoạch

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, PGS.TS. Phạm Hùng Cường, Trường đại học Xây dựng cho biết, sự xuất hiện của các công trình cao tầng tại Hà Nội hiện nay đang điều chỉnh, định hình lại cấu trúc đô thị chứ không phải công trình cao tầng được xây dựng nằm trong ý đồ tổ chức không gian tổng thể của đô thị.

Điều này được minh chứng rõ trong những năm 2000 - 2010, các khu vực vành đai 2 trở vào còn được định hướng quy hoạch với các giới hạn không quá 9 tầng. Những dự án ở quận Hoàng Mai, quận mới của Hà Nội giai đoạn đó khi quy hoạch cũng chỉ định hướng các công trình cao 9 đến 15 tầng.

PGS.TS. Phạm Hùng Cường nêu ví dụ, năm 2003, tòa chung cư M3 Nguyễn Chí Thanh - Huỳnh Thúc Kháng với chiều cao từ 25 đến 31 tầng được xây dựng là tòa nhà ở đầu tiên cao 31 tầng ở khu vực nội thành Hà Nội. Nó cũng được hình thành trên những ý tưởng cục bộ, chứ không phải nằm trong ý đồ tạo điểm nhấn cảnh quan hay vai trò công trình thương mại - dịch vụ trung tâm đô thị.

Những công trình cao tầng xuất hiện sau đó như Trung tâm thương mại Vincom (phố Bà Triệu) cũng điểu chỉnh cho sự tái phát triển của khu vực đô thị cũ đã hình thành lại cấu trúc đô thị. Điểm nút không gian ngã 5 Bà Triệu chưa từng nằm trong dự kiến quy hoạch là vị trí của trung tâm thương mại lớn như vậy.

Những cụm công trình cao tầng tiếp theo như Dự án Keangnam, các dự án dân cư lớn khu vực Mỹ Đình, Thanh Xuân… cũng định dạng lại hệ thống cấu trúc dân cư và trung tâm đô thị với các khu dân cư hàng vạn người và hệ thống trung tâm dịch vụ vượt qua cấp đơn vị, với các siêu thị lớn, bể bơi, trượt băng, bệnh viện, công viên… Những vị trí này trong các đồ án quy hoạch trước năm 2007 cũng chưa từng được dự kiến là trung tâm cấp đô thị vì đó vẫn đang là các nhà máy.

Như vậy, câu chuyện thực tế diễn ra là các dự án nhà cao tầng đang “định hình” quy hoạch chứ không phải tư duy thuận chiều là quy hoạch định hình các dự án. Sự “bị động” này khiến việc tạo lập hạ tầng nội và ngoại khu dự án, tạo lập các không gian hài hòa với cấu trúc đô thị chung dường như chỉ phụ thuộc vào “cái tâm” của chủ đầu tư hơn là có một quy chuẩn, quy hoạch thống nhất, xuyên suốt. 

Đồ án quy hoạch “chưa tới”

Theo các chuyên gia, bản thân đồ án quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030 phê duyệt năm 2011 đã không có định hướng rõ nét về cấu trúc không gian, chức năng cho sự phát triển của hệ thống trung tâm đô thị. Tuy trong đồ án có định hướng đô thị Hà Nội có cấu trúc đa trung tâm với khu vực trung tâm lõi và các đô thị vệ tinh, nhưng vấn đề hiện nay là các đô thị vệ tinh chưa phát triển đúng với vai trò giảm bớt mật đô dân cư cho đô thị lõi. Sức ép phát triển cho đô thị lõi vẫn tăng trong khi một định hướng cấu trúc không gian của đô thị lõi đã không được định hướng rõ.

Đơn cử, Hà Nội thiếu một định hướng cho các khu vực trung tâm cấp II (trung tâm các quận). Với một khu vực đô thị lõi có quy mô khoảng 5 triệu dân như hiện nay, việc phân khu rõ nét hơn các trung tâm để hướng các hoạt động về trung tâm các quận rất có ý nghĩa để hạn chế các hoạt động giao thông đa chiều, chồng chéo phức tạp.

Thiếu đi tính khu biệt hóa nhất định, các công trình cao tầng thay vì định dạng không gian ở trung tâm, là các công trình trung tâm đô thị hay cấp quận thì lại phát triển chủ yếu theo các trục đường giao thông chính, hình thành một cách tự nhiên theo điều kiện, khả năng tái phát triển.

Đặc biệt là các công trình cao tầng xuất hiện gần đây ở quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng… đã làm bất ngờ nhiều người dân vì những vị trí của chúng không tương xứng với vị thế không gian chung. Trong khi đó, chức năng chủ yếu của các dự án này là nhà ở với số lượng dân đông, đè nặng lên một phần hạ tầng khung cũ kỹ đang rất chậm được cải thiện.

Cần một chiến lược tái thiết đô thị

Theo PGS.TS. Phạm Hùng Cường, Hà Nội đang thiếu một chiến lược tái thiết đô thị, nhất là với các khu vực ven nội thành cũ, thuộc các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Đống Đa. Lượng nhà ở chung cư cũ kiến trúc cũ nát có nguy cơ sập, hạ tầng yếu kém… đòi hỏi phải tái thiết lại là rất lớn. Những định hướng quy hoạch có yếu tố duy lý như hạn chế tầng cao khu vực nội thành, giảm dân cư nội thành, vừa làm hạn chế khả năng tái thiết các khu vực cũ và cũng buộc các nhà đầu tư cho các dự án xin vượt chỉ tiêu, kiến nghị đánh đổi các chỉ tiêu tầng cao, mật độ… vượt qua được các định hướng chung đó.

“Các khu vực như khu tập thể Giảng Võ, Kim Liên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Thành Công, Nghĩa Tân… đang chờ đợi một chính sách tái thiết và định hướng không gian phát triển rõ rệt”, ông Cường cho biết.

Đối với các chung cư cũ ở những khu vực trên, các chuyên gia cho rằng, nếu không phát triển nhà cao tầng thì rất khó có tính khả thi trong việc đảm bảo quyền lợi đối với cả nhà đầu tư lẫn cư dân hiện hữu. Chẳng hạn như khu vực Văn Chương đã từng được hoàn thiện kế hoạch tái thiết nhưng lại trở nên dang dở do chưa được quyết về tầng cao. Tuy nhiên, nếu xây cao tầng cũng sẽ có nhiều ý kiến không đồng thuận vì những góc nhìn cục bộ, không có định hướng quy hoạch rộng hơn cho cả khu vực để thuyết phục.

Mặt khác, theo các chuyên gia, một vấn đề nữa sẽ tiếp tục gây tranh cãi đó là sự phát triển của lý luận TOD (Transit Oriented Development) đang được vận dụng và triển khai vào Hà Nội, trường hợp dự án ga Hà Nội năm 2017 là một ví dụ.

Các tòa nhà cao tầng trong dự án đề xuất sẽ định hình lại cấu trúc cả về không gian lẫn chức năng dịch vụ, đòi hỏi phải thiết lập lại liên kết giao thông cho cả khu vực. Một trung tâm mới sẽ hình thành không còn chỉ là chức năng đầu mối giao thông nữa. Sự lo ngại của giới chuyên môn về dự án chính là sự hình thành một khu vực trung tâm mới mà chưa hề được đề xuất trước đây trong cấu trúc quy hoạch chung của Hà Nội.

Có thể nói, ý tưởng TOD là tốt với điều kiện Hà Nội phải thay đổi cấu trúc hệ thống trung tâm hiện có, chuyển vị trí trung tâm vào xung quanh các nhà ga, đầu mối giao thông. Đây lại là vấn đề lớn bởi sự tồn tại đã có của các trung tâm hiện hữu không dễ dàng sắp đặt lại.

Chúng ta còn nhớ dự án ven sông Hồng (năm 2007 do Hàn Quốc đề xuất) với các tòa nhà cao tầng ven sông cũng đã xôn xao dư luận bởi chúng có thể làm lệch đi các hướng phát triển của Hà Nội. Trong khi định hướng quy hoạch chung là thấp tầng khu vực đô thị lõi Hồ Gươm, Hồ Tây thì dự án có phần đảo cực trung tâm, hướng tầm cao và rất nhiều dân cư, hoạt động giao thông về khu vực lõi đó.

Có thể thấy, Hà Nội đang đối mặt với một thách thức phát triển trên một cấu trúc đô thị thiếu sự định hình khung rõ nét và được tuân thủ xuyên suốt trong quá trình thực hiện. Phi cấu trúc chính là nguyên nhân gốc rễ để những công trình cao tầng vẫn sẽ mọc lên ở bất kỳ chỗ nào mà khó có thể bàn luận sự đúng sai một cách rõ rệt.

Tất nhiên, bản thân kiến trúc nhà cao tầng không tạo ra nhược điểm cho đô thị. Công nghệ ngày càng hiện đại, nhà cao tầng càng phát huy vai trò của nó, an toàn hơn, tiện nghi hơn, tiết kiệm đất, hiệu quả sử dụng đất cao hơn, ấn tượng kiến trúc có thể làm đẹp hơn, thân thiện và sinh thái hơn…

Vấn đề là các đô thị cần có một cấu trúc rõ rệt để các kiến trúc nhà cao tầng hình thành và phát huy được vai trò nói trên. Đặc biệt là làm rõ vai trò của nó trong việc tái thiết các khu vực đô thị cũ. Quyền chủ động thiết lập cấu trúc không gian chỉ có từ các nhà quy hoạch nếu quy hoạch đó gắn với các chiến lược tái thiết phù hợp. Nếu không thì quyền thiết lập không gian bởi các công trình cao tầng sẽ thuộc về các nhà phát triển và đẩy thành phố vào sự hỗn loạn không gian không có hồi kết.

Theo ông Hoàng Vĩnh Hưng, Phó trưởng khoa Kiến trúc sau đại học (Trường đại học Kiến trúc Hà Nội), kinh nghiệm Singapore là một hình mẫu phát triển đô thị trong khu vực châu Á và trên thế giới. Sự thành công của họ dựa trên thực thi hiệu quả các chính sách phát triển đô thị, đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích của cộng đồng - nhà đầu tư và bảo vệ môi trường theo các tiêu chí phát triển bền vững. Đây là kinh nghiệm thực tiễn quý báu cần nghiêm túc nghiên cứu các chính sách cụ thể, minh bạch phát triển công trình cao tầng gắn với các định hướng, chiến lược phát triển đô thị Việt Nam trong cả ngắn hạn và dài hạn.