Theo BCTC Công ty, từ quý III/2011 đến hết quý II/2013, tức là 8 quý liên tiếp, chưa khi nào doanh thu của Phát Đạt vượt quá 40 tỷ đồng/quý. Thậm chí, có quý, Phát Đạt chỉ đạt trên 2 tỷ đồng doanh thu. Cũng theo thời gian, nợ ngắn hạn của Công ty tăng dần đều, từ mức 305 tỷ đồng cuối quý III/2011, lên trên 1.500 tỷ đồng vào cuối quý I/2013 và giảm nhẹ về mức gần 1.400 tỷ đồng cuối quý II/2013.
Trong số gần 1.400 tỷ đồng nợ ngắn hạn, Công ty có 731,428 tỷ đồng các khoản vay sẽ phải trả trong thời gian tới, bao gồm: 206,428 tỷ đồng nợ Ngân hàng TMCP Đông Á sẽ phải trả ngày 12/12/2013, 525 tỷ đồng trái phiếu phát hành kèm quyền mua của CTCP Đầu tư Trọng Tín, đáo hạn ngày 27/1/2014. Ngoài ra, Công ty cũng đang ghi nhận 211 tỷ đồng nợ ngắn hạn là chi phí lãi vay chưa trả. Thêm vào đó, tổng giá trị các khoản vay trái phiếu, ngân hàng trị giá hơn 2.030 tỷ đồng khác cũng lần lượt tới hạn thanh toán từ năm 2014 trở đi.
Trước áp lực cần tiền để trả nợ, Phát Đạt buộc phải "đại hạ giá" Dự án The EverRich 3
Cơ cấu nợ dài hạn của Phát Đạt không phụ thuộc nhiều vào ngân hàng, nhưng việc các khoản trái phiếu phát hành kèm quyền mua căn hộ để tài trợ các dự án The EverRich 2, 3 có thể sẽ mang lại rủi ro cho Phát Đạt, nếu Công ty không triển khai các dự án đúng tiến độ và không có điều khoản chuyển đổi chắc chắn trái phiếu thành quyền mua (tức trái chủ không được rút tiền về).
Dòng tiền vào hạn hẹp, trong khi sức ép trả các khoản nợ đang đến gần, hàng tồn kho lại chủ yếu ở dạng… quỹ đất, đang là sức ép không nhỏ khiến Phát Đạt buộc phải tìm hướng thu tiền. Theo lẽ thông thường, tài sản nào có thanh khoản lớn nhất, ít hoặc không phải đầu tư thêm sẽ được ưu tiên bán trước. BCTC bán niên soát xét năm 2013 của Phát Đạt cho thấy, tại thời điểm 30/6/2013, Công ty có tới hơn 4.900 tỷ đồng hàng tồn kho của 4 dự án là The EverRich 2, 3; Dự án Nhà Bè và Dự án Long Thạnh Mỹ. Trong đó, Dự án The EverRich 2 có số dư tồn kho hơn
3.161 tỷ đồng, gồm nhiều khối nhà, nhưng chỉ khối nhà B, C đã xây được đến tầng 12, 35; các khối khác mới hoàn thành xây dựng xong phần móng cọc. Dự án The EverRich 3 đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng, có số dư 1.452 tỷ đồng.
Giảm sốc giá bán đất biệt thự Dự án The EverRich 3 là cách Phát Đạt làm để mang lại dòng tiền, phục vụ cho nhu cầu tối thiểu là trả nợ khoản vay 731 tỷ đồng đang cận kề ngày thanh toán và sau đó là dòng tiền để triển khai Dự án The EverRich 2. Tuy nhiên, trong bối cảnh đất biệt thự, nhà liền kề chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu cơ và giá dòng sản phẩm này các khu vực lân cận cũng giảm chung ở mức 50 - 60%, việc bán hàng của Phát Đạt vẫn sẽ gặp phải không ít thách thức.
Vì vậy, đợt bán hàng giảm giá sốc của Phát Đạt có thể là một ván bài năm ăn, năm thua khi chưa định lượng được khả năng thanh khoản.
