Nhiều quan điểm cho rằng, với việc hành lang pháp lý mới chính thức có hiệu lực, thị trường đang bước vào một chân sóng mới?
Tôi không chắc rằng thị trường bất động sản có phải ở một chân sóng mới hay không, nhưng có thể khẳng định, thị trường sau ngày 1/8/2024 sẽ rất khác trước đây. Trong đó, pháp lý là yếu tố nền tảng cho giai đoạn mới. Sự khác biệt này có thể tóm tắt ở 3 nhóm vấn đề chính, đó là thể chế, ứng xử của các bên tham gia thị trường và sự vận hành của thị trường.
Ông có thể nói rõ hơn?
Đối với nhóm vấn đề thể chế, như chúng ta đã biết, một số sắc luật mới liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản đã có hiệu lực từ 1/8/2024. Các quy định này sẽ tạo ra các hành lang pháp lý thực hiện dự án mới.
Về tổng quan, quy định mới hướng đến sự cạnh tranh công bằng giữa các nhà đầu tư và sự minh bạch thông tin giữa các bên tham gia thị trường, trong đó chủ yếu là các chủ đầu tư và khách hàng. Đây cũng là nhóm vấn đề chủ đạo, tạo động trực tiếp đến 2 nhóm vấn đề còn lại.
Đối với vấn đề ứng xử của các bên tham gia thị trường, hiện nay, các quy định có tính siết chặt năng lực của các bên sẽ ảnh hưởng đến hành vi của họ. Lấy ví dụ, việc yêu cầu năng lực triển khai dự án ngày càng cao sẽ giúp loại bớt các chủ đầu tư yếu kém, hoặc buộc họ phải liên danh với nhau mới có thể đủ khả năng thực hiện; đối với các tổ chức tín dụng thì sẽ phải cân nhắc các quy định mới để có thể tham gia tài trợ, dòng vốn vào các dự án không đảm bảo, mạo hiểm sẽ ít đi, hoặc các bên tham gia phát hành trái phiếu cũng sẽ phải thận trọng hơn…
Đối với vấn đề vận hành của thị trường, với sự thay đổi của thể chế, các bên tham gia trực tiếp vào thị trường sẽ phải có những điều chỉnh sách lược kinh doanh sao cho phù hợp với tình hình mới.
Hiện tượng sốt ảo, sốt cục bộ sẽ khó diễn ra hơn khi thị trường hiện nay sẽ chịu sự chi phối của Nhà nước. Các biện pháp can thiệp sớm sẽ giúp điều chỉnh thị trường về ngưỡng cân bằng. Tóm lại, thị trường đã vận hành theo một hướng tích cực, ổn định hơn sau chuỗi thời gian trầm lắng hoặc sốt nóng khó kiểm soát.
Về câu chuyện pháp lý dự án, ông thấy các sắc luật mới có hiệu lực sớm đã tạo nên những chuyển biến gì trên thị trường?
Hiệu ứng tích cực của thị trường bất động sản với các chính sách mới là có thể thấy rõ. Hiện nay, vướng mắc của các dự án bất động sản trên khắp cả nước đều đã được các cơ quan từ trung ương đến địa phương tổng hợp và đa phần đã có giải pháp trong các quy định pháp luật mới.
 |
Các dự án nhanh chóng triển khai sau khi được gỡ vướng pháp lý. |
Tôi xin lấy một ví dụ rất trực quan về vấn đề tiếp cận đất đai của nhà đầu tư đã được luật hóa rất rõ trường hợp nào sẽ phải thực hiện đấu giá, đấu thầu, hay cho phép nhà đầu tư thỏa thuận.
Những chuyển biến có thể chưa thực sự rõ ràng ở thời điểm này bởi đa phần nằm ở thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư đang cố gắng đẩy nhanh các thủ tục pháp lý để triển khai dự án, đưa sản phẩm vào thị trường với sự hỗ trợ tích cực từ các cơ quan quản lý nhà nước.
Vì vậy, để có thể thấy được những chuyển biến lớn và rõ ràng hơn thì chúng ta cần thêm thời gian và theo tôi, có thể từ quý II hoặc quý III/2025 sẽ diễn ra, thể hiện qua việc tăng cung và tăng giao dịch.
Vậy còn câu chuyện nguồn cung thì sao? Giải pháp là gì?
Một thời gian dài, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng mất cân đối cung - cầu thể hiện qua việc các sản phẩm tung ra trong giai đoạn này chủ yếu nhằm vào phân khúc cao cấp, các sản phẩm trung cấp và giá rẻ rất hiếm hoi, số lượng dự án cũng rất nhỏ giọt.
Tôi cho rằng, ách tắc pháp lý là nguyên nhân chủ đạo cho vấn đề trên. Đứng trên vai trò của chủ đầu tư, việc thực hiện dự án kéo dài đã gián tiếp làm cho chi phí thực hiện dự án tăng quá cao, nên giờ đây có muốn bán giá rẻ cũng không thể khi chi phí vốn là quá lớn, chưa kể sự khan hiếm nguồn cung mới cũng góp phần đẩy giá lên cao.
Hiện nay, giải pháp tổng thể nhất để giải quyết vấn đề này chính là phải làm sao để việc thực hiện thủ tục pháp lý dự án được nhanh chóng, dễ dàng, từ đó gia tăng và đa dạng hóa nguồn cung cho thị trường.
Sau ngày 1/8/2024, khúc mắc này đã có hướng ra khi hành lang pháp lý đã rõ ràng và minh bạch hơn nhiều. Đây sẽ là những điều kiện thuận lợi để cơ quan quản lý nhà nước mạnh dạn phê duyệt dự án, các chủ đầu tư mạnh dạn thực hiện dự án, cũng là điều kiện để tạo sự tin tưởng cho các nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường.
Theo ông, trong bối cảnh mới, phân khúc nào sẽ được hưởng lợi?
Tôi cho rằng, sẽ có nhiều phân khúc được hưởng lợi từ sự thay đổi của chính sách, trước tiên có thể là nhà ở xã hội. Hiện nay, nhà ở xã hội được xem là công cụ chính sách hiệu quả trong giải quyết nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp trong xã hội.
Để thực hiện được chiến lược về nhà ở xã hội như Chính phủ đã đặt ra, pháp luật hiện hành đã đồng bộ nhiều giải pháp từ ưu đãi đầu tư, quỹ đất dự án, tới quy hoạch phát triển, vay vốn ưu đãi…
Có thể khẳng định rằng, hành lang pháp lý để xây dựng một dự án nhà ở xã hội đã gần hoàn chỉnh, nếu các chủ đầu tư thực sự muốn làm thì pháp lý không còn là trở ngại lớn lúc này.
Tuy nhiên, dự án nhà ở xã hội vẫn là loại dự án “kén” nhà đầu tư vì các trở ngại liên quan đến bán hàng và lợi nhuận thu được. Do đó, sẽ còn một chặng đường dài phải đi với tất cả các bên để có thể thực hiện được mục tiêu chiến lược về nhà ở xã hội.
Điều khiến nhiều người quan tâm là điều kiện để đưa các bất động sản vào kinh doanh theo quy định mới có những thay đổi gì?
Hiện nay, điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh rất chặt chẽ với từng loại hình sản phẩm khác nhau, trong đó có một nguyên tắc chung là chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh loại bất động sản mà mình đang sở hữu, thể hiện qua việc chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và được các cơ quan quản lý cho phép đưa bất động sản vào kinh doanh. Sự chặt chẽ này sẽ tạo thuận lợi đáng kể cho các nhà đầu tư cá nhân khi mua bất động sản.
Ví dụ, trước đây, với loại hình sản phẩm condotel và officetel, do các quy định liên quan chưa rõ ràng, chưa chặt chẽ nên chủ đầu tư chỉ có thế ký hợp đồng hợp tác, cho thuê với nhà đầu tư thứ cấp.
Tuy nhiên, hiện tại, các chủ đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán với nhà đầu tư. Theo đó, các condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu, xác lập quyền tài sản, nhà đầu tư có thể mua bán, cầm cố… Các quy định mới không chỉ minh bạch, chặt chẽ hơn, mà còn thống nhất được giữa các luật liên quan, tạo cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.
Đặc trưng của thị trường bất động sản là sự bất cân xứng thông tin, khi một bên là chủ đầu tư nắm rất rõ về dự án, bên còn lại là khách hàng thì thông tin lại ít.
Vì vậy, việc nâng cao các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh là một biện pháp nhằm giải quyết vấn đề trên, trong đó chủ đầu tư sẽ phải được một cơ quan trung gian là Nhà nước cho phép việc bán hàng với các điều kiện cụ thể mà Nhà nước là bên có năng lực kiểm tra.
Kết hợp với biện pháp về công bố thông tin, có thể thấy sự đồng bộ của các cơ quan quản lý nhà nước trong quản lý và định hướng phát triển thị trường, bảo vệ người tiêu dùng, hướng tới một thị trường bất động sản chuyên nghiệp, bền vững.
