Rủi ro thông tin mập mờ
Việc công khai thông tin dự án đã được “luật hóa” từ nhiều năm trước khi Điều 36 - Luật Nhà ở 2005 đã quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở phải công bố tại trụ sở ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở.
Tiếp đó, Điều 16 - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn, bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư và công bố những thông tin này trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, đồng thời phải được thực hiện trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, Điều 19 - Luật Nhà ở 2014 cũng quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản lý dự án, tại sàn giao dịch bất động sản…
Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn dự án giới thiệu ra thị trường vẫn theo kiểu “tốt đẹp phô ra, xấu xa đậy lại”, rất ít người có thể tiếp cận các thông tin quan trọng như quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng… Thậm chí, tình trạng dự án phê duyệt một đằng nhưng triển khai một nẻo, cung cấp cho khách hàng một hướng vẫn diễn ra trong nhiều năm qua, khiến người mua như rơi vào ma trận thông tin.
Từ đầu năm 2024 tới nay, trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như mạng xã hội liên tục xuất hiện các thông tin cơ quan công an khởi tố, điều tra và đưa ra cảnh báo về hàng loạt vụ việc liên quan đến hành vi không minh bạch tại hàng loạt dự án bất động sản như dự án Central House đường 4, Khu dân cư đường 8, Khu dân cư Long Phước của Công ty Phát Gia; các dự án khu dân cư Golden City Tân Quy và River Củ Chi của Công ty Địa ốc Lan Phương Real; dự án chung cư Nguyễn Quyền; dự án khu dân cư An Lạc Riverside Bình Chánh…
Bên cạnh đó, nhiều dự án cũng bị tố có dấu hiệu nhập nhèm như việc chào bán dự án đối ứng BT Khu đô thị mới mở rộng phía Bắc và Tây Bắc Đại Kim - Định Công (dự án Đại Kim - Định Công mở rộng, quận Hoàng Mai, Hà Nội) của nhiều môi giới đã bị cơ quan quản lý phanh phui chưa được phê duyệt quyết định chấp thuận chủ trương với dự án đối ứng, chưa xác định chủ đầu tư dự án…
Đó là những vụ việc liên quan đến các dự án đất nền, câu chuyện người mua nhà chịu rủi ro còn xảy ra cả ở phân khúc chung cư với những dự án đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng.
Đơn cử, tại một dự án chung cư bên Long Biên, sau khi mua nhà xong, người dân mới tá hỏa khi biết dự án nằm trong vùng giáp ranh giữa địa bàn 2 phường, dẫn tới gặp khó khăn trong việc làm sổ hộ khẩu cũng như các thủ tục cần thiết khác bởi quận và thành phố chưa ban hành quyết định xác định lại địa giới hành chính cho tòa căn hộ đó. Điều đáng nói là khi giới thiệu về dự án, cả chủ đầu tư lẫn nhân viên môi giới đều giấu nhẹm thông tin này.
Công khai, minh bạch là chìa khóa
Ông Hà Tuấn Khang, Giám đốc Trung tâm Công nghệ - Marketing, Tập đoàn Meey Land nhấn mạnh, thông tin pháp lý dự án mập mờ là yếu tố tiềm ẩn rủi ro lớn cho bên mua.
Nhiều chủ đầu tư không thể đưa các loại giấy chứng nhận cho khách hàng do chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật, từ đây nhiều rắc rối có thể phát sinh như khó chuyển nhượng, thế chấp tài sản… Do đó, việc minh bạch thông tin dự án là vô cùng cần thiết để đảm bảo an toàn cho các bên tham gia giao dịch, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững.
TS. Trần Khánh Lâm - Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Kiểm toán viên hành nghề Việt Nam cũng cho hay, cần tăng cường minh bạch thông tin, giảm thiểu gian lận trên thị trường địa ốc bằng cách cung cấp thông tin rõ ràng về các giao dịch và xu hướng bất động sản.
Lấy dẫn chứng từ các thị trường phát triển, ông Lâm cho biết, tại Mỹ, các hệ thống như Dịch vụ niêm yết đa dạng (MLS - Multiple Listing Service) và dữ liệu từ Bộ Phát triển đô thị và nhà ở Hoa Kỳ (HUD - Department of Housing and Urban Development) cung cấp thông tin toàn diện về thị trường bất động sản nước này. Những nỗ lực gần đây của Chính phủ Mỹ trong việc ban hành các quy tắc mới giúp các giao dịch bất động sản dân cư trở nên minh bạch hơn.
Tương tự, tại Anh quốc, việc Cơ quan Đăng ký đất đai và các quy định pháp luật nước này yêu cầu công khai thông tin từ các đại lý bất động sản, hay Đạo luật Tội phạm kinh tế (Economic Crime - Transparency and Enforcement Act) yêu cầu các thực thể nước ngoài có lợi ích trong bất động sản tại đây phải đăng ký và công bố chi tiết về chủ sở hữu thực sự… đã giúp duy trì một thị trường minh bạch, tăng cường niềm tin của người mua và người bán.
Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, hiện tại, người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến pháp lý của dự án, từ giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng… đến đánh giá tác động môi trường bởi những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp sổ đỏ cho căn hộ của họ sau này.
Trong khi đó, trên thực tế, có nhiều dự án nhà ở dù đã hoàn thành, người mua đã chuyển vào sinh sống hàng năm trời nhưng vẫn không thể làm được sổ đỏ do dự án không đảm bảo điều kiện pháp lý.
Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tăng cường sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận nhiều hơn các thông tin “sạch”, nâng cao việc bảo vệ bên mua, giảm rủi ro tranh chấp.
Luật mới cũng yêu cầu các dự án khi đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin - điều mà trước đây chưa quy định, đồng thời các hành vi cấm cũng được quy định chặt chẽ hơn.
Dưới góc độ pháp lý, LS. Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, bên cạnh tuân thủ quy định pháp luật, cũng cần cả sự chủ động của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc công khai, minh bạch thông tin về sản phẩm, dự án.
Theo ông Hà, trong thời đại mà ai cũng có thể tiếp cận internet và chia sẻ đủ thứ trên mạng nhưng lại có quyền ẩn danh, việc chủ động cung cấp thông tin pháp lý dự án mang đến nhiều cái lợi, trong đó ngoài thể hiện sự trọng thị đối với bên mua, tăng uy tín cho bên bán, thì một vấn đề còn lớn hơn đó là khỏa lấp được “khoảng trống” thông tin pháp lý dự án đã tồn tại bấy lâu nay.
“Do việc marketing bán hàng hiện nay chủ yếu thông qua các nền tảng mạng xã hội nên tâm lý khách hàng dễ bị dao động bởi thiếu thông tin kiểm chứng. Giữa lúc tin tức giả tràn lan thì doanh nghiệp cần có những tin tức thật làm đối trọng.
Muốn vậy, bản thân doanh nghiệp phải có uy tín, phải thượng tôn pháp luật, sản phẩm, dịch vụ phải tuyệt vời. Trên nền tảng đó, nếu doanh nghiệp rơi vào tình huống bất lợi thì mọi chuyện có thể được giải quyết nhanh chóng dựa trên sự hiểu biết luật pháp, mối quan hệ hợp tác chặt chẽ với các cơ quan chức năng, cơ quan truyền thông chính thống, có tiếng nói đáng tin cậy trong xã hội”, ông Hải nói.
Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (Bộ Xây dựng)
1. Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư không công khai thông tin đã thế chấp dự án bất động sản. Bốn hành vi phải chịu mức phạt này gồm: Không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; đưa bất động sản vào kinh doanh nhưng không đủ các điều kiện; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản trong dự án không đảm bảo các điều kiện; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đảm bảo đầy đủ các điều kiện. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải chịu thêm hình phạt bổ sung là đình chỉ kinh doanh bất động sản từ 3-6 tháng đối với dự án có vi phạm.
2. Phạt tiền từ 600-800 triệu đồng đối với hành vi ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn cho phát triển nhà ở chưa đủ kiện.
3. Phạt tiền từ 400-600 triệu đồng đối với hành vi chủ đầu tư không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho bên mua bất động sản.
4. Phạt tiền từ 300-400 triệu đồng đối với 2 hành vi vi phạm là kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án không đúng hình thức được kinh doanh; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng hình thức hoặc không đúng thủ tục.
5. Phạt tiền từ 200-260 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ người mua không thông qua tài khoản mở tại ngân hàng.
6. Phạt tiền từ 160-200 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu trong thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
7. Phạt tiền từ 120-160 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai hoặc công bố không đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, dự án trước khi đưa vào kinh doanh.
