Tỷ lệ hấp thụ suy giảm
Báo cáo thị trường quý IV/2023 của Avison Young cho hay, phân khúc nhà liền thổ cả nước đã trải qua một quý trầm lắng. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ chỉ từ 20 - 30%. Nguồn cung chủ yếu đến từ vùng ven (TP. Thủ Đức, Thủ Thiêm) hoặc các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương…
Trong khi đó tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ có khá hơn, duy trì ở mức 40 - 50%. Tuy nhiên, quý IV/2023 không ghi nhận nguồn cung mới. Nguồn cung cho giai đoạn tới của thị trường chủ yếu đến từ các dự án vùng ven, như: Vinhomes Cổ Loa (Vingroup) và BRG Smart City (Liên doanh BRG & Sumitomo) tại Đông Anh, hay Himlam Vĩnh Tuy (CTCP Him Lam) tại Long Biên, Hà Nội.
Trong khi đó, tại Đà Nẵng, tỷ lệ hấp thụ cũng rất thấp, chỉ khoảng 15 - 20%. Diễn biến xấu của thị trường đã khiến nhiều chủ đầu tư trì hoãn ra hàng để quan sát thêm.
Điểm chung của các thị trường trọng điểm này là nguồn cung tương lai sẽ chủ yếu đến từ khu vực vùng ven.
Ly tâm và tích hợp
Theo Avison Young, bất động sản nói chung và loại hình bất động sản liền thổ được xem là kênh đầu tư sinh lời của nhà đầu tư cũng như tránh nguy cơ mất giá của đồng tiền do lạm phát. Tuy nhiên, tại các khu vực trung tâm, thực trạng quỹ đất khan hiếm, giá đất cao cũng khiến nguồn cung của loại hình này có sự chuyển dịch ly tâm, ra xa thành phố, bên cạnh đó còn phù hợp với xu hướng phát triển bất động sản tích hợp nhiều tiện ích và chất lượng sống xanh.
Từ năm 2018 đến nay, các dự án biệt thự, nhà liên kế nhìn chung đều được phát triển dưới hình thức hệ sinh thái, khu đô thị, được quy hoạch với quy mô lớn với đa dạng sản phẩm và đi kèm nhiều tiện ích như bệnh viện, trường học, công viên, quảng trường... Một số khu đô thị có thể kể đến như Khu đô thị Long Hưng City, Swan Bay, Angel Island và Aqua City tại Đồng Nai; West Lake Golf & Villas, The Sol City và Diamond City tại Long An hay Khu biệt thự An Biên (Văn Phú Invest) tại Quảng Ninh và Ecopark tại tỉnh Hưng Yên.
Avison Young cho rằng, để xu hướng này được bền vững và lâu dài cần sự phát triển đồng bộ từ cơ sở hạ tầng. Hiện nay, các tuyến đường trọng điểm tại khu vực phía Nam như đường Vành đai 2, Vành đai 3, tuyến metro số 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm nay. Bên cạnh đó, TP.HCM cũng đã khởi công ba dự án là nút giao An Phú (TP. Thủ Đức), đoạn từ Trần Quốc Hoàn tới đường Cộng Hòa (Quận Tân Bình) và mở rộng Quốc lộ 50 (Huyện Bình Chánh) nhằm giải quyết hiện trạng ùn tắc giao thông.
Đối với kết nối liên vùng, thành phố cũng đẩy nhanh các tuyến cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, Bến Lức – Long Thành, TP.HCM – Mộc Bài…, góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông của vùng, thuận tiện di chuyển đến các dự án vệ tinh của Thành phố. Hà Nội cũng đang đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 trước năm 2027, chuẩn bị đầu tư, xây dựng đường vành đai 5 trước năm 2030. Sự phát triển này cũng sẽ tác động đến thị trường bất động sản liền thổ trong tương lai.
Theo Avison Young, mặc dù cơ sở hạ tầng đang được chú trọng đầu tư, tiến độ hoàn thành của các công trình này vẫn còn đáng lo ngại. Ngoài ra, hệ lụy từ việc thổi phồng giá trị bất động sản dựa vào thông tin quy hoạch khiến giá thị trường vượt quá giá trị thực của tài sản. Do vậy, thị trường cần có những chính sách quản lý, kiểm soát, hạn chế gây ra hiện tượng bong bóng bất động sản.
